禹来
禹来： 尊敬主持人，奥园集团朋友，各位来宾大家下午好，我今天就商业地产发展机遇和挑战谈一点自己的思考。
主要说两个，因为时间关系我从两个方面谈谈。
第一、从购物中心看商业地产，从房地产商转型商业地产的基本条件。
商业地产产品很多，有代表性就两个，一个就是购物中心，一个是城市综合体，城市综合体按照大家争论比较多，一般来说城市综合体里面一定要有大购物，否则不成为城市综合体，现在看一看从购物中心看商业地产大概四个内容，商业地产投资目前快速增长，在快速增长中间购物中心也是蓬勃增长；中国固有的特色，超大不断明显，购物中心二分之一现象给大家谈谈。
商业地产快速增长可以看出来，蓝色是商业用房开发投资，现在逐步逐步超过了绿色的线，房地产开发投资的，商业地产开发投资增速非常快，08年以来商业地产保持15%的增速，10年商业地产投资达到30%，高于房地产平均投资增速，这个原因既有企业主动做商业地产原因，更多原因系我们的土地出让政策包括城市规划的现状所造成的。
同时从这个施工面积来看，商业施工面积虽然增速目前略有下降，但同比增速还是很快的，11年全年商业地产投资7千亿，同比增长31%，12年商业地产增长略有放慢，但依然在25%的增长，整体情况还是非常客观，中国大中城市成交量，深蓝色住宅用地，黄色是商住用地，浅色商住综合用地，11年这一块商住用地的增长速度比较快，目前商业地产无论从投资，从面积，增速来看都是非常发展迅速，发展迅猛同时里面有一个最重要的因素就是购物中心在同步增长。
大家看一看虚线围起来的框框，这是中国城市化的增速，城市化增速是逐步下降，刚好购物中心的发展，虽然增速有所下降，但大家不要介意这个事实，目前我们基础很大，11年开始中国的购物中心增长每年进入300家，以前每年增长都在300家以上，11年之后就开始进入300家，如果把最近预计要做的数据远远挡住了。
购物中心增长速度，我们分为四大类，综合体，还有超大购物中心等。在300家增长速度里面最多就是商业综合体，还有就是购物中心，这个比例是比较大，两个加起来都接近60%，同比增长不仅仅在一线城市，从09年开始也开始在二、三线城市快速满然，12年1月中国现在占全球总面积一半，以二、三线城市为主，天津、沈阳，这些城市在建购物中心面积都超过两百万平方米，城市量供应非常非常大，成都原来数据突破一百个亿，大概都在一百个，十万平方米，也迈入200万平方米的行业。
5月31日南方都市报的资料，这是千万级的资料，保利相关资料，雅居乐等，大家都知道这是千万级的资料，天津，广州、这些千万级不断涌现，南京，贵州，千万级的出现我觉得见怪不见怪了，为什么？国家中心地产工作的时候，我们讲项目有时候不是讲平方米，而是平方公里，我们在成都拿5平方公里，5平方公里是比较小，5000万，在海南拿项目的时候120平方公里，到庐山拿300多平方公里是这样拿地的，这些地是不是都可以做成商业地产，或者旅游地产呢？我们就要逐一分析。
无论怎样，对大型购物中心项目在十年前我预计将会出现购物中心二分之一现象，二分之一现象是什么意思？现在所有的购物中心项目里面大型的购物中心项目里面二分之一根本开不了工，开工里面有二分之一根本开不了业，开业里面有二分之一经营不善，换句话说中国购物中心成功率大概就是八分之一，二分之一，现在大家可以检验我们的现象，过去十年以后十年会不会这样？我补充说明一下，我们说到购物中心二分之一现象的时候，说到中国企业这应该是二分之一的市场才对，说明一下，购物中心二分之一现象是我提出来，不一定很准确，有两个前提，二分之一是瞄准一个趋势，不是准确的数据，二分之一现象描述全国范围而不是某一个城市或者某一个地区。
既然说购物中心有二分之一的现象，商业地产发展很快，是不是我们遇到挑战很多，购物中心既然有八分之一的成功率，八分之一的购物中心给我们房地产商，给开发商带来无穷的利益，这些存在的这些购物中心，将会成为房地产商真正立足于市场很有利的条件，目前的房地产商转型作为商业地产商，究竟要具备什么基本条件呢？
可以这样说，这几年或者前几年房地产商转做商业地产商是被迫，被迫居多，为什么？因为国家的土地出让政策不是对商业地产，商业地产给一个特殊政策，而是把商业地产和住宅地产捆绑出让的原则；城市规划，所有城市规划里面都希望有这种大型的综合体，大型的购物中心，或者大型的其他商业，商务等项目，所以逼着拿地的时候，必须满足这些条件，所以早期的房地产公司拿地里面，特别哪大土地用地的时候都拿了很多这样的地，不得不转型。
这几年主动转型做商业地产越来越多了，房地产转型商业地产，我认为要有三个条件：可行的盈利模式，可行的盈利模式解决现金流的问题，现金流对于目前的大多数房地产来说，主要就是解决租售结合的问题；持续发展战略，解决房地产周期性问题，曾经跟香港几家上市的房地产公司的老板都交换过这个意见，我跟他们提出这样问题，我说房地产商，房地产是一个周期性很强的行业，如何避免行业，香港这几个大公司老板都说，中国大部分的房地产商并没有经历过一个真正的房地产周期，他说你们要想象一下，连续40多天卖不出去一套房子，买出一套400多尺房地产的时候，全公司一千多人都庆祝，哪个时候，哪就叫周期。所以现在如何避免周期，他说避免周期就是持有物业，持有物业什么好处，可以运平这个周期，好东西要自己留下来，中国房地产就把这这些卖掉，持有一定商业物业有一个最大好处是什么？就是品牌，很多东西你在说一千道一万不如拿一些项目拿出来，做住宅项目没有几个人能给大家看，有几个给大家留下项目，这些著名房地产商可以拿出什么项目给大家留下印象吗？不可能，因为住宅私密性决定了，只有开放的商业地产项目才可能给出这种。
专业管理团队，专业管理团队其实是解决商业地产发展的稳定性问题，奥园集团非常多的篇幅谈到管理团队问题，我觉得奥园集团可以比较好规避二分之一现象。
