珠海商业地产在变局中寻找出路

珠海的商业地产供应量迅速增加，格局变化明显、区域性强，各商业项目更是注重特色包装，发展商感到竞争的压力，他们都把希望寄托在后期的商业管理上。
商业地产在变局中寻找出路

本期话题商业地产①

　　今年来，珠海商业地产供应量迅速增加，特别是城中村改造项目的进行，商业地产增加量将会越来越多，格局变化、区域特征越来越明显，各商业项目也更加注重特色的包装，发展商感受到竞争的压力，于是，把出路的希望寄托在后期的商业管理上。

现象：商业街纷纷推出
　　据介绍，近期，各发展商纷纷推出商业街，夏湾的春泽名园、都市花园式、吉大片区的吉大村各有１万平方米的商业面积都将开工并上市，香洲片区的香洲商业广场将在今年动工，其商业面积大约有１万平方米，扬名广场３·９万平方米的二期工程预计也将开工。而在五一期间，岭南世家的“财神商业街”、南厦丰泽园的风情商业街、岭秀城大约８万多平方米的商业面积以及五洲花城大约１０万的商业面积，夏村附近的８万平方米的商业项目也已纷纷上市。随着其它城中村项目的动工，今后两年内直接上市的商业物业将超过５０万平方米。天策地产的统计的数据表明，珠海目前商业网点规模已经达到２４０万平方米，人均商业网点达到２平方米。在两年后，珠海的实际商业物业总量将达到３００万平方米左右，人均商业网点大约为２·３９平方米，远超过世界发达城市的人均商业面积１·２平方米。
　　分析到这种商业地产集中上市的情况，百脑会总经理苏进顺分析说：“由于珠海人有买铺投资的习惯，做商铺的利润空间比做住宅更为广阔，所以发展商在做项目时总追求商业面积的最大化，城中村改造不仅推出了大量的住宅，商业供应量也随之增加。”

格局：变化明显　区域性强
　　不少发展商认为，珠海已经形成的商业地产格局正在发生变化，这种变化和珠海各城市组团经济职能发展变化有关，更和政府的宏观规划有关。
　　珠海市商委的《珠海城市商业设施规划》方案计划用三级商业中心等级结构进行整合。即由一个市级商业中心，若干个城市组团商业中心，若干个居住区商业中心组成珠海市三级商业中心等级结构。
　　珠海市商委的一位人士介绍，“规划将拱北莲花路、迎宾南路建设成唯一的市级商业中心，而地区级商业中心则有吉大景山路、香洲凤凰路、井岸中心路以及具中期潜力的前山上冲组团、唐家金鼎组团、三灶组团、南屏湾仔横琴组团，居住区级商业中心到２００７年为２５个，２０２０年为３１个。而目前珠海城区型商业尚属空白，在吉大退出市级商业中心地位后，建议将国贸、珠百、免税进行改造，将之培养成国际意义上的购物中心，填补珠海无购物中心的空白。另外，在莲花路一带，建议设立另一个购物中心，使之成为市级商业中心的主力商场，将拱北真正培育成为珠海市级商业中心”。
　　天策地产的范滨也认为，“随着莲花路改造和香埠路改造，不仅在整体上珠海未来商业物业的投资会产生较大的变化，还会对全市商业格局产生重大的影响，产生新一轮各区域在商业重心上的竞争。由于莲花路的整体改造难度要比香埠路困难，在今后一两年内，香埠路改造在政府的宣传和支持下，加上其他商业项目的建设宣传，整个老香洲凤凰路商业板块将成为商业关注的焦点。但这种情况不会影响到商业中心向拱北转移的大的发展趋势”。
　　格局变化的结果是区域商业在适应变化的过程中形成了各自特色，并在发展过程中强化了这一特色。
　　“珠海商业格局的形成有历史的因素，是商家经营过程中自发形成的，发展商做商业项目时不能脱离区域实际，必须和区域商业形态相融合。”百脑会房地产策划有限公司总经理苏进顺分析，“比如前山地区为珠海建材销售集中之地，随着世邦装饰广场的投入使用，该区域建材交易更为活跃和集中，在前山做商业项目一般都和建材有关。”这种区域特征在新建项目上也有反映：南厦丰泽园风情商业街由于位于珠海商业繁华的南坑厦美，商业街不但作为小区配套，还定位于这个大型社区的商业配套，更是作为茂业百货等百货商店的辅助。唐人街所处区域商业相对落后，但该区域作为珠海旅游重点区域，游客众多，同时区域内高素质人才集中，快速发展的商业需求决定了唐人街项目的特殊性，所以做成了一个纯商业项目。“因为市场的需求决定了我们可以做单一业态。”苏进顺说。

特色：注重包装　注重概念
　　与供应量增加相呼应的是，各商业项目更加注重特色包装，概念纷纷登场，一批各具特色的商业项目开始出现。
　　南厦丰泽园定位于风情商业街，提出“购物公园”主题，为珠海首家生态主题商业步行街，倡导在类似于公园这样的环境内进行消费、购物，融休闲于购物过程中；岭南世家财神商业街注重特色经营这一块，在商业街的功能分区上做到科学、合理；唐人街根据唐家湾商业、区域特点，欲做传统骑楼商业文化的现代版，全面导入园林绿化和历史文化，强化旅游休闲功能，在珠海首创“双首层”街面；珠都国际广场首层动感地带为珠海首个青少年主题购物营；拱北岭秀城提出ｍａｌｌ的概念，将休闲、度假、旅游、购物、娱乐、饮食、文化、体验等融合在一起，让消费者在区内完成多功能的消费需求过程，充分体验休闲娱乐的购物过程；幸运阁旅游风情一条街倡导旅游概念，做旅游特色街道。
　　对于发展商纷纷做特色商业项目这一实际情况，红馆地产总经理刘臻荣认为，“在供应量大量增加的前提下，随之而来的是市场定位的问题，如何和区域商业相融合，如何更具备前瞻性，如何顺应市场发展潮流，是各商业项目进行特色包装是摸索过程中的必然行为。”

出路：呼唤专业管理
　　各发展商在感到压力大时，他们都把希望寄托在后期的商业管理上。“坚定投资者的信心，除了项目的建设，后期商业管理也要跟上。”苏进顺如是说，“但国内做特色商业成功的商业管理公司不多，即使有，但要和珠海实际结合还有一定困难。”有这样感觉的还有岭南世家的副总经理赵晖和三好房产总经理助理黄晚华。“真正的困难不在于销售和项目定位，而是到哪里寻找专业商业管理公司，因为发展商毕竟不是商业管理专家。”赵晖说，“发展商一定要有社会、历史责任感，不能卖了不管。”