市场业态的调整，免不了给“炒商铺转让费”带来契机。
前不久，杭州汽车东站小商品市场经营户李先生就通过转让商铺挣到了一桶金。“当初以30万元买下商铺使用权，现在的转让价是160万元。”李先生表示，8年间，商铺转让费增长近5倍，而今年，光从年前到年后，不到一个月这间商铺的身价又从110万元涨到了160万元。
可以说，商铺的转租和转让已成为市场发展过程中不可或缺的一部分。不少经营户在做生意的同时看到了“炒商铺”的商机，等价格到达高位再转手。市场的成熟、客源的稳定，为专业市场带来更多的人气以及商机，也为市场带来了挑战在市场打出知名度的同时，又该如何对待炒商铺行为？
8年间转让费从30万涨至160万
有经营户“热炒”商铺
最近，杭州汽车东站小商品市场进行了一次内部业态调整，原来经营鞋类的商铺，在征求经营户同意的情况下，被改成了辅料销售，从而进一步强化了市场特色。
调整也引发了商铺价值飙升。一楼经营户起初不愿搬至二楼，当时二楼商铺的转让费约20万元/间，每间约6方，待市场颁布强制命令后，一般的商铺价格升至50万元-60万元/间，私下转让的最高价甚至达到110万元。
在杭州汽车东站小商品市场，李先生拥有两间商铺，总面积17方，商铺使用权转让费在8年间从30万元涨到了160万元。8年前，李先生在市场二楼租下了这2间门面，并以30万元的价格一次性买断了商铺使用权。“产权归市场方所有，我们只要每年给市场交一定租金就行了，其中使用权属于我们，可买卖，然而买家和价格都需要市场点头才行。”李先生表示。让李先生感到无奈的是，年初他接到通知市场因为总体规划，要求把二楼和他一样做鞋子生意的商户全部迁走，改为经营服装辅料。于是李先生开始物色接手人。“市场生意不错，找接手人不难，年初我已经找好了买家，使用权转让费在110万元左右，但不到一个月，周边一拆迁，商铺转让价飙升至160万元。”李先生有些激动，于是他决定毁约，将买家支付的30万元定金退一赔一。
“如果不是市场对转让价卡得紧，商铺的转让价可以更高，17方的转让价可以达到200万元。”李先生说，进入市场初期，自己只想做好生意，并没有考虑炒商铺，但面对日益高涨的转让价，很难抵制住这些诱惑。
杭州市旧货交易市场副总经理姚峰表示，就跟住宅有一手房东、二手房东一样，一些市场也存在着商铺转租、转让现象，可以说这也是市场发展中离不开的一个环节。“市场的炒铺现象一般都发生在产权买断的商铺。”姚峰说，一些投资人买下商铺后，会转租给其他经营户运营，经营户如果租期没到要撤走也会进行转租，但如果该市场经营状况好、铺位稀缺，转租者还会在租金外增加转让费。
杭州的专业市场
80%扮演“二房东”角色？
“目前，钱江市场、新时代、武林鞋城、武林服饰城等都属于"三位一体"型市场，即土地、物业、市场主体等都属于同一方所有，但还有不少专业市场并非这一类型。”
有业内人士表示，就跟目前的住宅租赁一样，很多市场扮演的都是二房东角色，市场租地、租物业，然后划分摊位，分租给经营户，生意好不好、能否盈利等都是经营户面对的风险，市场只收租金，稳赚不赔。”该业内人士表示，在这种模式下，经营户大多独立收银，市场收益高但需要交的税却很少。同时他表示，在这种模式下，市场的整体管理和经营模式可能会混乱。
同时该业内人士透露，杭州的专业市场，又是运营商又真正拥有自有物业的并不多，仅占20%左右。
亿丰最家空间是20%当中的一份子。浙江亿丰商业投资管理有限公司总经理张骞透露，一般来说，新建市场因为需要3-5年甚至更长时间才能成熟，对于拥有自有物业的市场运营商而言，在等待市场的成熟的过程中会更淡定，更倾向于用可持续性发展的心态来打造市场。一旦市场成熟，对于经营者来说，除了初始装修费外，日常经营中最大的成本就是房租，而拥有自有物业的市场在房租方面占有了巨大优势，对消费者而言则意味着可以享受更多实惠。
