随着经济的不断成长，房地产业的价值链也正在发生变化，未来的房地产商必定在三种定位中选择。一是制造商，一是运营商，一种是服务、金融、投资商。最下游是销售类不动产，就是建了就卖；中游是不动产出租，这就跟服务业有关。比如机电设备服务、安保服务、24小时热水、送餐服务等；最上游是房地产金融。
国内大部分开发商都处在第一阶段，比如万科，强调产品规模化，标准化。 第二阶段运营商（不动产出租）我们可以看看国外的一些案例。拿酒店为例，因为我去年飞行一百五十次，前年飞一百八十次，一年大部分时间都住酒店。我发现酒店因为服务不同，人愿意付不同的价钱。而不同的价钱又决定了这个酒店的价值和空间的价值。比如香格里拉为什么火？尤其咖啡厅生意好，甚至比餐厅更好。因为它永远有一面景观墙，比如透明玻璃外是美丽的花园自然景观，让人感觉非常惬意放松。
全世界睡眠设施最好的酒店是丽思卡尔顿。它认为酒店核心应该是让人休息好。它有两个睡眠研究中心，专门研究睡觉，所以它的床品是最好的。
有的酒店把大堂做得很牛气，客房却做得很难受。可是没有人愿意为大堂付费，不会因为你大堂好，他就住。而万豪酒店针对于此，将大堂变成了夜店，一到晚上特别吵，结果顾客反而增加了。
不同的服务方式，提供的体验不同，决定了这个空间的价值。同样是三五百平米，开餐馆是一种价值，用来做购物中心又是一种价值，或者做酒店、做桑拿、做会议中心都不同。
做开放商里的“手艺人”
在美国有一种开发商叫收费开发商，这些人很牛，他自己不出钱，但很多人抢着和他合作，他们是房地产领域的导演，能把空间里面的故事变得更好。
我以前常说，未来房地产将走向“导演+制片”的模式，就拿《中国合伙人》来说，陈可辛他有权益，自己投了一点钱；第二笔钱就像斯皮尔伯格、张艺谋，他们不投钱，你也得给他分红，是制片费；第三是票房分账，看最后卖出去多少。最近张艺谋转签到乐视，就是有一笔权益金，这是身价，另外还有制片费，最后超额票房还要分帐。这就是他的品牌影响力带来的潜在市场影响力和票房收入；因为他会组合各种社会资源，他知道是用章子怡还是用李子怡，知道怎么把美工、服装、道具等这些东西整合到最佳，让你体验最好的视觉和最感动的故事。
在商用不动产行业也有类似的“手艺人”，一眼就就能看出你空间应该怎么改。比如在国外有一个破厂房已经倒闭了，来了一哥们带来建筑师，想起残破的艺术，把它变成文革武斗后留下来的遗物，最后做成了夜总会，里面全是红卫兵之类的服务，巨火。这个空间没改变，故事改变了，798也是个典型。研究空间的使用，创造它的行为模式，提供新的体验，带来新的收入。
这种老板都特别像导演。比如纽约时代华纳中心的老板特德特纳，有次他带我从大门进来，说带我去看里面的学校。我们先从商店下来进酒店，推门推不开。然后他掏出钥匙，就进去了。但是任何人从酒店都可以去商店。他说这叫互联但不一定互通，酒店客人到商场越方便越好，但商场闲逛的人不能随便到酒店，那酒店客人没有安全感。每个人的授权不一样。
在时代华纳五层有一个米其林餐厅，有日餐、法餐。法餐你得提前3到5个月预订才能订到。这个餐的最高境界就是吃明星米其林厨师，另外他把林肯中心的爵士乐队挖来了，现在人们来听爵士每天都要排长队。他就跟挑明星一样，把这些资源整合在一起，营造出一个特别的气氛，把纽约的最高级的体验都体现在他的空间里。这就是空间讲的故事。不同的空间讲不同的故事，吸引不同的人来做不同的事情。
