商业地产正在成为人们越来越热的谈论话题，商业地产的运营之道正在成为大家关注的焦点，企业应从中发掘什么样的秘诀呢？新浪邀请到四位房地产业内专家，共同探讨商业地产跟他背后的运营之道。
邀请嘉宾：
《新地产》杂志主编 张文豪
北京汉博商业管理有限公司总裁 暴雪松
东方园林集团总裁 张诚
金融街控股股份有限公司副总经理 于蓉
嘉宾精彩观点：
不是所有的企业都适合做商业地产，也不是所有的企业都能做好商业地产。
——于蓉
我们要做的是怎么通过经营提升之后，把溢价的部分通过资本退出的渠道变现，这可能是做一个好的商业地产大家面临的问题。
——于蓉
首先无论是一线、二线，包括三线都应该有一个相对好的地段；其次规划设计定位能力还是要强的；第三，还是要有很好的招商组合；同时还要有运营的推广管理能力。
——暴雪松
房地产不仅仅是开发，更强大的是运营。运营的增值可能是商业地产未来很重要的一个收益的来源。
——暴雪松
我们现在做的商业项目广告投入不大，为什么？精准，通过比如微信、微博、意见领袖，通过这些渠道口碑传播，速度非常快。
——暴雪松
商业地产应该是变化很快的，周期性的、实用性的，很快就会过去，做成什么样，做什么档次，都要应景。带有产业需要的商业地产会成为一种格局。
——张诚
这个行业时刻在变，我觉得商业地产不要用最贵的成本去建，因为会不停的被拆开，只要好用就行了，品质上能保证就行了，不要用最贵的钱去建这个房子。
——张诚
抓住二线城市的消费强项 期待月底合肥商业地产峰会
很多房企选择进入城市的时候会更多的考虑产业的结构。对此，张文豪表示，商业地产的格局其实在目前的中国，做深度和广度都有很大的空间。一条华尔街就占了美国多少的国民产值，所以金融街做深做广是有道理的，另外二线城市一定有消费强项，要根据它的偏好和经济收入。像奢侈品，消费量最大的未必是北京、上海，杭州。关键是要抓住二、三线城市中的消费强项。
对于未来电子商务会不会影响到购物中心这种实体店的生存，张文豪称自己不大网购，除了买书。他表示现在人去一个购物中心，他购物的目的顶多是一半，更多的是一种休闲娱乐。我倒觉得将来有可能最贵的产业是物流，这些事情都在变。
他表示，商业地产的主战场现在都到二线城市，而且李克强总理说城镇化，从主观意图上是要解决人的城镇化，而不是土地的城镇化。一些规模化的大众化的商业，其实主战场也是在二线城市。但是二线城市单独从供应量来讲，我称为巴尔干化现象，每一个小国都要去跟别的国家竞争，这样实际就变成了红海，以后成功的故事，不是行业的故事而是公司的故事，这个行业里面肯定有很多不成功的，但是你可以在里面做成功，所以个性化比较大。
他强调特别期待月底的合肥商业地产峰会。他表示，对于商业地产来说，更重要的一种运营的能力，因此我们要去合肥看一下有没有这样好的成功的案例，这些案例都是怎么解决这个问题的，另一个是对于公司来说，怎么能够把自己的商业做好，有这样一些案例经验使大家少走弯路，这才是这个合肥峰会的目的。
商业地产热源于公司发展价值
很多企业都在进军商业地产，龙湖正式增持商业，曾经的住宅偏科冠军万科也成立了商业地产部，像红星美凯龙、海底捞这样的企业也纷纷转做商业地产。对此，张诚认为像龙湖这样的公司去做商业地产，还是公司自身业务要拓展，拥有越来越多的机会使然。比如龙湖这样的公司如果它没有一定的拿地优势，在白热化竞争的住宅地产领域去拼搏就没有优势，它是为了提高拿地能力类似这样的原因去做商业地产。
