“房地产业从住宅开发向商业、旅游、文化等复合型地产开发模式转型已是大势所趋。”中原地产旅游地产策划团队副总曾玉敏说：“但越来越多的房地产企业涉足旅游地产，市场也面临人才、资金以及企业本身的运营能力等问题。”
瓶颈一 旅游地产专业人才稀缺
曾玉敏介绍，从全国旅游项目的成功经验来看，上述三项条件缺一不可。重庆旅游地产目前正好处于起步阶段，应该从中学到更多运营经验。
以华侨城为例，华侨城成功之处在于准确定位，以休闲娱乐主题，从深圳的历史地理和人文环境出发，由静态陈列到完全动态体验，文化内涵从表面的景观移植到文化转变，不断适应城市发展，满足客户多元化需求。而华侨城在成立之初，华侨城引进第一个项目是聘请知名顾问，做区域定制性项目定位。
与华侨城比较接近的鲁能三亚湾项目，因其运营团队出色的运营水准，产品一上市即被疯抢。鲁能三亚湾项目是一个综合娱乐、高尚体育、休闲度假、游艇观光、康体疗养、购物、餐饮以及居住为一体的旅游地产项目，当年一开盘，每平方米便卖出5万元的天价。而当时，三亚城区房价仅卖5000多元/平方米，滨海房也才7000—10000元/平方米的价位。
鲁能的成功是对企业运营能力的验证。不过，开发旅游地产不是“价高者得”的游戏，往往要求开发商有更好的策划、规划、资金、资源整合及运营能力，开发过程中还要兼顾当地原住民、政府等相关群体的利益。
北京神州之旅开发的内蒙古根河“天工部落”，就是至今仍为业界惋惜的一个案例。
据了解，“天工部落”位于内蒙古呼伦贝尔根河市的敖鲁古雅乡，是一个集休闲、度假、娱乐为一体的综合性度假区，是其在黄山“徽州文化园”项目的快速复制。产品出来后并没有像预期的火爆，项目经营异常艰难，第一期建成之后，迟迟不见第二期出来。
中原方面认为，“天工部落”的失败，在于定位不准确，对于地广人稀、旅游大环境远没有形成以及旅游季节性太强等因素客观制约其发展，未充分发挥根河原有自然资源品位和低廉地价优势，快速复制，缺乏详实调查研究，后期承担大部分旅游推介工作。
企业运营能力之后，其次是资金瓶颈，包括配套的金融机制。做旅游地产必须大规模地投入，回收周期较长，企业要对整个投资周期有一个很好的把控。
最后是人才储备瓶颈，这也是目前国内旅游地产发展最大的瓶颈。旅游地产是一个相对更为专业的领域，不仅是高级管理人才，中层及基层的人员都需要相关的专业培训，这些专业性人才在国内还比较稀缺。
瓶颈二 主题旅游地产亟待挖掘
曾玉敏说，重庆的旅游地产，由于还处于相对较低层次的发展阶段，几乎都是围绕景点做文章，而没有挖掘更多的突出旅游主题，比如具备丰富水资源、山资源以及城市资源的主题旅游地产。
曾认为，作为山水之都，重庆有着非常丰富的风景资源。但很多外地人到重庆后，都感到没有完全应用好而为之惋惜。除原生态景观之外，重庆目前还很少发掘出更多更新的人造、人文景观。如各种影视拍摄基地。这类项目的经营者如果抓住名人出入频繁而带来的名人效应，一定可以提升其物业价值。
曾玉敏的观点得到一些旅游地产开发商的认同。
金阳·百岛湖温泉旅游度假区的营销总监郑萍则表示，应该从更宏观的角度来理解旅游地产市场。
郑萍认为，旅游地产以后的发展方向，不应仅停留在项目上，而要以“城”的概念去打造。当然，这个概念也绝不意味着开发商充当的仅仅是城市运营商的角色，因为旅游地产是必须建立在丰富的自然资源和深厚的文化上的。
如金阳·百岛湖温泉旅游度假区，最开始就是因为在四川大竹发掘了“亚洲第一温泉”———朝阳温泉，然后深入了解四川大竹之后，才发现大竹不仅是全国著名的“苎麻之乡”，还拥有AAAA级风景旅游区的五峰山国家森林公园、“中国道路建设的活史书”———三国古官驿道及西南地区唯一保存完好的中西合璧式古建筑群、川东地区第一大寺院净土寺等旅游资源。因此，这让金阳地产决定投资数十亿元打造一个以温泉、竹、佛教文化为主题的以“城”为概念的中高端休闲度假区。
重庆立业副总沈光明表示，虽然目前重庆旅游市场正从原来的零散型逐渐转向规模化方向发展，档次也随之提高，但重庆的旅游地产还仍处于起步阶段，发展空间巨大。
沈光明分析认为，旅游地产的购房者共分为两种，一类是喜欢休闲度假生活方式的城市精英阶层，二是在通货膨胀的压力下，为了投资保值的购房者。旅游地产购房者对旅游地产的要求将越来越高，越来越细。因此，他预测，将来的旅游地产市场会越来越火爆，也会逐渐走向更细分化的形态，如养老旅游地产、青年度假旅游地产、奢华度假地产、第二居所等等。
