上周，低调的K2地产旗下公司以46亿元拿下“上海地王”，业界质疑其是“蛇吞象”。据悉，去年K2地产有几十亿的销售额，拿地资金不成问题。
这家“黑马”企业就是K2地产，一家一直尝试低调的企业，不小心获得了全国范围的关注；因为这种关注效应，因为是很多人不知道的中小企业拿下新地王，K2地产也不得不面对外界类似“蛇吞象”的猜测。
上海豪气拿地挫群雄
单次加价5.63亿，再5次单次加价近亿元，拿下地块楼面价近3万元/平米。
5月29日，上海长宁区新华路街道地块开拍。和九龙仓、古北集团、上海新长宁集团等几家大企业一道进场的，还有一家北京福润天成房地产开发有限公司。根据记者了解到的消息，福润天成一亮相，已经引得现场企业和媒体等一片猜测：福润天成是谁？
随后在竞价阶段，福润天成的豪气更显得不同一般。一开始单次加价5.63亿元，将地价从29亿元的水平抬到35亿元；随后又5次给出近亿元的单次加价。最终，这家并不知名的企业，从上述几家大企业手中“截下”了建筑规模超15万平米、楼面价超29900元/平米的长宁地块。该地块也以46亿元的身价刷新今年上海的“总价地王”。
黑马身份聚焦关注
从事开发业务的K2地产、从事经纪代理业务的华美地产以及拥有富达股权基金的黄金湾投资公司都属于关联企业 。
福润天成拿下上海新地王的第一时间，从上海到北京，许多业内人士和媒体开始打探：福润天成到底是何方神圣？最终，福润天成被证实为K2地产旗下企业。K2地产旋即被许多人打上了一个问号：一个仅在北京郊区卖几个楼盘的小型房地产企业，能支付得起46亿的地价款吗？
据上海媒体报道，在长宁地块出让合同签订之日起30个工作日内，拿地企业需要一次性付清46亿元的土地款。K2地产有这个实力吗？46亿从何而来？
记者也就此采访了K2地产及相关知情人士。截至昨天下午记者发稿时仍未收到正式回复。
知情人士透露，近年来的销售业绩的确充实了K2地产的“钱袋子”。“粗略估计，2012年，K2地产应有几十亿的销售额。”
记者根据北京住建委网站签约数据统计，今年截至5月底，K2地产在京四大项目清水湾、海棠湾、玉兰湾、百合湾，合计签约额约27亿元。同时，今年K2地产参与投资了两个项目，大兴板块的嘉悦广场热销一时，首邑溪谷也在售。此外，K2地产在门头沟区开发的新项目V7·西园，也计划在今年入市；K2地产在大北京区域还有位于廊坊的狮子城等项目在售。初步估计，K2地产去年以及今年前五月的销售回款多于40亿。
而除地产开发销售收入外，K2地产关联企业华美地产还有代理经纪进账。
记者了解到，从事开发业务的K2地产、从事经纪代理业务的华美地产以及拥有富达股权基金的黄金湾投资公司都属于关联企业。背后应有共同的实际控制人。但相互间股权关系并未公开。包括福润天成是否为K2全资子公司，K2方面并未回应。
不过来自K2地产方面内部人士的消息，46亿的地价款不成问题。接近K2地产的人士透露，今年K2地产资金充足，通过关联公司旗下的富达股权基金发行商业地产基金，不但为自己项目提供资金支持，还可以为其他开发商融资。
兰德咨询总裁宋延庆认为，在K2系企业土地网、融资平台、开发和销售代理几大环节中，最重要的就是融资平台拥有富达股权基金。旗下基金的存在，可以帮助K2获取更多资金。上海长宁地块后续也不排除引入其他资金。据介绍，今年K2系拿地投资资金或将达100亿。
同时，业内人士认为，福润天成注册资本金只有1000万元，这也降低了股权融资的门槛。此外，有业内人士估计，基于当下社会上流动性背景，富达基金“这个池子里应有50亿-100亿的量”。
K2剑指何方？
K2此前以住宅开发商为主，商业运营能力受质疑；知情人士透露，K2也在关注北京、广州、杭州核心地段的优质商业项目。
伴随对K2资金实力的关注，还有一个问题吸引着业内眼球，那就是作为一个住宅开发商，长宁地块属于商办性质，K2的意图是什么？有足够实力运营商业项目吗？
根据K2地产官方网站披露，K2地产始于2007年，成长于北京。2009年9月，其开发的首个项目K2·海棠湾开盘。目前，在北京及周边区域，K2地产为人熟知的项目主要以住宅为主，如在通州的海棠湾、清水湾、百合湾、玉兰湾，在河北廊坊的狮子城等。
对于此次在一线城市优质地段拿下商业项目，接近K2地产人士透露，除上海外，K2方面也在关注北京、广州、杭州核心地段的优质商业项目，重点开发商业综合体。“有的是和地方政府在谈，有的则是和其他开发商谈项目转让等。”这位人士表示，优质商业项目可以带来持续稳健的收益。未来，这些商业综合体或者都可以成为K2上市的资产包。宋延庆则认为，虽然调控下住宅市场也有增长，但住宅业务利润率的下降趋势，也促使越来越多的企业关注核心城市优质商业地产业务。
至于K2的商业运营经验，据有关人士透露，K2旗下商业地产团队已经组建两三年，专业人士的加盟，为商业地产运作做好了相应准备。目前在大兴板块，K2地产参与投资的嘉悦广场，已经是一个包括写字楼、商业街区等业态在内的综合体项目。
不过，上海长宁地块规划建筑面积约15.4万平米，在业内人士看来这是一个很大的商业体量，全部持有将沉淀大量资金，这对K2地产来说将是很大的挑战。据接近K2地产人士透露，长宁项目具体如何开发运作，还将有待最终确定。
