在万达的商业地产版图中，五角场万达傲视群雄。可紧邻地铁一号线共康站的“小师弟”宝山万达广场却是另一番景象。
2012年6月29日，上海宝山万达广场在万众瞩目下盛大开业。然而，记者探访发现，开业一年的宝山万达商场部分工作日客流稀少，毗邻的万达金街甚至有近半商铺空置待租。由于人气不足，这座曾被寄予厚望的约13万平方米购物中心正陷入门庭冷落的尴尬。
个案调查
宝山万达金街商铺近半空置工作日客流稀少生意淡
商铺变成仓库餐饮店主营业省电不开灯
在宝山万达广场的构架中，一条“万达金街”是毗邻室内商场的重要商业设施，贯穿了整座购物中心。它是2012年底万达商场投入运营后，经营方再集中出售分租的室外步行商业街区。然而，足足有三层的金街却未绽放金子般的光芒，目前商铺空置率高达近半左右。
6月4日中午11时左右，金街一楼142号铺位的门被打开一半，5、6名工人正在从铺子里往外搬四方形钢管。当被问及是否要装修开铺时，工人笑笑告诉记者，“铺子空着太久租不出去。现在租来作为仓库，195个平方米呢，可大了。”
一眼望去，整条金街上空旷冷落。“租金1个平方米1天16元，一个15到20平米的铺位一个月要1万多元了。别说工作日，就连双休日人也不多。”汤小姐告诉记者，她的舅舅租了靠近万达入口处的金街105-1商铺位。
因为工作日白天几乎没有一个客人，不少餐饮企业都在非用餐时段选择了不开灯营业，部分铺位已急着转让。据记者统计，金街一楼共建有58个大铺位，其中28个铺位空置、呈未出租状，另有2个铺位出租后已关张并要求转让。由于空置率高，顾客难现，却徘徊着不少租赁中介，推销铺位。
越往楼上走，购物街越显冷清。“开店刚刚1个多月，整个PoiPoilu童装专柜销售额不到3万元。”金街宝大祥童装店占地近千平米，因为鲜有人问津，所有的童装几乎都在打折。店员抱怨：“和市区的商场当然不好比。旁边的童装柜面一个月的营收才几千元。”据记者统计，金街二楼67个铺位中，有36个未租出并呈空置状，而已出租的商铺工作日人流量不足一成。三楼共有74个铺位，其中30个始终空置，已开张的商铺中不少已经关张停业。
营业员多过消费者“白菜价”难觅试鞋客
记者注意到，整个宝山万达广场30万平方米的商业综合体中，如果说金街是“辅料”，那么室内总计四层楼的万达商场可谓绝对“主角”。然而，“主角”同样难挣人气，尽管四层楼面由万达统一招商、相应品牌已入场开张，但工作日整幢商场客流量不过百余人，呈现的是另一番“空铺”的光景。“营业员都比顾客多了。”某柜台店员调侃道。
“折上再88折。”这样看似“白菜价”的鞋子在宝山万达商场内随处可见。记者注意到，同一双女鞋，在五角场万达内可以卖到一两千元，在宝山万达商场内只能标价三四百元。然而低价似乎未能带来销量，TaTa专柜的营业员告诉记者，一个月至多卖出几百双鞋。
千百度女鞋柜面虽贴满了“满99减50”、“新款58折”的促销字样，但难遇一位试鞋客。“生意比市区差得太多啦。”一位店员告诉记者，公司给宝山万达内专柜的销售指标约为15万元到20万元，这在市区的商场轻易就能完成，但在这里，半数的时间却完不成。
三楼的服装、四楼的餐饮也同样面临空荡荡的景象。以服装柜面来看，除了Zara、H&M有少量人流外，许多品牌都几乎无人光顾。不少店员透露，除了双休日及节假日店里人气稍足，平时商场都没什么人。“除了开业初小小地热闹了一把，之后再无起色。”
原因
“造城者”神话受阻上海近郊
万达回应：开业一年还需“养一养”
“万达到哪里，哪里就是城市的中心。”从2001年伊始，万达一直以这样成功的“造城者”身份涉足商业地产界。不过，万达方面在接受记者采访时也承认，除了五角场店，万达其余在沪郊区的项目仍处于净投资阶段。宝山这样投资十几亿元的项目中还存在着入驻商户“不上不下”的尴尬。
金街项目“拖后腿”
2006年底，被誉为“第三代万达广场”的宁波鄞州万达广场、上海五角场万达广场、北京CBD万达广场在同一周内开业，巨大的人流使分布于三大城市中的万达生意火爆。业界称此为万达震惊商业地产界的“三大战役”，它们的成功也让万达模式“初定天下”。
不过，像宝山万达这样曾被寄予厚望的大项目，为何没有成功复制五角场的辉煌?