“目前颐高集团在杭州的数码市场基本都是自己开发，市场内的商铺都已销售给个人，同时每个商铺又以统一返租的形式租给颐高集团用于开设数码市场，然后市场又将这些摊位租给不同的经营户。如果仅仅是卖商铺的话，那我们就成了单一的商业地产商了，但事实并非如此。”颐高数码集团负责杭州企划的孙文红表示，仅仅是卖掉商铺很简单，但是当你无法统一管理一个市场的时候，市场的品牌可能就被毁了。
孙文红表示，颐高统一将商铺从买家手上返租过来，重新出租给希望做生意的数码商家，为他们提供好的经营环境、制定经营规则、负责售后服务、统一策划活动，这样一来不仅仅服务好了经营户，更为他们争取到了生意和客户，更能增加商铺附加值。“在我们这里，市场既是卖商铺的，也是这些商铺的二房东，而这些还在经营的商户从严格意义上来说就成了三房东了。”孙小姐表示，这样的管理模式也是集团在经营过程中摸索出来的。
面对疯狂“炒铺”
市场如何规范
浙江旧货交易市场副总经理姚峰表示，目前杭州经营状况比较好的市场一般都“只租不售”。
“我们市场的所有商铺只租不售，有时会因为经营户要退出，存在短期的转租、转让行为，我们不欢迎炒铺、捞一票就走的投资者，这对市场的整体伤害太大。”姚峰表示，市场会和经营户签订合同，对市场布局规划、营业时间、销售商品作出明确规定。在市场正式开始营业后，承租人一般就是经营户，如果承租人私下出租商铺，市场会采取惩罚措施。
杭州汽车东站小商品市场总经理陈生根认为，炒铺和炒房同理，两者都得控制。因此，在最近的市场商铺提升改造中，陈生根一方面控制时间确保改造高效率，一方面也对其价格进行限制，做好把关调控，避免过度炒高。“宁可让一些商铺暂时空下来，也不能任由其高价转让，从而打击真正有意经营的经营户。”陈生根说，市场不允许商铺私下转让，因此在改造提升过程中，市场对二楼商铺先进行价格预估，再指导一楼搬迁商户租赁使用权。
“市场内有一间商铺仍然空着，市场对其的价格预估为65万元，之所以空着的原因是防止其因稀缺性而被过度炒高，给接手者带来过重负担。”陈生根告诉记者。
在杭州东升服装小商品市场有限公司总经理赵成根看来，商铺的第一轮“炒价”可以理解，这是市场给经营户提振信心的需要，但过度炒铺，最终会让市场受害。“市场经营者就是让经营户赚钱。”赵成根说，商铺转让费若被不断炒高，最终会陷入恶性循环，形成市场泡沫。转让费和市场经营所得要达成平衡，一般来说，下一轮经营户支付的金额能在2年内回本，属于实价范畴。
针对市场中不可避免的转租或变相炒铺现象，华贸鞋城市场企划部陈经理说：“这是市场的自发交易，我们不好强制干预，毕竟转租方或承租方都会考虑成本与产出，有的商铺位置较好或人气较旺，租金就水涨船高，说明一些商铺有它自己的价值吸引力。”同时陈经理强调，不干预并不代市场方不管理，而是把规范工作前置，市场方与商户签订租约之初，把重点放在商户相关资格的审查上，市场要引进真正的品牌经营户，而非“炒客”，如果商铺身价被变相爆炒，大大高于它本身的价值，很多商户就会止步于高租金面前。市场一旦失去商户，不可能生存。
中国工业经济研究与开发促进会理事、浙江省经济学会理事陈红儿说：“在义乌小商品城内，也或多或少存在炒铺现象，与其他市场不同的是，义乌市场本身配置了一个产权交易市场，这在很大程度上抵制了过度炒高行为的产生。”但陈红儿并不认为其他地区的市场也能效仿，毕竟就市场集中度而言，其他市场目前很难达到义乌市场的集中程度。
