曾在此前传出过“分手”传闻的首创奥特莱斯终于今年5月初开业。房山作为北京近年来重要的新兴居住区，首创奥莱的成功运营对于CSD的发展有着重大意义，同时这也是刘晓光筹谋数年的商业地产战略的首次练兵。
“全房山的人都出动了”
“家门口的奥特莱斯终于开业，当天几乎全房山的人都出动了！”家住房山的朱菊女士告诉记者。
朱菊是土生土长的房山人，工作也在房山，基本上“宅”在房山。用她自己的话讲就是“很少进城”。自从有了小孩后，就更不愿意出房山了。一是没有时间，二是房山基本能满足生活的需要，“房山环境好，不像城里那么堵车，空气也好，生活配套设施也不缺，能基本满足生活的需要，平时经常在华冠商场逛街，有时选择网购。已经半年多没去市里了。”
不过，朱女士对房山的商业氛围仍然有着更高的期待。她表示，房山虽然有商业中心，也有专卖商场，但综合型的、档次较高的、业态较丰富的购物中心依然缺乏，简而言之，“刚需有余，档次较低，娱乐不足”。
尽管相比原计划显得姗姗来迟，但首创奥特莱斯依然是人们关注的焦点。开业当天，可谓“人满为患”，首创奥特莱斯迎来了不输于崇文门新世界、西单大悦城的客流。据悉，5月1日开业当天便创下800万元的销售纪录，4000多个停车位全部占满，还把马路对面长阳公园停车场基本占满。由于客流多，耐克折扣旗舰店当天还采取了限流措施，纽巴伦付款的队伍也排出了店外。
交通配套的基本到位，让首创奥莱享有吸引客群的先天之利。目前除了地铁房山线外，紧邻的11条公交线路便捷辐射各区域。首创奥莱还开通了免费购物班车，从市区的国贸、复兴门可乘车直达，另外还设置了保定、涿州班车专线，使周边外埠消费者轻松享受京城休闲购物新体验。
根据观察，就品牌分布来看，首创奥莱一层主要是国际品牌，二层是时尚流行品牌，三层主要是运动和休闲品牌，以及餐饮配套。整体来看，目前首创奥莱项目首期开业的品牌都定位时尚潮流及运动户外，如Timerland、Hush Pippies、Jeep、欧时力、5+、ONLY、DAZZLE、杰克琼斯、大嘴猴、耐克、阿迪达斯、依恋集团等。
至于重要的餐饮业态部分，譬如星巴克、DQ、正一味、吉野家，还集聚全国特色美食的美食中心“食美汇”。记者注意到，目前还有不少餐厅正在装修中，预计不久即将开门营业。中午时分，大部分人都聚集在呷哺呷哺、拿度麻辣香锅等中低档餐饮店排队消费。由于人太多，餐厅不得不采取拿号排队进店的措施。
未达最佳运营状态
据悉，首创奥特莱斯旗舰中心占地面积约21.27万平方米，规划建设面积约34.7万平方米，预计总投资近30亿元，规划建成集世界名牌折扣中心、休闲度假体系和高品质居住体系等核心功能于一体、辐射华北地区的大型综合现代服务产业项目。
对房山区域而言，首创奥莱作为房山CSD(中央休闲购物区)引进的第一个大项目，具有重大意义。众所周知，房山区已成为北京重要的新兴居住区，但区域内的商业配套物业并没有相应地“升级换代”。因此，首创奥莱的出现，将结束房山区域一直以来以本区域中低端百货商场为主的商业格局。
另一方面，这也是首创与奥特莱斯合作之后的第一个项目。因此，首创奥特莱斯的运营成败，将直接影响首创未来商业地产战略的推进，该项目的里程碑式重要意义由此可见一斑。
首创置业董事长刘晓光在不久前接受媒体采访时称，首创置业要打造的奥特莱斯产业综合体模式，不是单纯的奥特莱斯，更不是住宅，它将实现吃、喝、玩、乐、购等多种功能的融合，是最国际化、最有效率、最人性化的整合。
不过，记者注意到，目前商场周边的配套还存在有待完善之处，比如绿地、停车场并未彻底完工，京良路也还没有修好。“本来说是去年年底开通的，现在还没有消息。”一位消费者道。
除此之外，在记者采访中，也有一些消费者表示，目前首创奥莱儿童类的品牌相对较少，都集中在宝贝生活馆内，还缺乏儿童休闲业态。
另外，也有些消费者表示，首创奥莱可能需要丰富和增加其他的业态，如电影院、超市等便民服务类业态等，才会满足消费者对“中国式奥莱的全方位需求。
记者了解到，首创奥莱广场将分两期开发，目前完工的是一期商业，包括奢侈品折扣店、百货店；二期还未开工建设，而规划的正是大型超市、影城和更多的餐饮等。
更多迹象也表明，目前的首创奥莱还未达到最佳的运营状态。记者在现场看到，由于刚刚开业，一层国际品牌区开业的品牌不多，包括ARMANI、cerruti 1881、HUGOBOSS、Coach、CANALI、Tommy Hilfiger、MaxMara、Club Monaco、Brooks Brothers、diesel、I.T、BALLY、Juicy Couture等国际大牌还处于“即将开业”的状态。
“(首创奥莱的)很多品牌房山本地的华冠也有。”朱女士如是说。朱女士所指的华冠，系位于房山良乡的“北京良乡华冠购物中心”，这是一家定位中低端、业态较为传统的区域性百货商场。
清华大学亚太商业不动产学院院长朱凌波也表示，首创的竞争定位不是周边的区域型购物中心，而是要跻身目前京津地区现有的4个奥特莱斯——燕莎、赛特、斯普瑞斯和佛罗伦萨——之列。
显而易见的是，这一目标能否如愿，北京南部和西部的消费者是否愿意来到位于房山的首创奥莱购物，则与它能否吸引到足够的国际一线品牌折扣店入驻息息相关。
运营核心在于品牌资源的掌控
由于国际品牌的暂时缺席，以耐克、阿迪达斯领衔的多家运动品牌折扣旗舰店，成为首创奥特莱斯最大的招牌。而在其他已经开业的燕莎、赛特奥莱等购物中心中，这些品牌只是上述商场内众多大牌周边不起眼的绿叶。
例如，目前燕莎奥莱C座已汇集了全球具备影响力的奢侈品牌；在赛特奥莱，GSTAR、DIESEL等时尚大牌成了商场的卖点。在时尚购物中心“北京apm”，耐克亚洲最大旗舰店已被H&M取代。
针对这一问题，据首创内部人士介绍，目前首创置业已和200多个国际一线品牌、知名品牌完成了签约，未来几个月内，房山奥莱的20余家国际一线品牌将装修完毕陆续开业。据首创置业董事长刘晓光表示：7月，AMANI、GANT、IT。等8家开业，10月则会累计开业达17家，12月开业率将达95%。到今年年底，将数十个国际一线品牌在首创奥莱与顾客见面。
朱凌波说，奥莱在国外也有两种模式，一种是奢侈品折扣单店，另一种是品牌集合店，从中国的国情来看，物美价廉的品牌集合店，的确符合主流消费者的购买实力，但一线品牌的入驻对于提升市场对本项目的认可度的重要性却不容置疑。
王永平在接受《安家》记者采访时表示，奥特莱斯能否成功，主要取决于：品牌层级、数量和价格竞争力。首创奥特莱斯开业不久，现在还不能对运营情况马上下结论，还有待于观察，一般情况下，商业需要2、3年的培育期和调整期，这是普遍性的规律。
