上海松江“明笛HAPPY MALL”商业娱乐中心今年12月竣工

随着松江大学城的拔地而起，相关“大学城经济”的商机浮出水面。同时，作为“一城九镇”第一城的松江新城，区域房地产开发分外红火，高档住宅小区和最大的别墅群“英伦小镇”纷纷安营扎寨。瞄准2005年全面建设完毕的松江新城数十万人口以及轨道交通的延伸，该区物业性价比可望进一步提升，房产投资者纷纷涉足。

去年，做房产投资颇具实战经验的沈先生就把生意眼投向了松江大学城。他在调查中发现，集合沪上7所高校的大学城学生数就有10万；在大学城的附近，有着全球规模数一数二的晶元厂商“台积电”，上下员工12万，企业的全球背景直接决定了庞大的海外员工及高级白领的加盟，做这类人群的租房生意成了沈先生的首要打算。于是他和合伙人一起“圈下”文翔路的100套房屋，开始筹备“我是房东”的前期工作。

在对大学城考察的同时，沈先生又意外做成了一笔更加“盈利可期”的商铺买卖。大学城文汇路共有10个地块，这条东西走向长达2.5公里的道路将建成“中华学生第一街”，其中一部分房屋投入商业运转。在这条街上，除了几个学生食堂、书店、邮局、银行外，入主的多是文具店、小卖部，缺少全面的配套商业。

“学生生活无异于‘集中配送制’或称‘骆驼式储存消费’，每个礼拜在市区集中采购；而像台积电、广达电子等大型企业就坐落在这条街的延伸路段上，其员工几乎过着闭门而居的生活，大多数的商务应酬、社交文娱活动都是驱车赶到市区。因此，每天晚上6、7点，路上都是出城的车辆。究其原因，这里的商业配套设施不够完善，不能满足人们的需求。”沈先生坦陈，正是这个空白点，让他逮到了一个赚钱良机，决心开发一个类似“销品茂”的大型商业中心。

在松江区政府的支持下，他与松江大学城建设发展有限公司洽谈成功，拿下了文汇路的3号地块，一个集合餐饮、百货、娱乐共2个层面的类似“松江新天地”规划方案一锤定音，同时也成了10个地块中唯一一栋整体运营规划的商用楼。沈先生的投资目标很明确，全面装修他们一行投资的“明笛HAPPY MALL”，组建和聘请专业的招商部门和管理公司，引进品牌商家，通过合作经营、全程活动策划等方式来完成这个成本不菲的商业投资。据了解，商业娱乐中心将于今年12月竣工。

松江大学城是个特殊的社区，各所大学间没有任何围墙。其商业功能、绿化功能甚至是景观功能都在向四周的住宅小区、别墅群、无污染精细工业区辐射。

“这就是大学城与其他社区商铺不同的地方，这里拥有成功商业的所有条件。人流、物流、商流和资金流。这是个复合式的文化社区，另外投资时机又好，周边新建小区今年年内就将全部交付使用。因此，只要它的商业街够精彩，一定能吸引到其直径3公里以内的人群。我甚至把这里的目标消费群体按学生和非学生的比例可划为三七分成。”沈先生自信地表示。正是为了吸引更多周边人群消费，这里的大型商业娱乐中心将拒绝其他几个地块中的商业经营模式——商家虽然正宗，但各自为政，功能重叠，缺少整体规划。

拒绝破坏整体商业形象和导致恶性行业竞争的“粗放式”经营，将成人式商业销售模式带入大学城，只租不售，集中化管理是明笛HAPPY MALL新形象的“宣言”。调查显示，年轻活跃的学生族，消费观念中不乏对真正社会化成人化模式的追求，比如对品牌餐饮、百货、社交娱乐的向往。这些商业业态的引入，会得到学生的拥护。

考虑到学生的经济条件，招商前建议商品定位一定程度的错位显然是个聪明战略。比如，百货产品可以通过一定的途径，实现品牌商品换季折价，既有品牌的诉求，又见实惠的购买价格。另据了解，收放有度的集中化管理除了表现于统一招商外，物业、收银、保安、客服等方面也将统一管理。

据介绍，为树立整栋商场“弹眼落睛”的视觉和声效，投资方动足了脑筋：在大门入口安放一个大型电视幕墙，为楼内商铺宣传造势；在音乐餐厅区域设置可移动舞台，定期举办音乐会、选秀活动、乐队表演、街舞比赛等参与性强的活力节目，以最亮丽、活跃的气氛为商铺聚集尽可能多的人气，制造商业氛围，促进消费。负责人称，置身楼宇，仿佛身处市中心繁华商业街的中高档商场，而在音乐餐厅，够炫的音乐则让你好似置身于“新天地”的东魅或是乐美颂。