要知道自己所处的价值链
我们开发商最要搞清楚的是，自己现在处于房地产价值链的哪个环节？如果在服务业阶段，我们是要在空间上研究它的经营模式，在财务安排上，掌握它的节奏和多样性的方法。如果再往上到资本市场，不动产就变成金融业。当有很好的资金回报的时候，就可以把未来的租金整个金融化，作为产品卖出去。
在资本市场上，以美国为例，市值最高的是房地产金融，其次是商用不动产，再其次是住宅。单笔交易也是这样，人类历史上最大的是390亿美金，一次交易了170多个写字楼，由山姆·泽尔再卖给黑石。黑石是一个很大的房地产基金。中国未来最大的房地产是寿险公司、投行。他们会有巨大的不动产。
长期经营、金融化、证券化的时候，都是寿险、投行，寿险是自己的钱和别人的钱。投行主要管得是别人的钱，很少是自己的钱。再就是银行。未来房地产的价值链，是从制造业转为服务业，然后又被金融业、房地产、不动产金融所控制。凡是租金好的不动产，最后你要用钱，都要跟这些金融业合在一起，他们把你的物业用融资方式、债权方式、股票方式持有。
房地产不像有些行业，比如做BB机，突然让手机给替代了，蹬三轮的突然让汽车给替代了。房地产不可能被替代。在住宅这个领域，房价怎么判断？我认为有三大标准，不是学者讲得那么复杂，很通俗易懂。第一、我们看GDP，GDP八千美金是个坎儿，八千美金之前以温饱为主，所以销售类房地产是主流。为什么在二线，三线城市仍然可以做呢？就因为它GDP还不到八千美金。销售类房地产主要是解决住的问题。吃饱以后，吃饱撑的，大家才去创业，才需要其他复杂的空间。在没吃饱的时候，要一个空间就是住、生儿子、继续干。
吃饱了，到八千美金之后，到两万五美金、三万美金，越往上功能越来越复杂，要求越来越多样化需求。GDP两万美金以上才能听歌剧，现在咱就看杂耍、二人转，要不了这么大房。所以地方政府搞那个歌剧院纯属瞎忽悠，中国人听什么歌剧，京剧就是我们的歌剧。这些复杂的功能是不断攀升的。
第二个指标是新房和旧房的交接量是不是一比一，如果超过了一比一，也就说纽约，每卖掉两套房子，至少一套是旧房子，一套是新房。在中国，你去看三线城市。每天成交的房子大部分都是新房。北京现在接近一比一了，也就是至少一套新房一套旧房。这个时候就意味着新房的供应量饱和，旧房主要是改善。所以你是开发商，想进入的新城市如果新旧房交易量达到一比一以后，你就要谨慎了。
第三看局部地区的人口增量是正的，还是负的。你比如说北京，第一指标过了八千美金了，确实听起来得小心。第二个呢，新房旧房一比一，也过了。但第三点局部地区人口是增量。比如中央电视台一搬过来，这个局部地区，人口增量增长起来。那我在这儿做，还是可以的。
所以做销售类房地产掌握这三个原则，最好GDP在八千美金以下，交易以新房为主，人口增量还在不断增加。这地方你就进，90%都挣钱。
北京现在很大程度上支撑房价的是外来的人口。现在基本上人口增长是三线城市往二线走，二线往一线走。所以导致轮番价格上涨，因为人口移动是这个趋势。
另外我们现在的房子还有其他特殊原因。比如大家干什么都赔钱，那就赶紧买房子，这是预期；第二是家族理财的原因。我们往往一个年轻人买房，整个家族都在动员，上面有四到六个老人动员他买房。此外还有灰色收入等等。需求在经济学上说，衡量起来比供给更困难。以上当个指标，我认为是开发商判断进不进入这个市场和个人预计价格涨不涨的一个重要方法。
《根据冯仑为优米网学员讲座内容整理》