万达一直是商业地产的标杆，近几年很多项目都是在进军二线城市，对于二线城市现在商业地产发展的现状。张诚认为商业地产应该是变化很快的，周期性的、实用性的，很快就会过去，做成什么样，做什么档次，都要应景。百年的住宅很多，商场一百年肯定是经过多次再开发，住宅才是房地产永远的支柱。马云现在做的物流基地将会是非常强劲的商业地产，可能成为最大的商业地产商，因为它是带有产业需要的一种商业地产格局。
对于二线城市的商业地产热，张诚则是认为是一线城市商业地产严重饱和，只能去二、三线甚至四线城市。竞争压力太大的企业没有利润，就到下一个城市去做，也许还能招到商。
张诚对现在一提商业地产就认为是购物中心，一说商业地产标杆就是万达这种观点并不赞同。他表示，新发地批发市场为什么不是我的标杆，建设成本也就1000块钱，年租金是4000块钱，这是不是也是一个方向？拿地之前要想好你做哪种，可能是这个企业选择的一个方向。你选新发地比选大悦城可能更挣钱，你做上三个新发地比做三个大悦城可以挣更多的钱。
商业地产未来还是自持为主 购物中心要考虑购物体验
对于未来的商业地产发展模式，究竟是走自持路线还是散售？张诚称，散售是资金环境所造成的，没有前期的一些投资的资金，建完的以后没有退出的机制。所以只要资金环境变了，肯定是选择物业自持，不持有不会有好东西的。
他同时强调，商业地产的投资模式要彻底的改，没有土地招牌挂，不能说什么开发商都能干，也不能说将来运营的时候还有各种售后返租的方法，这些环境不把它纠正过来，造成的是中国城市的品质永远没有机会再提升了。
他表示，未来的商业地产格局只有两种可能，一是有着产业运营需求的格局，也就是未来的综合型物流基地，这个领域会有大量的企业存在，但需要具有产业链运营能力的人。另一种就是购物中心格局，但这个行业时刻在变，商业地产不要用最贵的成本去建，只要好用，品质上能保证就行，不要用最贵的成本去建购物中心，更多的要考虑商场体验的需求。
进军商业地产属于资源延伸 项目定位要符合企业发展
对于如今的商业地产热，暴雪松认为这其实对于地产商来说，是一种资源的延伸。像海底捞就不是资源延伸，但属于有了这个资源以后可以拿另一个资源来配置，让自己的现金流或者拓展市场发展更加平衡，是发展的另一个途径。
他认为，市场同样起到一个很大的作用，最主要是经济发展到一定程度，需要达到相应消费水平的需求。有产业支撑以后，会提升收入，从而联动的对消费需求有所拉动。包括城市基础设施、交通的改善方面，都对市场有很大推动。另一个就是榜样的力量，特别是像万达，万达用十多年的时间变成这么大的企业，基本上是做商业地产。这些榜样的力量让大家看到了快速的投入、产出和市场占有。
对于商业地产项目定位，暴雪松认为一个企业的战略规划更加重要。他表示，西单大悦城如果搞成华威，可能收益比现在的西单大悦城高很多倍。但我如果做成大悦城，战略受益会远远大于仅作一个华威的受益，因此每个企业都有每个企业的战略。
每个企业有每个企业原有的基础和渊源，在这个基础上资源的延伸，团队的延伸，管理经验的延伸才是最重要。暴雪松表示，目前商业地产已经基本形成了一个大的格局，形成一些地域的优势和布局，其次还形成了一些相应的商业模式，不论是凯德、万达、华润、中粮，基本上形成了自己的一套投资、收益、管控、复制。但房地产不仅仅是开发，更强大的是运营，运营的增值可能是商业地产未来很重要的一个收益的来源。目前商业地产是群雄割据，各显其能，下一步在各显其能的基础上形成恶性竞争以后，一定会往集中方向走。
