“在国际一线品牌还没有开业的情况下，北京首创奥特莱斯开业有被逼的意味。”全联房地产商会商业不动产专委会主任朱凌波告诉记者。
虽然因国际品牌缺位而饱受质疑，但在历经几番波折后，首创置业的奥特莱斯之路终于在5月迈出实质性一步。
“北京首创奥特莱斯目前运营情况很好。”6月5日，首创奥特莱斯总经理袁泽路对记者表示，目前项目出租率达97%，已有291个品牌入驻，其中74个为国际品牌。
对于首创置业来说，北京奥特莱斯项目承载了至关重要的角色，它不仅是首创置业独立运营管理并正式开业的第一个奥特莱斯项目，也是其尝试将奥特莱斯与房地产开发捆绑的“住宅＋奥特莱斯”产业模式的标志性项目。这一模式能否成功并得到复制，备受业界关注。
匆忙开业
广受关注的北京首创奥特莱斯位于北京地铁房山线篱笆房站附近。公开信息显示，该项目占地11万平方米，拿地时地价约每平方米3000多元，建筑成本每平方米约4000元~5000元，项目总成本约10亿元。
近日，记者实地探访发现，虽然在工作日，首创奥特莱斯仍然有不少人光顾，不过人流多集中在运动休闲区以及儿童游乐区域。从开业的店铺数量看，该项目目前开业率为75%左右。开业的店铺中，大品牌并不多，位于一层的ARMANI、COACH、Max Mara、BALLY等国际品牌均显示正在装修中。
作为一家奥特莱斯商店，在一线国际品牌尚未入驻时即开业，首创奥特莱斯被指业内质疑为仓促开业。事实上，该项目最初计划于2011年10月开业，但由于遭遇与合作伙伴分手、招商困难等问题，将开业时间一推再推。
从拿地开始，就注定了该项目不能拖延太久。2010年1月，北京市土地整理储备中心公布的《关于调整房山区长阳镇居住商业项目(长阳西站1、2号地)用地竞买资格审核内容的公告》中明确，竞争上述地块的开发商在获得国有土地使用权后，该宗地内03-03-03地块商业金融用地将由竞得人或其成立的项目公司自行经营，不以任何方式对外销售或转让；取得国有土地使用权后，引进不少于200家世界知名品牌；如商业项目在2年内未按标准引进200家世界知名品牌，同意只发放80%住宅销售许可证，另外20%将由房山区政府以4800元/平方米价格收回，作为保障性住房使用的承诺书。
尽管楼面价仅为3153元/平方米，但出于上述原因，该地块竞争并不激烈，最终被首创置业以9.26亿元底价竞得。而早在其拿地时的一年前，万科购买同区域土地的楼面价已超过5700元/平方米。
而在业内人士看来，或许正是因为当初拿地时的附加条件，才使得房山首创奥特莱斯在诸多国际大牌缺席的情况下匆忙开业。
对此，首创集团董事长刘晓光表示，在未来几个月内，首创奥特莱斯的20余家国际一线品牌将装修完毕陆续开业：7月，ARMANI、GANT、IT等8家店面开业；10月累计开业将达17家；预计到12月，开业率将达95%。
模式检验
事实上，北京首创奥特莱斯项目更大的意义是，其成为首创置业从住宅地产向商业地产战略转型的重要标志。按照首创置业的规划，在15年内建设30个奥特莱斯商店，作为首家开业的项目，北京首创奥特莱斯能否成为标杆和样板则显得至关重要。
而该项目交出的成绩单亦让首创满意。首创置业公布的数据显示，开业当日，奥特莱斯客流量达10万人，销售额近800万元。其中NIKE开业首日销售额最高，为64万元。
另据北京市商务委员会公布的数据，5月1日~5日，首创奥特莱斯到店顾客累计27万余人，销售额达1954万元，日均销售额391万元。
上述数据让业界颇为意外。有数据显示，北京燕莎奥特莱斯的开业首日营业额只有206.6万元，活力东方奥特莱斯开业首日的营业额为600万元。相比上述两个项目，首创奥特莱斯不仅位置偏远，被消费者广为追捧的国际品牌亦尚未进驻。
业内人士为其算了一笔账，倘若北京首创奥特莱斯平日每日客流量能保持在3万~5万人，每天营业额约300万元左右，再从每家店铺收取15%的营业额分成，回本期在10年左右。
奥特莱斯为首创带来的收益远不止于此。北京首创奥特莱斯并不是单一的购物中心，而是一项住宅产业综合体，周边已建成该公司旗下芭蕾雨、新悦都的住宅项目。
根据5月28日首创置业发布的公告，新悦都二期于5月25日开盘，共推出352套房源，当天即售罄，认购金额约5亿元。而新悦都与奥特莱斯一起组成该公司重点打造的“住宅+奥莱”的新型住宅产业综合体。
2012年首创置业即推出“住宅+X”战略，其中X包括奥特莱斯、旅游、教育、养老等产业。北京房山奥特莱斯项目即为“住宅+奥莱”模式，而这一模式也将被首创复制到浙江湖州、海南万宁等地。
刘晓光此前也多次阐述，首创要打造的奥特莱斯产业综合体模式，不是单纯的奥特莱斯，它将实现吃喝玩乐购等多种功能的融合。但以奥特莱斯概念为主导、将产业、商业与居住结合在一起的升级版商业地产模型将走向何方，还有待市场检验。
