中国经济网北京7月15日讯皇庭广场公允的不确定性,使*ST国商再次陷入净资产与业绩的双重危机。
*ST国商周一公告,今年上半年,皇庭广场并未达到公允条件,截至今年上半年,已有48间商铺办理完毕收铺手续或已进场装修。在皇庭广场现场并没有商铺在进行门面装修的施工工作。
*ST国商证券代表称,公司能否扭亏,关键还要看皇庭广场能否实现公允。现行相关规定,并不明确商场运营将达到何种比例才能算开业,并满足公允条件。其仅表示,整体公允并不需要全部开业。
*ST国商在今年上半年股价暴涨后,其核心资产皇庭广场并未迎来市场预期的以公允模式计量,皇庭广场实现公允是*ST国商保壳的最后出路。
皇庭广场若能顺利实现公允,注入上市公司的资产价值将能使*ST国商扭亏为盈,并使其净资产“转正”。公允的重要时间节点是其开业时间。
现场:商家入场,尚未开始装修
*ST国商2012年7月3日公告,将公司投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式,这一决定直指公司旗下的唯一房地产项目--皇庭国际购物广场。
深圳皇庭广场目前仍在紧张施工阶段,但装修进展并没有预期快,商家并未入场进行装修。
皇庭广场施工现场,工程施工人员正在忙碌着,他们正在加紧进行公共部分的装修工作。少数清洁人员在商场的各个地方,进行清洁维护。而L1与G层的门店位置都竖着写有“装修进行中”的板块,但店内空无一人,并未见到门店装修人员。
现场一位工程部的工作人员解释,目前是商家提交门店设计稿以及审核设计稿阶段,规定的商家入场装修时间未到。门店装修一般耗时1-2个月,具体看装修面积及装修规格,一些装修简单的仅需20多天。
他表示,据其所知,皇庭广场将于10月1日开始部分试营业,届时G层和B1两层的商家将对外开放试业。此前*ST国商公布称项目将于年中开业,具体开业时间以公告为准。
*ST国商周一所发的公告公布了皇庭广场的施工及招商进展,称预计在 2013 年 8 月份全部完成公共部分的装修工程。截止 2013 年 6 月底,皇庭广场全部楼层招商合计可确定商户的面积(含签定合同、意向书以及洽谈完成待签协议等情形)约占皇庭广场可出租面积的比例为 73.87%。目前公司已经在组织商户进场装修中,已有 48 间商铺办理完毕收铺手续或已进场装修,预计皇庭广场在年内商户装修达到一定比例后开业。
皇庭广场分层公允落空
*ST国商周一公告称,皇庭广场尚未达到公允条件,今年上半年仍以成本模式计量。且经过与会计师事务所、相关机构进行了沟通和探讨,最终意见为:在建的投资性房地产项目一般应在达到预定可开业状态时采用公允价值计量。同时,在整栋(权属不可分割)建筑均为投资性房地产的情况下,应整体选用成本或公允价值计量。
*ST国商董秘曹剑曾表示,皇庭广场只有一个房产证。因此,*ST国商曾期望的部分公允将不能实现。而*ST国商公司曾表示,皇庭广场将在今年年中分层实现开业,并与会计师事务所商议是否能够实现分层公允。
何时公允无把握
皇庭广场的开业时间是其是否能进入公允的关键时间节点。
*ST国商在周一的公告中表示,预计皇庭广场在年内商户装修达到一定比例后开业。*ST国商再次对投资者做出了开业承诺,自2011年以来,*ST国商曾多次承诺,并预定了皇庭广场的开业日期,但至今近两年时间,屡次承诺均未兑现。
对于年内开业有多少把握?*ST国商证券代表表示,相关工作会根据公告去推进完成,具体不方便透露。
*ST国商董秘曹剑也曾表示,关于公允的条件,现在明文规定并没有说得很清晰,只能“具体情况具体分析”。
保壳和盈利命悬一线
*ST国商2010年、2011年连续亏损两年后,2012年通过卖资产扭亏为盈,暂时化解了退市危机,但其净资产仍然为负值。按照规定,如果*ST国商在2013年净资产仍然为负值,将会面临退市危机。
梳理*ST国商的资产发现,目前,该公司所拥有的资产为皇庭广场60%股权,以及9万多亩林地资源。*ST国商证券代表吴小霜表示,目前林地资产并没有做过估值,但按照市场价格来估算,价值大概1亿元。据*ST国商2012年年报显示,2012年来源于林地的营业收入仅1004.5万元。
因此,皇庭广场能否实现公允是*ST国商保壳的关键。
据公告,若采用公允价值计量投资性房地产,根据深圳市德正信资产评估有限公司的评估意见,在假设皇庭国商购物广场在2012年年内开业达到运营状态前提下,截至2012年3月31日的公允价值为59.70亿元。由此计算,*ST国商持有皇庭广场60%股权,资产价值约为35.82亿元。截至2012年底,*ST国商的净资产为-8388.81万元。
而且,仅靠林地收入无法使*ST国商恢复盈利。
从*ST国商近三年的财务情况看,在地产主业无收入的情况下,2010年亏损1.67亿元、2011年亏损1.24亿元。连续亏损两年后,2012年是*ST国商保壳的关键之年,*ST国商通过出售深圳市深国商商业管理有限公司和深圳市龙岗国商企业有限公司股权,合计出售价格1.2亿元,才顺利扭亏为盈,暂时避免了退市风险。而在周一的业绩预告中,*ST国商预计今年上半年亏损3500万元-4500万元。
*ST国商证券代表表示,公司能否扭亏,关键还要看皇庭广场能否实现公允。
如果实现公允,就能为上市公司财务注入约30多亿元的资产,使公司实现扭亏。此外,皇庭广场顺利开业后,租金收入将为公司提供持续的盈利保证。公开资料显示,皇庭广场地处深圳福田CBD中轴核心位置的高端购物中心,项目占地约4.23万平方米,建筑面积约13.8万平方米,目前平均租金约每月300元/平方米。
