卖地不顺，规划却要增加更多的商业用地？近日，广州南站商务区的规划更改引起了广泛关注。
明确以商务区为总体定位的广州南站地区在新规划中进一步增加商业用地，同时对区域的规划结构进行了细化。有分析认为，南站地区前景看好，虽然此前卖地受阻，政府对这一地块仍然势在必得。
羊城晚报记者昨日走访南站地区发现，除了道路四通八达，规划中的地下空间以及学校医院等优质公共配套尚不见踪影，已出让的土地中开工的项目也寥寥无几。规划专家表示，南站地区启动较缓的主要原因在于国内对如何开发高铁地块尚无先例可循。
南站公共配套多年搁置不建，周边多是草地 羊城晚报记者 林桂炎 摄
新规解读
规划范围不变
布局由粗化细
近日，广州市规划局官网挂出“广州南站地区城市设计优化及控制性详细规划调整征询意见公示”，番禺区政府拟对广州南站地区控规进行调整。
这是广州南站地区控规自2011年7月获规委会审议通过以来首次提出调整。规划公示显示，广州南站的整体规划将由此前的“一带两轴三区”调整为“一心、两轴、六片区”。
据了解，此前规划南站地区将形成“一带两轴三区”的格局，其中“一带”指广佛城市发展带；“两轴”为生产服务轴、生活服务轴；“三区”为中部城市发展区，北部与南部村镇综合发展区。
新规划提出全新的规划结构：“一心”为以“广州南站交通枢纽”为核心，形成高度聚集和高效的华南商贸服务核心；“两轴”为以广州南站为核心，依托汉溪大道和兴业大道打造城市向外辐射的主轴线；“六片区”指的是广州南站地区重点发展商业贸易、商务服务、专业会展博览和休闲旅游四大主导产业，根据圈层式的布局形式，进一步将规划区的功能细分为枢纽核心商贸区、西部时尚商务区、东部休闲服务区、石壁商贸物流区、屏山综合发展区和沙湾综合发展区等六大功能区。
不变的是广州南站地区的规划区位和范围，整体规划范围依然是北至滨河路和东新高速公路交接处，南至沙湾象骏中学，西起陈村水道，东至新105国道，总面积约36.2平方公里，其中核心区范围为北至谢石公路，南至新桂路和幸福涌交接处，西至南站幸福涌沿线，东至东新高速公路的区域，总面积约4.5平方公里。
居住人口增多
商业用地扩大
值得关注的是，调整后的规划中，广州南站地区居住人口规模将达约21.8万人，而在原版规划中，这一数字为18万。
与之对应的，新规划增加了少许二类居住用地，原规划在地区东南角的部分商业用地和商住混合用地改为二类居住用地，而位于车站核心区东北角的几块居住用地则被调整为商住混合用地。
调整后，南站地区的居住用地基本上集中分布在距离南站较远的地区东侧，即东新高速以东。而位于核心区、沿广州南站车站中轴线分布的全部整合为商业用地或商住混合用地。
此外，地块西侧原本规划待定的钟村村镇建设用地在新规划中明确为商业用地。
质疑声音
卖地不顺仍增商地
政府实是捂地待价
广州南站地区近年推地屡曝不顺，为何此次规划调整还继续增加商业用地？
据悉，自2011年7月南站控规首次面世后，南站地区开始大规模推地，但当年的29宗拟出让地块因开发商兴致不高，最终严重“缩水”停拍，仅以底价卖出两块。龙头房企缺席也是南站卖地的一大遗憾。
中山大学教授袁奇峰分析，南站开发面临的主要问题是南站作为交通枢纽站虽然客流量大，但没有固定的客人，所以没有服务设施，没有服务设施又导致没有人来开发，形成了一个恶性循环。
广东省城乡规划设计研究院总规划师马向明则认为，南站本身作为交通枢纽的功能还没有被全面开发，譬如本计划连接粤港，现在才连到了深圳，等到沟通了港澳商务区才有更大的发展空间。在此基础上的相关服务设施肯定会延缓，所以需要给予一定的时间。
曾参与广州南站板块一项目前期规划的某公司负责人介绍，通过对国外的高铁站点经济发展的研究，南站目前客户的吞吐量还未达到一个理想的临界点，预计南站的临界点应该在每年2000万客户吞吐量(即约相当于上海虹桥高铁站2010年左右的客户吞吐量)，才能蓬勃发展，所以一些企业在等。
企业在等，政府似乎也在等。在2013年的供地计划中，并没有南站地区的地块。南站控规调整却进一步加大商业用地规模。业内人士认为南站地块前景看好，政府在“捂地”待价。
合富置业首席市场分析师龙斌表示，第一批开发商的陆续动工，表明区域在快速发展，对其他开发商进驻南站产生较好预期。政府也一直在寻找更有实力拿大地块、建地标性项目的开发商，来保证区域发展的素质。
现状分析
高铁开发有待摸索
南站地区启动缓慢
作为卖地的噱头，广州南站地区号称要建设总建筑面积达111万平方米的“巨无霸”地下空间，此外，南站地区还规划了2所综合医院、8所完全中学、15所小学、1座图书馆、1座水上艺术馆、1座文化馆、1座体育公园、1座影剧院等公共配套。
记者走访南站区域却发现，除了道路设施四通八达，上述公共配套仍然不见踪影。
据了解，广州南站地下空间的代建单位为广州新中轴建设有限公司。4月19日，该公司发布地下空间及市政配套设施工程项目勘察设计招标公告。而记者查询发现，早在2011年7月18日，新中轴公司就发布过相同的设计招标。
为何时隔两年，最初的设计招标未完成而需要重启？一政府知情人士透露，政府对南站地区地下空间如何建、由谁建一直举棋不定，一直到今年3月才确定交给新中轴公司组织实施。
至于医院、学校等公共配套建设为何至今不见动静，有关部门回应，“各项工作正在稳步推进前期准备工作”。
对此，马向明表示，目前广州南站的启动确实比较慢，但任何大项目的建设都需要一定的周期，除了政府积极主导，还需要市场诸多方面的配合。暨南大学教授胡刚也表示，目前对我国来说高铁周围土地的开发仍然是一个陌生的领域，需要进行不断地摸索和调整。
上述知情人士分析，南站地区公共配套之所以推进缓慢，是因为此前该地区的功能划分、开发模式等一直不明确，而今年广州市已将南站商务区列入重点推进的“2+3+9”功能区之一，预计接下来会接连有所动作。
