近几年，中国的住宅市场调控不止，商业地产升温明显。其中，城市综合体在中国正在成为一种受到众多开发商青睐的商业地产模式。在短短的三、四年之间，数量众多的城市综合体在中国的一、二线，乃至三、四线城市中如雨后春笋般地矗立起来。
综观这股综合体的热潮，或许这些巨型物业完善了当地的商业配套，但看似热闹的城市综合体大战中，我们似乎也能嗅到一种不安的味道：如此迅猛的城市综合体规划和放量，并以略显单调的卖场业态为主，是否透支了太多未来才需要的商业体量？为此，本刊专访三益中国商业地产研究院研策总监陈聪，解析武汉综合体发展现状。
城市综合体依赖交通
按照城市化发展规律统计显示，当城市人均GDP达到4000美元/年时，就具备了发展城市综合体的初步条件；当人均GDP达到10000美元/年，将进入城市综合体快速发展阶段。而根据国际货币基金组织（IMF）公布数据显示，2011年中国人均GDP为5414美元。就是说，中国在刚刚具备发展城市综合体的初步条件后没多久，还远远达不到快速发展的条件时，就已经开始提前大量开发城市综合体项目了。
“毫无疑问，这样一窝蜂大量开发的市场风险是不可忽视的。”陈聪认为，在城市综合体的开发中，其在城市空间中的位置至关重要，它决定着项目最终的商业定位。城市综合体的选址之地通常要有足够的客流和消费基础，这就需要具有交通便捷的区位优势，而将交通与城市综合体联合开发就能够很好地解决这个问题。
地铁商业成新亮点
对武汉而言，随着轨道交通网络的日益完善，尤其是地铁2号线的开通运营，武汉主城的交通网络日益便捷。陈聪建议，在商业地产与轨道交通综合开发过程中，必须结合轨道交通自身的核心功能以及客流的实际情况进行详细分析，确定项目的开发模式、产品定位、消费客群等重要细节。
“通常来说，国内各城市轨道交通线路所经过的地区大多是社区居住人口或者流动人口高度密集的区域，轨道交通经过的范围很大，也很容易使沿线形成一个新的商业区。”陈聪说，轨道交通与商业的影响是双向的，轨道交通深入的区域通常都具有良好的商业基础，而轨道交通的引入又会加速新项目的诞生，使沿线商业环境更加成熟。
“从时间角度看，轨道交通客流高峰在于一早一晚，而生活方式的改变使得轨道交通对晚间消费和假日消费的刺激更为明显。武汉城市的外延式发展，新的城市副中心不断形成，商业的发展也宜与轨道交通集合考虑，有效进一步扩大商业的辐射范围。对于轨道交通的商业功能而言，更为需要的是把客流转化为有效的消费流，这一要求使得地铁商业具有更强的专业性，包括商业定位和规划以及商业组合等。”
