面对一块诱人的蛋糕，第一个吃到蛋糕的人，无疑是抢到先机者，到后面抢的人多了，那么机会就变少了，尤其在蛋糕没有变大的情况下。
这一分蛋糕的理论，用在目前正在井喷式发展的昆明商业地产领域，同样适用。最初，甚至把时间跨度拉到10年前，昆明都还只有一个城市商业中心，昆明人购物休闲的不二选择，当然是三市街商圈。
2005年左右，城市外扩，北辰财富中心崛起，广福路有了世纪城和新亚洲体育城，再以后南亚风情·第壹城改变了南市区市民的生活方式，这些还只是开始，未来这几年，还会有很多代言区域的城市综合体出现。
对于市民来说，这是一件让生活更便利，品质更高的事情，但是在城市居民没有快速增加的情况下，如果还遇到诸多商业综合体千城一面的现象，那会让整个城市商业很受伤。
这不是杞人忧天，市场已经在以自己的形式释放着信号，本篇，就让我们来看看昆明商业地产已经响起了哪些警报声。
警报1
体量超香港
1999年世博会时，以写字楼为代表的昆明商业地产有过一个蓬勃发展期。最近两三年，昆明商业地产又开始新一轮的“井喷”式发展期，最直观变化就是商业体量猛增。根据一个数据显示，2011年，昆明人均商业面积接近2平方米，这个数字超过了很多一线城市，包括深圳（楼盘）、香港。近期，某商业机构又对外公布数据，未来昆明将会有“1972万平方米商业”相继入市，以700万区域人口来算，人均商业占比接近3平方米，这个数据直超发达国家人均商业占比。
你可以说，昆明是旅游城市，会有发展后劲支撑，但是说总归说，这些商业体量上市后，如何存活下来才是关键。
警报2
自持比重少
商铺全部销售，带来的问题就是商家单打独斗面对市场，难以拥有聚集大商圈人气的先天不足。这两年，商业地产多了，投资者挑剔了，商业地产全部销售者少了，于是出现了自持商业的模式，尤其在城市综合体建设中，很多项目都打出自持概念吸引投资者。
据不完全统计，目前约有七成商业项目自持比例达50%以上。顺城100%自持，去年3月份进入试运营的南亚风情·第壹城自持占到75%，西山万达广场自持占到90%以上。这个数据是本地品牌房企和国内知名商业地产企业自持商业的比例。
越是高的自持比率，越有利于后期的招商运营。但现实是，除了大品牌房企，更多的本土房企的还是大量销售着商铺，有些房企对商业的自持比例甚至不到50%。在这种形势下，这些自持比率不高的商业项目不仅难以和大品牌房企的商业抗衡，而且面对商业地产竞争的激烈，自身也没有竞争力。
警报3
价值被透支
“一铺养三代”曾经是不少投资商铺人士的黄金守则，但这两年商业地产体量大释放同时出现的是股市不景气，引发了住宅和商铺投资热潮，使得商铺的价格被翻倍推高。
以目前人气尚不足的呈贡新区某社区临街商铺为例，2009年以8000元/平方米的单价热销市场，到了2011年，这些商铺价格已经涨至3万元/平方米左右，租金为120元/平方米/月，在入住率和人气并不足的区域，这样的租金要赚回经营成本并不容易。
在昆明主城区，目前城市综合体商铺的价格在5-10万元/平方米，社区商铺价格也在3万元/平方米左右，纵然如此，频频有商铺推出即售罄的火爆情况出现。
商铺售价高，投资者要保证收益，只有提高商铺租金，而新片区商铺则面对着一个养商期，一旦租金过高，租商铺者就面对着收入与投资之比失衡的问题，于是租金和售价倒挂的问题也就出现了。业内专家称，商铺的投资价值在销售时已经被透支了一部分。记者调查时也发现，一些新建社区内临街商铺空置率高，或是这方面的原因。
