近日，南京中央商场股份有限公司决定在江苏省内加速扩张，其联合子公司出资2亿元，分别在位于苏北的淮安和宿迁设立商业地产开发公司，在两市中心区域打造总面积24万平方米的商业地产项目。
随着中商集团项目的推进，苏北的淮安、宿迁、徐州、连云港、盐城等城市进入开发商们的视野。
中商的如意算盘
中商集团此次扩张的发展思路是以本埠零售单体店为龙头，以百货连锁经营、房地产开发构成主业扩张两翼的发展战略。一部分自己经营百货或超市，大部分则作为商业地产经营。结合两地市中心商业区开发规划，以两地的中心商业区商业地产开发为契机，积极向房地产业渗透，在当地很快形成积聚效应炒热地产。
中商集团总经理廖建生表示，商业地产开发好后，中央商场和金润发超市将以主力店的面目出现在该商业群中，其他零星招商就相对容易。百货商场和大卖场两个不同的业态在同一个商业地产中形成互补。
南京中原研究部高级主任张君认为，苏北的市场发展空间是比较大，但中商集团不能照搬南京新街口区域的开发经营模式。
河海 大学商学院工程硕士教育中心主任丰景春认为，合作经营模式和整体开发经营模式是中商集团较好的选择，一方面可以利用地方政府的优惠政策，另一方面可以利用其百货业的丰富经验。
丰景春表示，南京新街口百货地产模式能否成功复制，关键在于中商集团的管理者能否对商业与地产进行有效的结合，使两者形成良性互动。借助中央商场的商业品牌效应，瞄准消费群体、找准项目定位。
苏北的机会
与中商一样，还有更多的开发企业看好苏北的发展。上海古北京宸置业发展有限公司副总经理徐东明表示，近日他们正在积极寻找苏北的开发机会，因为目前是最佳的投资契机。苏南的房地产市场已经非常饱和，土地供应进入白热化竞争状态，未来一两年会出现大量房源囤积现象。如苏州的工业园区，目前已经有大量房源出售不掉，受苏南经济的辐射影响，有部分的苏南工业在往苏北转移，并且苏北城市政府方面已经有意识地在跟苏南工业企业合作，希望能将其产业能转移到苏北。
苏北城市群主要包括了徐州、连云港、盐城、宿迁、淮安等城市。从2005年江苏省三大区域人均GDP对比图来看，2005年苏北人均GDP仅为11139元，苏中为18585元，而苏南达到57118元，苏北城市发展潜力巨大。
作为苏北都市圈的中心城市，徐州位于四省交界地，交通方便，经济发展迅速。目前，徐州的商业面积只有0.8平方米/人，而上海是1.2平方米/人，徐州的商业房地产市场被看好。连云港是港口城市，靠近山东经济较为发达的日照地区，房地产市场受其辐射影响较大。从经济总量和人均可支配收入看，宿迁、淮安两市目前住宅市场的投资潜力比较看好。
因此，徐州的商业地产，连云港的滨海新区建设，盐城、宿迁等地区的住宅开发，已经成了开发商新的投资热点。
丰景春认为，苏北城市经营成本低、竞争阻力小、市场潜力大等优越条件都吸引外地开发商纷纷进驻。另外，大型企业集团的进入，将会导致当地商业物业的洗牌，当地经营管理落后、硬件条件差的商业物业将慢慢被淘汰，重组后的商业地产市场可能会是寡头竞争市场。
淮安市人民政府党委副书记葛莱也表示，淮安市中心大规模的商业写字楼并不是很多，市场发展前景非常看好。大开发企业的进入，可以产生有效的积聚效应，吸引越来越多的知名企业集团到当地进行商业地产的开发与经营，改善当地投资环境，便于苏北知名度和经济总量提升。
苏北城市群的发展也得到了江苏省的支持。前不久刚刚通过的《江苏省国民经济和社会发展第十一个五年规划建议》指出，要继续加大对苏北经济发展的支持力度，同时，当地要整治好经济发展的软环境，为加快发展创造良好的外部环境。
弱势地区的风险与瓶颈
有关专家也对房地产企业在苏北的发展提出了建议。中国指数研究院高级分析师张志杰分析，相对于苏南苏中房地产市场，目前苏北发展并不是很成熟，这些城市由于经济总量有限，国民收入水平依然较低，购买力相对比较低。而且，苏北城市的房价涨幅连续几年都在10%以上。据江苏统计局数据显示，盐城近三年的房价平均涨幅20%左右、徐州是10%，其他城市在10%~15%之间。因此，计划进入苏北各地的开发商，应该注意市场容量以及供求风险。
徐州绿地项目负责人也向记者坦言，徐州市场并不是外界想象的那么好。徐州今年的土地价格相比于2005年上涨了5倍，住宅市场2005年新增房源比同期增长124%，商品房市场明显供大于求。同时，徐州2005年出让土地334万平方米，这个量是2004年的6.1倍，意味着未来几年徐州商品房的供应量将急剧增加，竞争加剧，前景不容乐观。
徐州目前已经有比较大的开发商进入，南京的中住集团2005年夏天在徐州拿了一块规模较大的住宅项目；杭州的开元集团也于近期在徐州拿了一块综合用地；世贸集团高层也表示看好徐州市场，目前正在积极的寻找项目。相关部门应该警惕一些企业进入徐州跟风炒作的做法。
相较苏南，远离长三角地区的苏北，无法接轨沿江开发，也少有铁路穿过，已有的铁路多单线设计、部分线路建设落后，这种交通状况也是制约苏北市场发展的瓶颈之一。
（中国房地产报 记者王海燕 实习记者何辉）
