嘉凯城经历连年业绩低迷以及管理层的变动后，好的因素也开始显现，决策层与经营层利益趋于一致，且销售回暖，现金流由负转正。
“最坏的时候已经过去。”嘉凯城一位高管上周三向大智慧通讯社这样表述。
在战略方面，嘉凯城也开始主动求变，将产品定位偏向刚需，加快周转，另外还将逐步推动房地产基金、体验式消费型城镇商业的运作，从而加大资产配置中轻资产的比重。
不过，在不少业内人士看来，从换帅到调整业务战略，嘉凯城能否摆脱上市后的低迷表现，改善包括提振股价在内的资本市场形象，尚待观察。
**换帅契机**
关于公司董事长张德潭的辞职，该高管透露，公司原董事长张德潭离开浙商集团主要是浙江省国资委正常工作调动，其获国资委委任成为国资委旗下另一家公司的一把手。
该高管表示，董事长的变动并没有导致管理层和战略发生变化，主要的改变是管理上进一步理顺，经营层和决策层利益上更加统一。
“公司新董事长边华才原来在上海中凯企业集团公司任董事长，主要负责一线城市的高端楼盘开发工作，在房地产行业工作近20年，房地产行业方面经验更为丰富。”其介绍，而且边华才间接持有公司较大比重的股份，与公司发展的方向和利益趋于一致。
嘉凯城7月2日发布公告，公司董事长张德潭先生因工作调动原因，辞去其所担任的公司董事、董事长职务，原副董事长边华才先生当选为董事长。
**反思业绩连年低迷**
嘉凯城过去几年业绩一直较为低迷，该高管认为主要原因在于几点：
首先是在2009年上市初期，为了保证完成业绩承诺，公司把上市之前积累的预收账款快速结算，导致之后几年的预收账款较少，后续业绩有点跟不上；
其次是公司产品定位偏高端，去年销售均价达到1.3万/平方米左右，而此次在此次宏观调控影响下，公司高端产品去化速度以及毛利率水平都受到影响；
第三点在于公司的战略选择遭遇调控的冲击，公司在2010年拿了三块大地，总共300-400万方，但公司没料到调控持续这么久，导致公司只能靠高成本的资金来维持。
但其同时表示，公司最差的时候已经过去了，公司过去连续好几个季度现金流都是负的，但近两个季度由于销售的好转，现金流开始回正。
“对于房地产企业来说，项目销售回款的提升意味着一切都能好转，公司能够利用回款重新选择土地和战略。”该高管表示。
该高管还介绍，公司战略方面未来将偏向刚需以拉动销售，另外公司也将逐步将外地的项目重新收回，回到一二线城市开展快周转项目，目前具体快周转的制度已经下发，希望将项目开发到销售的速度提升至十几个月。“通过管理上的改善避免不必要的成本，当然周转速度还不能和项目标准化的万科比，但公司也在尽量靠拢。”
**做大商业地产管理业务**
为了发展轻资产化战略，嘉凯城将首次尝试体验式消费性城镇商业，对于体验式消费性城镇商业的定位，该高管介绍，目前在我国一些三四线城市以及县级市，由于经济的发展，当地居民有了一定的购买力以及消费需求，但是当地没有集中或者像样的商业环境，公司的消费型城镇商业就是希望能满足这部分需求。
“这种商业模式也符合全国城镇化的趋势，而且目前其他上市公司也很少有涉及到这一块的。”其表示。
其介绍，体验式消费性城镇商业的主要操作方式就是通过和地方政府谈判，租下整条街，公司通过改造，在当地引入特色主题商业街，包括餐饮、休闲娱乐等商业体，再返租给经营者，获取租金的差价。通过运营管理，还能获取管理费用。
该高管表示坦言，城镇商业运作的好处在于资金沉淀小，轻资产运营，复制性快，而且通过与当地政府合作还能有助于获取当地的其他资源。在当地运营成熟后也方便公司在当地布局，开发住宅项目。
该高管透露，公司将主要选择长三角一带发达的县级市和城镇，这些县市离大城市近，经济较发达，购买力较强，目前已经有几个城镇的项目在谈，今年肯定会有项目落地。
公司2012年年报显示，公司2013年将大力发展体验式消费型城镇商业资产管理业务，建设好长三角三个城镇商业运营的平台公司，2013年拓展城镇商业项目不低于5个样板店。并力争用五年时间，将体验式消费型城镇商业资产管理服务打造为嘉凯城新的最有特色的主营业务之一。
**大力发展房地产基金**
其表示，公司设立房地产基金主要出于长远考虑，想要在房地产业务外开拓一个长期业绩贡献点。目前公司房地产基金仍处于培育期，主要投向公司自身项目，但未来发展成熟后将以对外业务为主。
“当然如果有合适的项目和成本，公司自身也会积极参与。”其透露。
该高管同时表示，通过发展房地产基金，公司将逐步提升资产配置中轻资产的比重。
公开资料显示，2012年嘉凯城全资子公司凯思达与中融国际信托签署了战略合作协议，设立了首只房地产基金，并计划在2013年新增房地产基金和城镇商业基金规模不低于20亿元。
