2010年限购政策推出，不仅导致大型开发商纷纷进军三四线城市，也令他们转战不限购的商业地产。
中国指数研究院的数据显示，2012年商业营业用房投资额已增至9312亿元，较2008年增长了1.77倍，且去年增幅超25%，投资仍有加速增长之势。商业地产空置率过高和投资过热问题，已是老生常谈。但是从2013年开始，商业地产扎堆的开业潮会进一步推高其风险。
“过去十年，中国的零售业态发展迅猛，但是由于电商的异军突起以及人工等成本上升，2013年的中国零售物业正在面临比以往更加严峻的挑战。”今年6月上旬，世邦魏理仕发布的研究报告表示。
世联地产此前针北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆、成都七大城市的购物中心市场研究显示，2013年这七大城市推出的购物中心增量将达到2034万平方米，达到2012年开业量的2.9倍。未来5年，这七大城市的购物中心面积将至少翻一番，达到8700万平方米，不仅武汉、重庆、成都将增加至少1.5倍，北京、上海的绝对值更是超过1400万平方米。
世邦魏理仕华北区商业服务部董事王君则指出，在零售物业潜在供应量巨大的二三线城市，只有更优质的物业才会受到欢迎。
世邦魏理仕对具有代表性的20家大型全球时尚业零售商在全世界208个城市中的分布发展情况进行调查之后的统计数据显示，北京和上海在零售商城市渗透水平上名列全球前两位。而这些全球时尚业零售商在中国二线城市的渗透率仍然较低。以北京零售门店数量为基准，成都仅有北京所有零售门店数量的35%，零售商在大连、苏州、青岛、西安、宁波等城市的渗透水平更低，均未超过30%。
二线城市的租金上涨幅度亦明显慢于一线城市。基于过去十年中国零售市场的调研，相比于2003年，北京、上海、广州、深圳四个一线城市10年以来的零售物业租金水平接近翻倍，但二线城市的增长幅度仅为60%左右。
兰德咨询的高层曾对媒体表示，我国上市房企中有商业地产的，持有性物业租金收入一般占年度营业总收入的3%~5%，高的只达到7%。在世邦魏理仕报告中，全球购物中心建设规模第二大的沈阳，未来三年内的零售物业新增体量将达223万平方米，三大商圈的未来总零售物业体量将达到561万平方米。但从2012年第四季度，沈阳零售物业空置率上升至18.1%，首层租金出现小幅下降。
开发商也更多是通过商用物业的销售而非经营获得利润。以各地政府最为欣赏的商业地产开发商万达为例，截至2012年底，其累计持有经营性物业1290万平方米，集团营业收入是1416.8亿元，但其中租金收入是52.07亿元。租金收入占比仅3.68%。
按照专业商业地产论坛商产网的观点，现在商业地产的风险主要表现在三个方面：一是在销售环节，出现库存高企与潜在供应量巨大的矛盾；二是在招商环节，因为电商以及经济不景的冲击，招商难，空置率高；三是经营环节，商户经营难，开发商回报率低。
在三四线城市投资规模巨大的新城区买家中，仍有相当部分也许是刚需或改善需求，即使是最极端的“鬼城”鄂尔多斯，也在吸引居民缓慢进入。但在商业地产中，无论是开发商还是买家，相信大部分只是将此作为对冲政策风险的一种投资。当一个房地产市场以投资为主体时，其抗风险性以及波动性都会更大。
预计未来位置欠佳的中小体量商业地产项目将难以存活，而在一些城市将体量做大、做差异化，形成规模后，或许能有胜算。
