近日，在一次商业地产招商会议上，永乐电器创始人杨秋平谈到他早年带领7个人的团队，从5万元开始创业的往事。给我印象最深的是，一套彩电进价2300元，他甚至2000元就卖出去。
杨秋平是企业家，为什么他愿意亏损卖彩电？答案是，彩电亏卖可以通过集聚效应来弥补。人气的集聚能够带动财路畅通，财路畅通又能提升商业地产的价值，从商业地产中所获租金以及出售小产权的利润，要比几种商品亏损的金额大得多。 最关键的是，不动产可以抵押贷款，创造现金流，可以不断地在地理上扩张和复制。当然，这只是永乐成功秘诀的漫画版。
我们不妨将通过聚集人气从而获得“租”的升值与金融杠杆的模式，称为“永乐模式”。
永乐模式的逻辑似乎很简单，但却是后来很多零售商和商业地产模式的基本模型。更重要的是，这种模式道出了中国经济崛起的重要密码，揭示了中国城镇化转型的内在动力，同时，这种模式内置的风险也在不断暴露。
永乐模式为什么有如此巨大的魔力？有三点值得关注：
第一，这种模式通过某些商品的低价促销吸引消费人群，从而制造了消费的规模效应，而消费集聚带动了整个商业地产的繁荣，提升了整个商业地产的租金以及投资价值。第二，一旦这种项目运作成功，就能带动整个周边商铺的繁荣以及差异化商业的分布形成，从而带动某个区域的经济增长。第三，在资金为王的时代，保持现金流动性，是整个商业经济运行的关键所在。不动产抵押贷款具有的杠杆效应，又为项目的遍地开花式扩张，提供了充足的动力。
在这种模式中，所谓商铺的投资价值和租金，归根结底是土地的固定性和稀缺性共同构成的“租”。永乐模式的核心就在于，用流动性的商品和资本，提高土地的价值，从而达到整体上的资本增值的目的。如果这个目的达不到，很可能就是一种失败的尝试。
永乐模式是中国式商业地产的缩影，中国式商业地产模式也是一个不断生成的过程。最开始的一批大卖场模式，只是看到了租金收入和买卖双方现金流带来的收益。直到2008年，万达模式获得巨大成功，很多人才意识到这种模式其实蕴藏着商业地产成功的模式。这种模式若要获得极大成功，关键在于空间集聚效应是否能够有效提高规模经济，从而提升商业地产的租值和价值。
从某种意义上说，这正是重农学派的一个现代性的翻版：国民财富仅仅在于土地每年生产地租的能力。虽然各经济学派对此都进行了批判，但不可否认，如果从空间经济学角度来说，由于每一块土地具有稀缺性和唯一性，以及施加其上的资本和劳动密集度不同，其创造“租”的能力也不同。商业地产集聚了财力、物力以及人力，具有规模效应，这种效应确实对于经济效率有很大的促进作用。
同时我们应当看到，“租”的提高（商业地产升值）带来的财富效应，其来源是企业边际生产率的提高、个人收入的增加以及分散的财富的集聚效应。企业盈利能力增强、个人收入增加以及集聚性的市场空间拉动，也是中国经济长期高速增长的决定性因素。永乐模式正确地看到了市场空间集聚对于经济效率和个人收入拉动的作用，这种空间集聚效应又通过租的模式给企业带来巨额利润。
但是，这种模式的运行过程充满巨大的风险。风险的根源在于，当企业盈利能力下降、个人收入下降以及信贷风险增加时，在集聚效应影响下，诸多负面效应会被放大，烂尾现象也会涌现。而烂尾会吞噬这种模式的利润，使之最终崩溃。现实生活中，我们可以看到有些大型商业地产以其超级消费力拉动当地经济增长，同时也能看到有些大型商业地产项目的失败留下无休止的债务纠纷和各种灾难。
永乐模式是商业地产运作模式，也可揭示中国城镇化进程中的内在动力机制。无论是自发性的城镇化，还是政府主导的城镇化，现实执行主体是开发商，这也是很多国家城市化过程的共同点。国家统计局数据显示，从2002年至2011年，我国城镇化率以平均每年1.35个百分点的速度发展，城镇人口平均每年增长2096万人。中国城镇化过程可以说是一个奇迹，这种奇迹背后的推动因素很多，但资本增值逻辑和政府积极参与所形成的核心动力机制是关键。
很多地方政府以各种优惠条件招商引资，以期待项目成功带来土地财富价值的升值，然后通过土地市场获得巨额土地财政收益，而土地财政给地方政府进一步改造当地商业环境和城镇面貌提供资金支持，环境的改变又成为吸引公司投资的重要筹码。这样经历一轮一轮的双向反馈，中国城镇化也一轮一轮加速前进。这种模式的巨大成就有目共睹，然而，也蕴藏着巨大风险。如果价格机制是亚当·斯密发现的指挥市场的“看不见的手”，那么，很显然，指挥“城镇化看不见的手”的就是“租”的竞争机制，它指挥着城镇的集聚与扩散，分布与格局。
城镇化内置的最致命风险是资本增值逻辑的衰竭，以及由此引起政府债务风险。究其根本，如果企业盈利能力降低、个人消费能力下降，为了扩张这种“租”的生产能力以及维持相应的循环，有两种路径可以选择：一种是扩大货币供给量，从而维持租的持续增长，另一种是通过金融的杠杆效应，将大量分散资本集聚，从而撬动租的持续增长。我们应当警惕这两种路径的巨大风险。极端宽松货币政策，后果是资产价格暴涨和高通货膨胀，而投资的高杠杆性操作，比复利增长的高利贷资本对暴利的要求还要迫切。这是金融业的返祖行为，因而会从根基上伤害实体产业。
永乐模式如同一只麻雀，可以作为解剖中国城镇化甚至经济内在动力的标本，其核心动力——“租”的升降关系到资本增值的成败。
“租”在一定程度上具备稳定市场经济的功能，但如果仅仅是为了提升“租”，而这种“租”又阻碍了市场机制运作，阻碍了技术和模式创新，降低了企业的盈利能力，对消费者和生产者形成挤出效应，那么，这样的“租”会对经济发展产生巨大阻滞力。这时，“租”也就变成了危害极大的“阻力”，这是值得我们在经济转型过程中反思的重要命题。