“目前的情况在集团预期之内。”万达方面有关人士表示，宝山万达中的万达百货营业额位居全国20多家万达百货之首。不过它只占整个项目的10%。总体来看，万达广场内部为集团持有，处于满租状况。外街200多家商铺则出售给了小业主。后者状况的确不如商场内部。
“金街的产权全部都是小业主，我们可代为租赁。一楼实际的出租率已经达到80%，你看到没有开张的部分，可能是装修前的手续并未办妥，或是已经出租出现转租等现象。”面对空置率高的尴尬，宝山万达金街工作人员回应，“商业地产的盈利第一年多半保底或少量亏损，但刚刚运行半年，一楼的情况总体算不错。”但她也承认，金街二、三楼空置铺位确实都未出租。
上述万达方面人士坦言，作为万达模式的关键一环，万达是国内最早做商业散售的，2003年之前做长期包租、完全散售招租等，都曾发生过问题。“现在沉淀下来的万达模式是国内最可行的模式，即大部分持有，小部分销售，靠前者保证整个商业广场的品质与购物体验，进而带动小业主持有的商铺。但这个有一点，你必须要有耐心，不能说你现在买了，才一年就说赚不到钱。”
对郊区商业期望过高
近郊的“特殊情况”也制约着万达在宝山、江桥、周浦地区的快速发展。
万达方面有关人士表示，宝山以周边五公里为辐射范围，包括共康、通河、彭浦。不过，它还面临大宁商业广场及宝山老城厢商业的竞争。
记者了解到，宝山万达选址的共康地区最初定位是低价、批发的共康服饰城。历经十多年发展，共康服饰城已经变身综合性批发市场，除了服装外，生活用具、装修装饰也一应俱全，但其价格仍然维持低
廉的大众路线。此外，紧邻新建宝山万达广场的，还有开辟多年的家乐福大卖场。不少消费者表示，上海北部地区的宝山板块，消费者的生活用需在原先的共康服饰城、家乐福卖场已经能够满足。
上海社科院商业研究中心主任朱连庆认为，上海四大万达广场开业后有喜有忧。
五角场万达的成功从某种角度来说是天时地利人和。它地处上海东北部中心，周边又没有任何大型销品茂，加之100万人流的地域基础。而周浦地区历来有“小上海”之称，两区合并后原先南汇地区的人流也多拥向周浦万达，周边又有不少老外居民。而江桥、宝山两大万达的选址，相较于五角场、周浦已有劣势。江桥地区本身具有同类的购物中心，一定程度上会实现分流。
商业地产专家、克尔瑞信息集团咨询中心副总陈倍麟表示，“万达是在交必要的学费。虽然万达模式本身并没有错，但或许万达对上海非中心城区商业的期待值过高了。”郊区的消费水平有限，存在先天缺陷。“购物中心讲究的是品牌，经营的是一种品质消费。可周边人口对消费的期望主要还停留在生活消费之上。即便万达采取了中低档策略，与消费群体之间仍存在落差。”
万达：还要“养一养”
相比外界的期望，万达对现有状况仍有极大的耐心。“前途是光明的，道路是坎坷的。”万达方面有关人士说。
万达曾以18—20个月建成运营一个项目而在国内有着“造城者”的美誉。“城”造完后，怎么经营?他认为，万达在近郊的三个项目都还处于“养”的状态。“商业的价值是没有天花板的。这需要时间，比如时间一长，外街商铺慢慢满了，周边消费者的消费需求起来了，以及和大宁等的竞争中吸引更多的客户，宝山项目会好起来。”另一方面，万达的项目一般每两年会对入驻品牌进行一次调整，调整幅度在20—30%左右。
