商业地产去百货化？
随着国际快时尚品牌纷纷加快拓店速度，其小巧的店铺面积与强大的集客能力，与购物中心调整后时尚、潮流、特色、体验的主流定位相契合，快时尚品牌店铺业已成为购物中心名副其实的主力店。
购物中心与百货店携手经营曾一度被业内人士看作是强强组合所结成的“秦晋之好”。如今，购物中心里应该有主力百货店，这一曾被商业地产公认的招商“金科玉律”正在遭遇挑战。
要不要告别
2012年4月1日，开业不满两年的中粮朝阳大悦城和主力店永旺百货解约，永旺百货所占2万多平方米的营业面积成为100多家国际时尚品牌零售商的群聚之地。
一石激起千层浪，随着朝阳大悦城宣布去百货化升级，引发了购物中心与百货合作模式的论战，在电商冲击大趋势下，购物中心强化体验业态，加强餐饮、娱乐、休闲等业态占比，百货与购物中心唇齿相依的关系日渐淡薄。
而随着购物中心逐渐成为市场主流，其强大的商业管理能力已经使得其对百货的需求可有可无。第一商业网总裁黄华军认为，朝阳大悦城去百货化后一年来的强劲表现，可谓给去百货化打了一剂强心针，使得越来越多的购物中心敢于通过专业化的运作，走出去百货化的恐怖之中。
据了解，去百货化后，朝阳大悦城通过半年升级及商户装修，于2012年9月28日“百店新开、时尚升级”重装亮相。亮相后朝阳大悦城客流及销售持续保持快速增长。在2012年圣诞档期、2013年新年及各月都一路高走。今年“五一”小长假，朝阳大悦城同比去年客流增长50%，销售增长80%。“母亲节”所在的5月首个周末，日均销售额近千万元，客流突破8万。而“六一”儿童节当天，朝阳大悦城客流近11万，客流及销售同比去年“儿童节”均增长一倍以上，双双打破项目开业以来的最高纪录。这样的数据在朝阳大悦城品牌升级之前的2011年，只有在圣诞档期结合大型促销和推广活动才能取得，而现在几乎在每个周末都能自然完成。
告别百货业态，朝阳大悦城的品牌升级效应似乎看上去很美。
不过，黄华军则认为，购物中心去百货化不能一刀切，购物中心地理位置不同、体制不同、顾客群不同，差异化调整也不同。但他同时指出，未来购物中心去超市大卖场的趋势是明显的，尤其是在黄金地段的购物中心，超市霸占很大面积，而承租能力却不及品牌店或百货。
记者了解到，近些年，百货遭遇购物中心“清退”的案例并不少见。如广州中华广场在几次调整升级时，就逐渐缩小了开业初期的功臣主力店中华百货经营面积，为引进快时尚品牌及餐饮娱乐等业态提供条件。另外，港汇广场清退港汇新翼百货、上海中山公园龙之梦清退龙之梦百货等一系列案例均佐证了购物中心与百货渐行渐远。
另结新欢
由于百货企业缺乏经营特色，百货店目标客户忠诚度逐年下降。记者发现在国内众多购物中心与百货店“分手”的案例中，有一个“身影”始终徘徊不去，它就是快时尚品牌。“80后”、“90后”新兴消费群体的迅速成长为市场主流，他们对百货店擅长的促销、打折等活动敏感度较低，而对国际快时尚品牌的青睐度较高。
商务部国际贸易经济合作研究院消费经济研究部主任赵萍认为，随着国际快时尚品牌纷纷加快拓店速度，其小巧的店铺面积（通常仅为1000平方米~1500平方米）与强大的集客能力，与购物中心调整后时尚、潮流、特色、体验的主流定位相契合，快时尚品牌店铺业已成为购物中心名副其实的主力店。这在一定程度上也削弱了百货店的重要性。
不仅如此，在国内购物中心发展初期，可供购物中心选择的餐饮、娱乐业态主力店与次主力店资源非常有限，开发商首先要考量的是如何将大量空白的商业面积“填满”。此时身为“二房东”的百货企业便可趁机以尽可能低廉的租赁价格承租大片营业用地。
然而，随着购物中心运营的日益成熟，其经营者发现主力百货店并未给他们带来多少客流量，而餐饮店、咖啡厅、甜品店、量贩式KTV、电影院等餐饮、娱乐业态却成为购物中心吸引客流的重要业态，也成为购物中心招徕顾客、实现体验式消费的不二法门。购物中心内的餐饮、娱乐业态能够明显延长顾客在购物中心内的滞留时间。与此同时，百货店的弊端也逐渐浮出水面，其占用面积与租金、客流贡献相比严重失衡。
因此，购物中心在中后期进行业态优化调整时，当初埋下隐患的百货店便首当其冲，成为“分手”的对象。再以北京朝阳大悦城为例，通过近两年的运营，其多元的餐饮、娱乐业态及独特的儿童体验业态均得到市场的充分肯定，使得大悦城近23万平方米的商业体量已初步具备辐射全市的能力，尤其是餐饮业态已经成为北京年轻消费群体首选的餐饮目的地。而此前作为其主力店的永旺百货，其经营却令人大跌眼镜：大悦城的经营者发现购物中心客流竟有反哺永旺百货的反常现象。
