五洲国际“售后包租”风险暗藏
五洲国际在二三线城市如火如荼的“售后包租”模式，是中小型商业地产的另辟蹊径？还是开发商回笼资金的营销噱头？
上市将五洲国际控股有限公司 (以下简称“五洲国际”）推到了舆论的风口浪尖。
经历了上市前的匿名信举报事件，于6月13日在香港联交所主板正式挂牌交易的五洲国际，随即陷入到更深的指责中。其长期推行的“售后包租”的商业模式引发了外界的诸多揣测。
根据五洲国际的招股书，截至2012年12月31日，五洲国际在最近三年中总共订立了4万多份独家经营管理协议。未来，随着五洲国际的高速扩张，这一数字将不断增加。
就售后包租引发的争议和负债率控制等问题，记者多次以邮件和电话的形式联系五洲国际总部。总裁办的一位工作人员表示，目前集团不方便接受采访。
但他同时补充道，外界关于五洲国际“若干项目相关商业管理服务费实际费率、开具税务发票是否合理与经营管理协议提早解约违约金金额的陈述有所误导，且经营管理协议违反‘商品房销售管理办法’”的指控均不正确且属误导。
售后包租商业模式
五洲国际的目标是“做中国最专业的商业地产价值运营商”。
自2004年开始在无锡开发商业地产项目，截至2013年2月28日，五洲国际在江苏、山东、浙江、重庆等六个省份已有合共11个专业批发市场（包括23个项目分期）及14个多功能商业综合体（包括17个项目分期），分别处于不同发展阶段，规划总建筑面积约为730万平方米。其中12个项目位于长三角地区。
五洲国际旗下所有项目以“五洲国际”及“哥伦布”品牌进行商业经营。公开资料显示，旗下有8个项目竣工，其中6个在其总部无锡。
这8个已竣工的项目，无一例外地都施行了“售后包租”的商业运营模式。
五洲国际更愿意将这种商业模式称为“独家经营管理”。公司于2008年7月成立了五洲商业运营，旨在于向买家提供独家物业运营服务。
招股书显示，截至2013年2月28日，98.7%的零售店买家已与五洲国际签订独家经营管理协议，90.8%的协议为期10至20年，其中首三至五年五洲国际将收取相当于有关物业全部租金的商业服务费，而余下年度则收取相当于租金8%至10%的商业服务费。
收取10%的管理费，被理解为买家和开发商9：1分成。
截至2012年，五洲国际的商业服务费收入总额达到6829万元，占到公司当年全部营业收入的3%。
“根据协议，我们代表买家管理和掌控项目的租赁，从而为公司带来最佳租户组合以及最高的租金回报率。”
根据销售人员的说法，独家经营管理协议的期限是10到20年，其间业主要想找第三方接手，需要经过五洲国际的同意，由五洲国家和第三方再签协议。
租金回报的矛盾
记者调查发现，除了代买家对项目进行租赁和管理，五洲国际还承诺向买家连续返租三年，平均每年高达8%的租金回报。
五洲国际招商中心的一位毛姓经理介绍，以一套100万的商铺为例，买家在购买时只需支付79万元，剩下的21万算作头三年的租金回报，每年返还7%。
他透露，有的项目前三年甚至每年返还8%。偏远的项目为了促销，会连续返租4年。
他表示，代买家进行经营管理是为了保证项目的出租率：“我们有很丰富的经营经验，有固定的客户群和庞大的数据库，肯定比买家自己招租容易的多。而且，也能保证商场在管理上的一致。”
对于之前媒体报道的“承诺每年均有8%的租金回报率”，他予以否认。“具体租金回报率要根据项目的不同而有所不同。没有商铺是百分之百一定会盈利的，所以我们不能保证第四年以后的租金回报率，不过根据我们以往的经验看，8%没有问题，绝对会高于5%的租金回报率。”
关于“每年8%租金回报的保证”的说法在采访时均被五洲国际销售人员否认。
“第四年以后的租金回报我们确实不能保证，要看具体的市场发展情况。”无锡五洲国际小商品城的一位销售人员告诉记者。
但是无锡当地的中介在对外宣传时却普遍采用了这一说法。在某房地产网站的五洲国际商铺销售界面，“保证8%租金回报”的字眼显得格外醒目。
“第四年保证8%的租金回报率，甚至高出8%。根据往常的经验，没有低于过8%的租金回报率的。”无锡当地的一位王姓中介直言不讳。
招股书披露，在已竣工落成的8个项目中，五洲国际持有其中的近14万平方米，2012年租金收入3075万元，折合年租金220元/平方米。以无锡五洲国际小商品城一期二楼一个20平米的商铺为例，售价8000元，则一年的租金回报率约为2.75%。
这一数字，远远低于8%。
高速扩张带来风险
在上市前的几年内，五洲国际的发展速度十分惊人。2009年，五洲国际集团将业务拓展至杭州及长江三角洲地区的其他城市；2010年，开始拓展中西部地区的业务；2011年到2012年，多达六个专业市场和城市综合体项目投入营运。
据第一太平戴维斯按已竣工、发展中及持作未来发展项目的合计数据分析，以总建筑面积计，五洲国际为中国前三大专业市场发展商及运营商；以项目总数计算，亦为长三角地区前三大城市综合体发展及运营商之一。
2010年、2011年、2012年，五洲国际的负债率分别高达79.49%、82.9%、84.2%。
五洲国际还自出资金充当借贷方，以吸引买家购买商铺。集团于2010 年7月15 日，注册资本2 亿元人民币，专门成立了无锡市惠山区五洲农村小额贷款有限公司，对五洲国际开发的商业项目中经营的小企业、个体工商户提供融资支持，为其解决资金短缺的难题。
招股书显示，营业记录期间至2013年3月31日，五洲国际订立了六项信托机构贷款，其中四项贷款截至2013年3月31日尚未偿还。
高租金回报承诺和高速扩张带来了巨大的资金风险。
“售后包租的好处在于包租期间能保证控制性和早期运营的稳定性。隐患就是包租期到了以后，场面可能会有所失控。这种模式在中国很多城市有很强的复制性，但是风险很大，但来很大的制约，如果租金抵不上包租款，那么会影响到公司的资金层面。”RET睿意德执行董事张家鹏对表示。
在上海在行置业投资咨询有限公司首席策划师、著名商业地产专家姜新国看来，五洲国际施行的“委托经营管理”的模式成功与否很大程度上取决于运营商的的能力。
“做商业地产的本质是为了融通资金，现金流和所得利润要找一个平衡点，中国的商业地产缺少信托等支持，缺乏资金，走租售并举的道路是一个趋势。委托经营管理要想做成功，要看商业业态选择是否正确，这也决定了租金收益率的情况，还要看运营商的运营能力。”
