2013年北京华业地产股份有限公司（华业地产）业绩主要来自于北京通州的东方玫瑰家园、大连华业玫瑰东方2期及长春华业玫瑰谷。通过我们的跟踪测算，预计今年北京通州项目可结算17亿-18亿元，大连项目结算5亿-6亿元，长春项目结算约2亿元，预计共实现结算收入24亿-26亿元（+60%～+73%）。
华业地产目前尚余未结算权益建面约250万平方米，并拥有一级开发权益建面118万平方米，公司未来3-5年的业绩增长可期。公司也将积极争取在通州的一级开发项目通过招拍挂形式转成二级开发项目。
2013年一季末华业地产持有货币资金24亿元，短期有息负债1亿元，短期无偿债压力。资产负债率74%，扣除预收账款后负债率61%，净负债率121%，但随销售回款增加，且置换低成本借贷，长期偿债风险不大。
我们预计公司2013-2015年EPS分别为0.57元、0.70元、0.97元。目前股价5.6折交易，投资价值被低估。
值得一提的是，公司房地产业绩进入高速释放期；股权激励行权将继续促使管理加快业绩增长和释放业绩；环球影城项目可能落户及金矿投资年底前可能投产是估值提升的催化因素，提升未来6-12个月内合理股价6.5元，维持“推荐”评级。
土地储备约250万平方米
华业地产拥有土地储备约250万平方米，其中在通州拥有权益建面122万平方米资源。目前在售的通州项目东方玫瑰家园开发体量大、盈利能力强，是未来3年内贡献业绩的主要来源；随大连、长春项目的销售、竣工，业绩也将逐步释放。
根据我们跟踪测算，截至目前公司今年实现销售额约17亿多元，完成全年计划的57%。今年可售面积约42万平方米，可售货值约50亿元，预计全年销售额有望达35亿元（+35%），超出年初我们30亿元的预期。
今年通州运河核心区项目、深圳宝安区项目将新开工，通州华业东方玫瑰项目C区或将开工，新开工或达90万平方米。这些新开项目2014年或将进入销售，预计2014年销售货值约100亿元，较2013年增长50%，2014年销售超50亿元的概率较大，同比增超四成。
从开工角度分析，预计2015年通州核心区项目或将大规模进入销售，货值有望达130亿元，较2014年增长30%，预计2015年销售有望达70亿元以上，同比增超四成。
根据北京房地产管理交易网披露信息，通州东方玫瑰家园项目目前已获取A4#-A9#、B1#、B2#、B6#、D1#、D2#、D6#-D9#等15栋住宅楼及公建车库等共43万平方米的销售许可。2013年新推房源17万平方米，可售房源共18万平方米，货值约30亿元。
根据我们的跟踪测算，截至目前认购金额大约为13亿元，去化率约81%。我们跟踪了该项目近期的推盘销售情况，年初滚存尾盘销售约3亿元，B1#、B2#项目团购销售额约5亿多元，5月25日新推D1#、D2#共490套4.7万平方米房源，开盘当日认购超300套，去化超六成。
受北京预售审批管理影响，公司最新获取的预售房源价格约17500元/平方米-18000元/平方米。根据搜房网信息，项目周边的合生滨江帝景售价约22000元/平方米，华远铭悦世家19000元/平方米，高于项目17500/平方米-18000元/平方米的售价，项目价格优势明显，去化毋庸担忧。
预计今年还将推出D6#、D9#、D3#、D4#约8万平方米资源。假设D1#、D2#、D6#、D9#售罄，D3#、D4#去化五成，预计全年项目销售金额约27亿元，将超出年初公司销售20亿元的计划。
