近日，随着中铁青岛中心广场等项目的渐露新颜，记者惊喜地发现围绕着山东路与香港中路交界处，正崛起一个新的商圈。实际上，中铁青岛中心等项目的奠立并非单个企业的商业行为，而是集中在香港中路西板块的诸多商业项目的一次集体超越。
据观察，长期以来，青岛市以香港中路东板块青岛永旺购物中心为中心，搭建了东板块核心商圈，在香港中路向西方向上，竟然没有一处集中商业地带，而这次中铁青岛中心(预计2013年10月下旬开业)先拔头筹，香格里拉中心、海航万邦中心和即将兴建的绿城深蓝广场(待建青岛楼体最高项目)、海天中心城市综合体等项目先后亮相，恰好在香港中路西板块再造了一个新核心，让被规划为第一商圈的香港中路商圈，从内部实现聚变。
老中心：技术加码造情感商业带
“1997年佳世客JUSCO(永旺AEON前身)开业的时候还只是小型SC业态，整个门店的面积约34000平方米，由于是青岛香港中路最早开业的外资商场，JUSCO吸引了一些猎奇型客流，但是销售业绩上，尝试购买的、时尚的客流要占较大比重，那个时候，超市内外都是带有一点陌生感的好奇，员工也好，消费者也好，都在小心翼翼地去接受这个新品牌、新业态。永旺购物”中心东部店(香港中路店)店长刘广诚告诉记者。
据悉，在JUSCO开业之前，青岛已经有了现代商业的试点。当时以中山路为商业中心，坐拥华联(1991年建成)、东方贸易大厦(1992年建成)、新国货(1993年扩建)等一批承接改革新风的商业企业。那个时候，周末不去“街里”等于没有生活。
时光荏苒，到了2013年，如今昔日城市商业中心中山路已经在城市商业一路向东的变迁中，褪去光辉岁月走向式微。2013年元月传来了东方贸易大厦歇业的消息。而实际上，早在2007年处于青岛国货和青岛东方贸易大厦中间的青岛伊都锦株式会社关门退出被香港崇光百货收购之时，东方贸易大厦的运营方横店东方方面就曾在记者采访时流露出对中山路商圈的未来担忧、悲观之色。华联商厦也因超期服役，于年前传出要拆迁重建的信息。而在青岛市民心中，中山路至今还在承载着上一代人，(1950~1979年)这一代人最为深厚的文化感情，而在新一代(1980~2000年)心目中，去东部取代了去街里。
新中心：商务超越建高端时代城
2012年6月，记者从青岛市商务局了解到，我市“千万平”总部商务区和特色商务区项目建设进展顺利。据了解，在商贸区建设方面，2012年共有支撑项目64个，总建筑面积474万平方米。其中，年内开工的有市南区华润中心、市北区合肥路佳世客、四方区万科广场、城阳区贵爵广场等16个项目，总建筑面积152万平方米;在建续建的有市南区泛海国际购物中心、四方区青建太阳岛、李沧区山东银座等31个项目，总建筑面积149万平方米;预计年内完工的有市南区金街购物中心、四方区尼斯酒店、李沧区伟东乐客城等个项目，总建筑面积93万平方米;已经完工的有市南区大信购物中心、远雄购物广场、李沧区万达广场、苏宁胶东半岛总部、开发区维客购物中心等9个项目，总建筑面积81万平方米。
青岛著名商业咨询公司青岛博锐特商务信息咨询有限公司董事总经理赵鹏先生在接受采访时表示：“中铁青岛中心广场、海航万邦中心、绿城深蓝广场，完全可以形成一个新的商圈。”他说，“更大的优势是，这些新建物业不仅有山东路、香港路两条主干道濒临，更是紧靠地铁站，抢占客流集中高点。”据悉，在赵鹏看来，在商圈的成长中，客流的流动非常的关键，如果没有客流，商圈就会平面化，呈现空心状态。而另一方面，“客流是由交通决定的，香港中路商圈的奠立，首先，就是在交通便利上取胜中山路老商圈，而对于香港中路东板块来说，西板块的新建商业中心在交通优势上体现得更为突出，比如刚才提到紧靠地铁站，紧靠汽车终点站，紧靠市政府、五四广场，这些区域人多，却是时刻在流动的，这个很关键。另外，新建商业物业在车位上考虑要更健全，现在到香港中路东板块最难以解决的问题就是停车，而待到这些新兴商业开业，客流必然有分化，也会解决一些旧商圈的诟病。”据悉，中铁青岛中心广场项等目均有地铁出入口接入。
今天在香港中路商圈，永旺AEON购物中心以标准型SC业态昂首伫立在商圈的中心位置，而后，无论家乐福、阳光百货、大商麦凯乐、海信广场、百丽广场如何风生水起，都要对这个商圈的先行者充满敬意。“JUSCO从1997年营业时的小型SC业态过渡到标准型SC业态，然后增加餐饮服务业比例，进一步进化到今天成为精品购物中心，经历由小到大，由大到精三个阶段，期间永旺在2004年对JUSCO东部店进行了扩建，扩建后有了目前近50000平方米的营业面积。“扩建之前，香港中路店已经人满为患，那个时期是市场在促进我们改进自己的服务，根据需要扩建门店，以提供更多服务，也是适应市场发展和需要的调整。”刘广诚表示，“JUSCO购物中心已经成为了青岛香港中路商圈一个不可磨灭的历史符号，而在未来，它的见证作用，会随着市场对文化的注重继续延续。因此JUSCO虽然在今年更名为永旺AEON，但是从发展上看，香港中路西板块的崛起也好，发展也好，仍是整个香港路商圈的自我完善，至于谁是核心，谁是未来城市商业的中心，不仅仅由体量、营销水平、盈利能力这些技术指标决定，更多的是谁能在下一个时代的发展中代表人们心中的向往。”
据悉，香港中路东板块并没有因为西板块的崛起而放慢发展的脚步，其实与永旺AEON一街相隔的泛海名人购物广场(待开业)、以及与家乐福、阳光百货形成南京路-香港路新铁三角的鲁商银座百货(待开业)，作为新生力量已经给东板块势力巩固添砖加瓦。更重要的是，在市商务局的规划中，燕儿岛路东侧正在兴建燕儿岛路国金金融港项目，另外还有6月16日刚刚封顶的青岛泰山地产Q1财富中心项目(在建青岛楼体最高建筑)，这些商务、金融资源的支撑使得香港中路东板块在商圈密度上远远大于西板块。而另一方面，新兴商业物业对商业容量加码之后，东板块商业开始注重行业整体的营销调整。
