昨天，沃尔玛等跨国连锁企业签约入驻可能被装进万达REITs上市资产包的宁波万达商业广场。而宁波万达置业有限公司一位内部知情人士告诉记者：迟迟没有路演的万达REITs赴港上市计划没什么进展，现在还说不好什么时候会重新启动。资产包的租金水平比较难达到香港证监会和机构投资者的严格要求。
该人士透露：这让各家商业广场的中小底楼商铺的业主们也很痛苦。
万达的订单地产模式再度引发业界的联想。大主力店套路的硬伤和分割出售底楼商铺产权的得失，仍然需要接受市场的考验。
万达REITs回报率几何
从2001年到2005年，万达已经经营和动工的商业广场达到21个。去年7月,作为万达战略投资者的麦格理银行将部分万达商业广场的股权收入囊中。
据记者调查，沃尔玛租万达商业广场的日租金在每天1元/平方米左右，百盛为每天1.5元/平方米左右。我们和沃尔玛这些主力店的租赁合约一般是5~10年，而且很便宜，每年租金递增的额度十分小，导致万达REITs未来的盈利能力出现很多疑问。另外，出售底楼商铺产权也让租户们又爱又恨。显然，从目前来看，我们的资产包的租金水平是比较难达到机构投资者对于股息回报率的要求。该人士还透露。
参照去年年底已在港上市的三只基金，其股息回报率基本维持在6.5%~7.5%之间浮动。有分析估计，万达REITs的股息回报率至少应该在6%左右才能被香港市场接受。对于内资企业而言，由于需要缴纳33%所得税，其投资回报率需在10%左右。
如此低的租金将导致万达REITs的股息回报率也会比较低。一位业内专家表示。按照相关规定，REITs必须每年将至少90%的应纳税收入分配给股东。
REITs时间表的一再推延
万达REITs时间表的一再推延。王健林一直对万达REITs的进程含糊其辞。一个明显的征兆是，在年前宣布万达首只REITs进入上市静默期两个多月后，王健林在北京模糊地表示，万达REITs的上市进程很顺利，最终的挂牌时间，我们将参考市场时机而定，不一定立即上市，而时机只是推迟上市的一个小因素。
今年5月11日，记者报道了麦格理万达房地产基金有望发行约合10亿元人民币的中国房地产商业抵押贷款支持证券（简称CMBS）。
麦格理万达房地产基金的名称确认，终于揭开了此前一直隐藏在面纱后的麦万合作。此前有消息称，大连万达集团以旗下若干商业地产项目与麦格理银行合作，共同成立房地产投资管理公司，通过此次合作，万达集团成功从麦格理银行融资50亿元。但万达与麦格理银行都没有透露具体融资模式。
显然，CMBS不同于此前王健林热衷追捧的REITs。CMBS，即商业抵押贷款支持证券，是兴起于美国的一种房地产金融产品，具体做法是将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。
时隔两个月，直到今天，万达的REITs之路再次出现变数。
知情人士称，万达和麦格理方面正在进行一场注资抢救行动，以提高REITs包中商业广场的租金水平，从而挽救上市计划。具体的操作办法是：可能将一块即将开发的土地和部分酒店置入REITs包。注入的这些酒店盈利状况良好，如索菲特万达酒店、成都万达酒店、大连万达酒店等。
订单地产的得与失
住宅地产是小学生；商务地产、写字楼、度假村是中学生；商业地产是大学生。被誉为商业地产狂人的大连万达集团股份有限公司(下称万达)董事长王健林曾有过这么一句在江湖上广为流传的名言。
万达订单地产商业模式，简言之，是指将二楼及以上楼层量身定做出租（或其他合作方式）给沃尔玛、时代华纳、欧倍德等世界500强，再将一楼规划成外街铺和内街铺，并对外出售。
量身定做，不盲目投资。上海信义房产中介咨询有限公司商仲部经理孙翔在接受记者采访时概括了订单地产商业模式的显著优势。
成也沃尔玛，败也沃尔玛。另一位圈内人士如是评价万达商业广场引入沃尔玛作为第一主力店的做法。
在万达已出售产权式商铺的10多个项目当中，王健林之所以能以天价售铺收回大部分成本，沃尔玛功不可没。
记者调查发现，沃尔玛等超大型购物中心（一般超过10万平方米）,基本分布在商业广场的二、三层，很难带动其他楼层的经营。一般情况下，在沃尔玛边上的商铺是快餐、鲜花等消遣类业态，商铺的投资者因前期购买时成本投入过高，急于想收回投资，这导致租金居高不下，一旦经营不佳，租户就很快陷入窘境，甚至离场，最终出现商业巨头生意兴隆，而一楼商铺经营不善的尴尬场面。
分析人士认为，万达对沃尔玛们的需求百依百顺，过于溺爱主力商家必然厚此薄彼而减少了对销售区域的考虑和投入，忽视了中小商户的利益。祸根也由此埋下。这就是我们不难在长春万达购物广场等几个项目看到的景象：沃尔玛们轻装上阵、门庭若市，而中小商户们不堪重负、门可罗雀。
世邦魏理仕商铺部市场主任车小姐在接受记者采访时表示：开发商在对沃尔玛们常年并且低廉的租金收益上的损失必然要从销售的高溢价中获得补偿。从开发商角度而言，这也是没有办法的。
中小商户们背负高租金，势必会把经营成本转嫁到所售产品以及影响到经营业态。比如，在底铺开设一家面包店，5元/个的面包因为高租金而不得不卖30元/个，周边的居民难以接受，最终市场会说明问题。再如，在底铺开设一家高档服装店，而来超市的这些人流未必能够消费得起。
开发商、商业巨头、中小商户三者之间已形成了剪不断、理还乱的关系。车小姐也为万达模式升级换代提出了几点建议性意见和建议：
其一，基于市场研究，出售商铺的业态要符合周边居民的消费习惯和消费能力。可以尝试由管理公司对出售的商铺进行统一管理，具体的办法是与中小商户签订一份委托管理协议书，内容包括品类调整、招商控制、市场推广等。
其二，为了避免一层都是零散的小店，主力店设为多层式，而不设为单层式。可以尝试把二、三楼主力店周边营业面积设计成商铺出售，充足利用主力店每一楼层的顾客群。
（来源：第一财经日报 记者叶国靖 实习记者刘琼瑶）
