2013年，楼市调控不断加码，从济南市“国五条”实施细则的出台，到新版房产信息系统的上线。不断加码的楼市调控加速了房企产品结构和战略转变，同时，购房者对于住宅市场也是纷纷进入观望状态，在这种情况下，济南市的商业地产市场无疑迎来了一个良好的发展机遇。
A 市场趋于理性成熟
为此，记者(以下简称记者)专程采访了华强地产(山东)营销总监冯亦。
记者：5月份，济南楼市经历了“过山车”式的走势，最终以“红五月”落下帷幕，可谓是有惊无险。从3月的成交过万，到4月的明显降温，再到5月份“过山车”式的走势，前5个月，济南楼市似乎都是在这种大涨大落中走过。而且调控的不断加码，也降低了购房者对住宅市场的购房预期，济南的商业地产市场能否借着这次机会迎来一个“井喷”式的发展时期呢？冯亦：“国五条”细则的出台和最近的一些调控措施，让二线城市的房地产市场逐渐走向成熟，整个市场更加专业化，更多的细节方面也是逐渐完善。对于济南市场来说，诸多的调控措施对济南的高端居住项目的影响是相当大的。大家都知道，在2013年的第一季度，济南以刚需为主的住宅市场出现了一次小小的“井喷”，但从第二季度开始，整个市场开始处于下滑势头，这也说明，国家的调控措施已经初见成效，国家对于住宅市场的宏观调控效果已经显现。对于济南的商业地产发展来说，现在是一个机遇期，但也不太可能出现“井喷”的现象。通过国家的宏观调控，很多投资客都在进行理性回归，房地产市场泡沫式的增长在逐渐降低，现在的开发商在运营项目和投资客在投资方面都更趋于成熟。经过几年的沉淀，大众对于房地产市场的投资性产品已经非常了解，相对来说，济南的商业地产市场已经进入成年时期，它已褪去了青年时候的冲动和懵懂，无论是在购房者的投资心态方面还是市场方面都在逐渐走向成熟，因此，济南市的商业地产市场在2013年并不太可能会出现“井喷”式发展。
但是，济南的商业地产发展前景是非常好的，市中心面临着大量的旧城改造项目，济南市的商业地产容量和需求量是很高的，现阶段的产品还难以满足消费者的购房需求，这就要求开发商不断的把产品多样化、成熟化，包括引进一些国际上最新的产品，现在的济南商业地产还是比较单调，商场、公寓为主打的产品，相关配套不足。虽然说近几年，济南的商业地产发展趋于成熟，但也只是就硬件上来说，软件上还有很大的进步空间。
B 产品和运营才是发展王道
记者：这几年，随着城镇化的提速、城市规模的扩张，济南吸引了一大批商业地产投资者，各大商业地产大佬纷纷重金布局济南市场，欲重构济南城市的商业格局，商业地产因此迎来了一个发展良机。您个人对于济南商业地产的发展现状和未来趋势有什么独特的见解？
冯亦：我个人认为，济南的商业地产市场，未来的竞争会非常激烈。济南的商业地产开始起步是在2007年，众多的开发商都是在摸索中前进。真正的大型商业地产开发商进入济南，是在2011年和2012年，直到这时济南才真正的开始接触国际化的商业地产发展模式，产品和运营才真正的走向成熟。
预计在今年，济南的商业地产发展会出现一个高潮，首先是济南的三大商业片区，包括高新片区、市中心的老城改造区，包括山大路、泉城路、西市场、洪楼、经十路等众商圈在内的商圈片区，在2011年和2012年都有新的商业地产项目入市，2013年将会迎来交房高峰期。同时，从2012年开始，西部新城的商业地产产品规划和基础运营也日趋成熟，相关配套设施逐渐齐备。依托这些条件，在2013年，能够提升整个济南商务办公环境和商业项目发展的地产项目将会初具规模，济南将会迎来全新的商务办公环境升级。
并且，在不久的将来，济南有可能会迎来一个资源整合期，在2015年以后，经过进一步的筛选，济南将会出现几个大型的商业地产项目。包括商业地产的开发和运营，都会达到一个前所未有的高度。近两年是个发展期也是一个淘汰期，这两年对开发商来说压力很大机遇也是并存的。
C 融入市场才有生机
记者：在商业地产竞争日趋白热化的今天，普通的商业地产项目已不能承载城市精英对于办公环境和居住娱乐的苛求。竞争的加剧也加速了开发商不断改善产品品质，提升服务质量，力求把品牌优势发挥到极致，那么，请问您认为什么才是好的商业地产，有什么标准和条件？
冯亦：从商业地产的模式说起，每个企业运营商业地产的模式不一样，因为每个开发商掌握的资源不一样，也就影响了他的运营模式。拿华强来说，要运作好是需要以下几个条件的，一是真正的掌握资源。真正掌握了资源并且有丰富运营经验。二是前期的项目规划。把产品放在第二位，把运营模式放在第一位。现在用户更注重的是体验。三就是专业化、关注化发展。专业化针对的是整个集团的资源来讲，每个城市对商业地产资源的要求不一样。
每到一个地方，大家对于商业地产都有区域习惯性的，比如济南的银座，就是大家习惯性的消费场所，外来的商业机构很难打破这种传统。济南人虽然有点保守，但是却渴望改变。每个城市有每个城市的特点和性格，一个开发商真正的做到专业化和关注化发展，才能在一个陌生城市中更好的融合到地方文化和性格当中，才能做出更适合当地的商业地产。
编者按：在济南，以前商业地产大部分是自身购买经营和改善居住条件购买的比较多，但是将来投资商业的会越来越多，投资客对后期的投资更期待稳定的回报率，那么，商业地产就是一个首选。从自用性的模式转向了投资市场，市场氛围在增加，未来商业地产的发展和投资潜力非常大。济南的商业地产潜力巨大，风险与机遇并存。
