6月26日，中国商业地产联盟秘书长王永平，在微博上“秀”出了他考察的一些商业街区：万象城、宽窄巷子、东郊记忆。在他看来，这些商业街区做得非常出色“很成都”。作为2013中国（成都）商业内街高峰论坛特邀嘉宾，王永平在主题演讲中阐述了对中国商业地产的观点和思考。期间，他接受了记者的专访,谈到中国商业地产面临的挑战、成都商业的机会和风险、传统卖场如何应对电商模式等话题。
谈成都商业
供应量大，高手如云
记者：我们知道，你来到成都后去看了很多商业街区，在你看来，成都的商业发展如何？
王永平：成都和沈阳的商业都值得关注，原因有二：第一、成都商业供应量很大，综合体、写字楼、社区商铺都是如此。2013年，国内许多城市的商业地产开发出现井喷，中国7个城市（成都、天津、沈阳、重庆、武汉、广州和杭州）位列全球十大最活跃购物中心开发市场，其中成都以290万平方米位居首位（据世邦魏理仕最新研究报告）。第二、成都聚集了很多“商业高手”，譬如，恒隆、中粮、九龙仓、华润、凯德。成都有这么多综合体、购物中心，尤其要强调创新。
记者：这些商业，你印象最深的是什么？
王永平：做商业不能杀鸡取卵，要放水养鱼。这次我考察的商业中，东郊记忆给我印象最深。第一是创新性，以音乐为主题，艺术氛围够。第二是设计很人性化，与周边的环境非常协调，下午有很多市民在这里跳舞、休憩，接地气。一个商业项目的价值评判，不能只看它的短期收益，要从长远看它的综合价值。
谈商业风险
三大挑战：泡沫化、同质化、边缘化
记者：你认为商业地产过了最热的时期吗？
王永平：我觉得是这样。早期进入商业地产的，很多都是因为无知者无畏。现在，盲动开发比例减少了，大家开始思考资金和人才，会花很多的精力去做这个行业。这说明，商业地产从粗放式朝精细化转型。从宏观投资数据来看，商业运营用房投资增长率，2010年达到高峰，33%；2012年稍有下降，31%；2013年1~5月，24%。这说明，投资增幅在放缓。市场上的项目虽多，但大部分都是存量而非新增项目。
记者：在你看来，商业地产现在面临的风险是什么？
王永平：我觉得有三个挑战：泡沫化、同质化、边缘化。泡沫化，商业供应远远超过经济增长和消费，成都很明显。同质化，一说商业地产就是综合体，一说综合体就是购物中心+商业街；一说高端品牌就是LV、GUCCI，一说时尚就是ZARA、H&M、优衣库。边缘化，主要是指电商对购物性消费造成的冲击，以线下实体零售消费为内容的商业地产，一定程度上被边缘化了。
谈电商模式
传统卖场不能坐以待毙，要主动迎合
记者：我们发现，电商对商业地产带来强大冲击，但开发商似乎还未找到好的解决办法，你的建议呢？
王永平：电商在国外很成熟，但并没有取代传统卖场，譬如很多卖场还有书店。这就说明，做卖场要思考人的终极需求，包括心理需求。所以，卖场不能与网络去拼价格、拼物流，更不能拼运营。
我们不能坐以待毙，而是要主动迎接这种变化，甚至去互动，机会还是有的。虽然现在没有人研究出领先的模式，也没有哪个开发商敢说他的模式是领先的，但据我所知，传统卖场已经开始在思考应对措施了。王府井属于传统百货，最近，他们成立创新事业部，开始研究如何将商业与科技、文化、旅游相结合，打造标准化的商业模式。
谈商业投资
不要泛泛地买，要“知己知彼”
记者：作为投资者，你给他们的建议和经验是什么？
王永平：过去，地价上升非常快，所以，不论是住宅还是商业，我们每买一个物业根本不需要考虑它的经营，即使经营亏损依然赚钱，因为物业在自然升值。譬如，很多人买北京SOHO，有的甲方2~3年都不来，但转手后仍然赚钱。
但随着宏观调控深入，地价涨幅放缓，这个时候，商业的投资回报就要放到租金收益、运营来考虑，不要认为买一个铺就赚钱。早年，“一铺养三代”是因为稀缺；现在，商铺供应量大幅增加。
这个时候，投资者就要比较。主要比较哪些？第一，地段很关键，地段对应的是商业的定位，比如说，做小吃就必须选择城市核心区，做便民店就可以考虑社区商铺……选址要结合定位。第二，了解商家的需求，事先跟商家接触，了解他们的需求，不要泛泛地买。第三，不要买返租的物业，返租的风险很大。第四，店铺的独立存活性。因为，很多开发商在销售商铺时造了很多概念，但事实上，散卖的物业，开发商无法控制后期的经营。
