命途多舛的上海徐家汇地块再次出山，无疑震动了上海乃至全国地产圈。175亿元的起拍价，使其尚未开拍，已仅次于广州亚运村地块和中冶南京下关地块，成为全国总价第三高的天价地王。17年开发未果，这块上海最有价值的核心区商业地块在几经转手后，又将迎来怎样的买家？
总投资成本将达250亿元
7月19日，上海国土局挂出徐汇区“徐家汇中心项目”地块的预申请公告，高达175.26亿元的地块起拍总价，一下子吸引了整个地产圈的目光。
根据已经挂出的预公告，徐家汇中心项目地块包括57、150、151三个街坊，土地用途为商办、餐饮、旅馆业用地。地块出让面积约9.9万平方米，总建筑面积为58.4万平方米，其中包含40万平方米的办公和18.4万平方米的商业及宾馆。另外，该项目中还有地下12万平方米的商业。值得一提的是，这个项目的体量已经相当于目前徐家汇商圈的商业办公总面积。
中国房产信息集团研究总监薛建雄在接受记者采访时表示，这个项目地处上海核心地段，又有如此大的体量，是不可多得的优质项目。“单看单价，30010元/平方米的起拍楼面地价对于上海核心区的商业地产项目并不算太高，不过对于拿地企业来说，175.26亿元的拿地总价压力太大，何况这还是起拍价，没有算进可能出现的拍卖溢价。即使是这个起拍价，按照正常估算，开发这个项目的总投资成本也将高达250亿元左右，对拿地企业的资金提出了极高要求。”薛建雄表示，由于体量较大，且是商业地产，所以开发年限很可能在5年以上，使得开发整个项目的财务成本有可能超过300亿元。
面对这块被称为上海核心区“最后”的大体量优质商业地块，目前呼声最高的“潜在拿地者”则为清一色的港资房企。有传言说九龙仓为了竞得徐家汇地王已经积极筹备了数百亿元资金，而新鸿基地产、恒基兆业、香港怡和等几家老牌港资房企龙头，也被传在积极为拿地做准备。
“这些港资企业有开发城市核心区大体量商业地产的经验，离本次拍卖地块不远的上海另一地标性项目港汇广场就是由港资的恒隆集团和新鸿基地产联合开发的。而九龙仓在这几个港资巨头中，虽然实力不是最强的，却是在内地地产圈发展最快的。”薛建雄在谈到上述传言时表示。
据薛建雄介绍，按照惯例地块在进行预公告后，将接受房地产企业的报名，然后会在一个月后进行招拍挂，预计8月下旬可能产生最后的拿地企业。
投资难度大 “地王”多次易手
早在1996年时，徐家汇地块就被称为上海核心区“面积最大、最后一块黄金地王”。彼时韩国大宇曾信誓旦旦地表示要在那里盖出“浦西第一高楼”，韩国大宇与徐汇商城曾共同出资1亿美元成立上海大宇，其中韩国大宇占据90%的股权，徐汇商城占据10%股权。合资公司计划在徐家汇88号地块开发建造办公楼、公寓、酒店、购物中心及健身中心等项目，根据计划，主楼将高达92层。根据协议，韩国大宇还需要出资3000万美元，用于支付地块的出让金、动迁费用和市政配套费用。不过在1997年的亚洲金融危机冲击下，大宇已无力开发这个大体量商业项目，该地块被无奈地改为临时绿地。
此后至2005年之前，无论是另一股东徐汇商城，还是台资背景的顶新国际，都有意从大宇手中接过项目开发主导权，但都因各种原因搁浅。直到2005年，已经空置8年的地块终于迎来转机，当年徐汇区政府收回该地，由上实城开旗下的上海城开受让地块的部分股权，获得了部分开发权，并高调公布，计划在该地块上打造“徐家汇中心”，综合容积率4.8，项目用途为综合商业及住宅，总计建筑面积高达63.2万平方米，预计总投资约200亿元。
而在当时公布的规划中，“浦西第一高楼”的概念再次被提及，该集团计划在5至10年内完成开发，“徐家汇中心”将包含五星级酒店、甲级写字楼、商住公寓以及商业、休闲文化设施等，要将该项目主楼建成高度超过300米的浦西第一高楼。此后经过一系列复杂的股权变更，上实控股有限公司持有上海城开59%的股份，成为该项目的实际控制者。2010年，上实控股收购香港上市公司中新地产，并将上海城开59%的股权注入其中，中新地产也更名为上实城开。“徐家汇中心”成为港交所上市房企上实城开的核心资产。
然而对于这家上海本地背景国企来说，开发“徐家汇中心”还是显得捉襟见肘。2005年至2013年5月份，上实城开在该地块上未有任何动作，“徐家汇中心”仍是一块空地。今年5月19日，上海实业城市开发集团有限公司发布公告，已与徐汇区规划和土地管理局达成协议，将原指定用作发展徐家汇中心的现存地盘，调整为4宗位于上海滨江、邻近上海世博中心的土地。
上海业内人士在评价上实城开的退出时，曾表示徐家汇地块需要巨额资金投入，对于上实城开这样级别的地产公司来说，开发起来难度颇大。
