“中国大妈”这个群体在“抄底”黄金之前，早已活跃于房地产投资领域。商铺类产品承诺稳定回报率，符合偏爱稳健型投资的大妈们的口味。如今，在嘉兴、杭州、苏州等地，急功近利的商业地产开发商们将商铺一卖了之，商铺烂尾等现象频频出现。即使是红星美凯龙这样的品牌市场的商铺，现在也成了“烫手山芋”。RET睿意德商铺部董事杜斌先生长期从事全国商业地产研究，他为我们分析了“中国大妈”的商业物业投资的机遇与风险。
记者：开发商往往在商铺售后包租与非法集资之间打擦边球，如何看待商业物业“散售必包租、包租不保险”的矛盾？
杜斌：在江浙一带有一群退休的大妈，乘坐看房班车穿梭在各个房产售楼处，她们用大把资金买了商铺等投资品。谈到矛盾，法律保障的缺位是包租盛行并失败的主要原因。投资者在签约的时候，先是跟开发商签房屋买卖合同，再和开发商组建的商业运营管理公司签委托经营管理合同。这种方式就相当于商铺的“两张皮”，当商场运营出问题时，大不了运营公司倒闭，业主们就没有可追究的对象。但是，如果开发商不做散售和包租，资金链肯定无法承受，毕竟直营的成本是非常高的。专业市场散售，只要业态统一相对就安全些，但购物中心散售，档次一定是中低端，大的品牌绝对不会进驻，招商就很困难。所以要解决包租的风险，最后还是人和心态的问题，要看开发商能不能沉下心来好好做。投资者在成长，对简单的包租不买单了，就不会再有这种行为，会逼着开发商一起成长。
记者：像红星美凯龙这样采取加盟店扩张的商业地产开发商不在少数，这种模式存在哪些风险？
杜斌：这种风险因城市而异，要看这个项目的位置和周边市场的容纳度。如果市场里已经有很多家居卖场，再开加盟店竞争会很惨烈，如果市场还是相对空白，快速布点不失为一个正常的做法。要了解市场，就需要详细的市场调查，很多时候加盟商和品牌企业本身对这个环节不重视。比如在家居行业里，采用加盟店的模式扩张的企业很多，但每家的模式都有所区别。红星美凯龙注重速度，抢占市场，月星家居则主要靠加盟，扩张也相对较慢。就投资门槛而言，月星家居会不建议开发商散售物业，如果散售评估分数会很低，很可能通不过。在一些加盟店里，虽然红星美凯龙只赚管理费，但它们也要对业主负责。因为它们确实存在这种加盟合作的模式，对投资者有一些告知的义务，如果投资者不够谨慎，很容易陷入对自己身份认证的混乱中，误以为自己是红星的业主。事实上从法律角度，这些业主和红星是没有任何关系的。
记者：缺乏专业的商业管理团队导致许多商铺类项目失败，如何建立起高质量高效率的管理团队？
杜斌：最大的问题是，商业管理人才的培养速度远远跟不上商业地产扩张的速度。许多中小城市的商业项目经理都很年轻，只能培养到一半就上岗，后面根据自己的悟性去发展。对于商业人才，真正的培养还是在市场上，一般家居类卖场都是一个带一个，店长带副店长，副店长带经理，经理带副经理，一级一级往上提，这种比较快。其实，最快的方法还是直接去同类公司挖人，购物中心项目都是挖万达的人。万达的管理是军事化管理，开工后要求一年零八个月要开张，一旦开始招商所有的招商人员不能回家，强度非常大，成长比其他机构快，被称为商业地产的“黄埔军校”。万达的这套标准的培训机制经常被同行所模仿。目前市场上还没有一家专业的商业管理公司可以输出团队，因为太容易挖走，很容易整个团队被一锅端挖走，这是一片很难打开的蓝海。
记者：随着“中国大妈”等投资者的日益成熟，商业物业销售及运营的发展趋势会怎样变化？
杜斌：商业地产的黄金期已经过去，现在进入已经有点晚了。现在像一二线城市的最中心位置的地都没有了，三四线城市也逐渐减少，在南昌、长沙、武汉这些城市到处是工地，优胜劣汰已经开始了。当然，抢不到好地段也不一定不行，开发商一定会想其他突破方式。随着市场逐渐打开，商业地产一定会有新的品种出来，比如北京的芳草地，南京的虹悦城，上海的证大喜马拉雅中心，这些都是包含艺术、文化因素的体验式商业项目，市场的反映还不错。未来商业地产开发商自持的比例会越来越高，不会再盲目销售，而运营商则会走错位发展的路。在招商上，中国应多发展自有品牌，目前亲子类、设计师类的品牌还刚刚兴起，一旦被市场认可很容易被快速复制，需要尽早收购或吸收股权。总之，专业的人做专业的事，开发商要大胆尝试，小心决策。
