投资6.8个亿，建筑规模15万平方米；
商业业态包括精品超市、百货、美食城、儿童乐园、商业步行街、影城、家电城、美容、高档酒店、公寓等；
精品超市、百货、餐饮、酒店等主力业态均为自主运营，商业步行街几乎在2.5小时内售罄；
这就是湖北雅斯集团位于宜昌市宜都的雅斯国际广场商业综合体项目，2012年年末以来，肯德基、大唐影院、超市、儿童乐园、斯麦香美食城、雅思百货、商业步行街等门店相继开业；
6月30日上午9点，在记者一行来到宜都雅斯国际广场时，步行街上人来人往，斯麦香美食城、儿童乐园早已熙熙攘攘，4000平方米的精品超市里结账的顾客也排起了长队。
半年之前尚未开业的雅斯国际广场，如今却成为了宜都这一县域市场的新兴商业中心，还在增长的人气、日益成熟的商圈，一番风景这边独好的商业景象，雅斯集团是如何做到的？
4000平方米带动4.4万平方米
作为雅斯集团第三代门店的精品超市，在国际广场整个商业项目中起着核心主力店的作用。
如果说最初从家乐福、沃尔玛那里学来的超市门店是雅斯的第一代门店、注重经营技术的SPAR风格门店是雅斯的第二代门店的话，那雅斯集团的第三代超市门店则具备了三方面的新特征。
从租赁到自有物业的转变。“前两代门店，大部分都是以租赁物业式的门店为主，在当前的市场竞争下，自持物业的门店，就像是我们自己的孩子一样，哪有不好好养的道理？”宜都雅斯广场超市门店廖店长告诉记者。
供应链模式的变化是雅斯第三代门店的重要特点。
第三代门店打破了原来超市门店总部强势、门店只有执行的弱势局面，从采购模式上门店有了部分灵活的采购权。据廖店长介绍，在他负责的门店，就有生鲜、非食两名专职采购人员，每当发现一些品质好、价格有优势的产品时，采购人员就第一时间将信息传递给店长，店长就有做出采购决定的权力。“如果比总部采购的产品有优势的话，门店采购的个别单品还可以与总部一起共享，总之，是以品质、成本最佳为先。”
在服务理念上，第三代门店也不同于传统门店注重对员工一些标准化服务的培训，而是更注重员工要站在顾客的角度去思考问题、以消费者的需求为导向来做好服务的理念。比如，原来服务强调的是必须要用标准化的微笑去迎接顾客，而现在是员工如何在顾客需要的时候第一时间为其提供服务。
在商品结构上，各大类商品的销售占比大约是酒水25%、杂货15%、日化15%、百货15%、生鲜30%，而在卖场布局上，第三代门店更强调的是对于高毛利商品、随机性购买商品的重点展示，生鲜商品、目标性商品要起到盘活死角的作用。比如，日化品、百货商品以及进口商品要突出展示。
在这家门店，各类商品的毛利率分别是针织、百货50%，文具、玩具商品34%，图书40%，主要针对农村顾客的散装食品为18%，蔬菜10-14%，水果16%，生鲜加工食品40%，面包面点、熟食30%。
在门店运营成本上，廖店长告诉记者，这家4000平方米的门店每月运营成本将近130万元。其中人力成本32万元，租金成本40万元，折旧成本35万元，水电成本10万元，各项税费8万元，日常维修费用2万元。而该家门店6月份的月销售为600万元，尚处于亏损状态。
“在目前这一段时间内，我们要牺牲一定的毛利率，扩大市场份额、吸引客流是主力店的首要任务。”廖店长预计，到今年10月份，门店的销售要增至900万元，这也是向年销售过1亿元挺进必须要完成的任务。
在薪酬管理体系上，第三代门店更侧重了对员工积极性的调动。“雅斯正式员工150人，员工的工资构成分为基本工资+岗位津贴+绩效考核几部分。”廖店长以一线员工为例，1800元的工资分为基本工资900元，津贴400元，绩效考核500元，“每个月实际工资有多少，员工基本都能根据销售目标计算出来。
正是在经营模式、管理变革等方面有了多项创新，使得第三代门店在商品竞争力、服务意识、市场活力等方面有了明显提升，也充分发挥出了第三代超市门店在整个商业综合体运营方面的强大聚客作用。
多元业态掌控商圈主动权
虽是首次自主运作县域市场的商业综合体项目，但是雅斯对于主力业态的定位，旗下各业态之间的组合、互补都运用自如。
在雅斯国际广场，斯麦香美食城、儿童乐园、精品超市，这些有雅斯自主经营的业态，位于地下一层，这也是最能吸引客流的业态。一层则是由商业步行街与沿街的商户组成，肯德基、银行、电器城、美容、通讯设备、服装店等成为主要的经营业态。
二层、三层是由雅斯精品百货领衔，将一些餐饮店、娱乐场所等业态人气带动起来。顶层依然是雅斯美食城作为主力店，同时将影院、KTV等业态组合在一起。
“在县域市场，要开发运作商业综合体就要确认自己的项目是最大的，最具竞争力的，如此才能形成对市场商圈的主导。”湖北雅斯集团董事长杜晓宜告诉记者，雅斯就是要做县域市场上的“老大”。
在这方面，雅斯集团也是从发展的一些历程中得出的经验。就在雅斯国际广场项目的临街对面，便是雅斯平价服装城，也是雅斯集团自有物业的百货商场。但是在雅斯国际广场开业前的几年时间里，雅斯平价服装城所在的商场人气并不很旺，而也正是雅斯国际广场的开业，不仅将此商圈盘活，而且加固了雅斯集团在宜都商业领域的主导者地位。
在谈到县域市场商业综合体的运作方面，杜晓宜坦言多业态的商业布局使雅斯集团能够获得成功的重要因素，在根据商圈的消费特点对于不同商业业态组合方面，如果主力业态不是集团自有的业务的话，就很可能会出现不同商业业态在组合上的“掐架”，从而削弱商业综合体的整体辐射力。
实际上，作为全国百强县之一的宜都市，零售业的市场竞争也很激烈。在25万城区人口的宜都，分别有雅斯国际广场、北山超市、中百仓储、东方超市四家主要竞争对手，而且超市门店规模都在4000平方米左右，如果不是以商业综合体的模式取得区域市场的制高点的话，雅斯在这一市场面临的很有可能就是几家同行企业之间的一轮轮市场搏杀。
而现在，随着雅斯国际广场商圈的成熟，雅斯在宜都市场的龙头地位也正在确立起来。值得注意的是，雅斯已经将新一轮商业综合体布局锁定在了当阳、钟祥两地，这也意味着第二个、第三个雅斯国际广场会陆续以区域市场“龙头老大”的姿态被复制出来。
