在住宅限购的大背景下，福州的商业地产井喷式发展。一边是商业地产开发如火如荼；一边是投资者被“超高回报率”吸引，对商业地产趋之若鹜。对此，有业内人士提醒投资者，福州已告别“一铺养三代”时代，投资商业地产需谨慎。
商业地产交易活跃
随着“新国五条”细则的落地，福州住宅市场逐渐降温。相关数据显示，5月头三周，福州新房分别成交408套、319套、285套，成交量连续三周下跌，二手房成交量对比3月份的高峰期下滑约60%，甚至有部分中介门店5月至今尚未达成一笔交易。
“现在不是限购嘛，手上有闲钱，觉得投资商铺的前景还是比较好的。”福州市民郑女士是个炒房族，在“新国五条”细则落地后，她有了将资金转向投资商业地产的念头。近段时间，她先后考察了贵安新天地、东二环泰禾广场等综合体项目，也了解了IFC福州国际金融中心、阳光城时代广场等写字楼项目。几经权衡，她在泰禾新天地买了两间商铺。
在福州，和郑女士有着相同想法的人不在少数。对此，福州房地产专家刘福泉认为，“新国五条”细则落地后，对住宅市场的投资、投机性需求打击较大，使得投资类购房者向商业地产市场转移。
据了解，近段时间，不仅新推商业项目受追捧，二手商铺交易也很活跃。不少中介负责人表示，福州二手商铺成交量近3个月均呈现上扬，尤其是5月份，二手商铺的成交量环比增长了20%左右。
投资风险逐渐加大
据不完全统计，未来两年，五四北泰禾广场、红星国际、苏宁广场、世欧王庄等大批综合体还将陆续开业，届时福州商业体量将超过700万平方米，将大大超过《福州市城市商业网点规划(2011～2020)》中设想的“2015年，福州大型零售商业网点总规模将达到410万平方米”的规模。
这么大体量的商业地产，谁来消费，谁来支撑？
“大体量的商业地产集中上市，隐患也存在集中爆发的可能。”福州地产策划人蔡金珊表示，从2011年开始，就有业内人士担心福州商业地产存在过剩的风险。“但商业地产并不只是体量的问题，如果空间分布不合理、产品同质化严重，会加剧商业地产的投资风险。”
福州大学管路学院教授陈章旺则直言，在城市中心土地资源日益稀缺、开发成本逐渐提高的背景下，商业地产正成为开发商的新宠。但开发商开发项目的根本目的在于圈地、卖楼，近两年大体量的城市综合体上市，就存在同质化现象严重、开发模式基本雷同、缺乏特色和差异化经营等问题。
蔡金珊提醒投资者，尽管这几年福州商业地产持续“高温”，但商业地产的投资回报率已经下降，一些开发商在营销过程中承诺的“超高回报率”往往含有水分，因此投资者切忌盲目进入。“投资商业地产首先要看地段，其次要看开发商自持物业的比例，开发商自持比例越高则投资风险就越小。另外，商铺从生铺转成熟铺，短的要一两年时间，长的话则要四五年甚至更长，最好用计划外的资金去投资，就算短期内没有收益，也能够等得起。”
