“市场契合度还可以，这个产品是特殊的，不可复制的。”6月30日，万科在北京开发的首个商业地产项目、位于北京东三环国贸桥东南角的万科大都会面对业主交房入住。
7月18日，万科大都会的销售人员对中国房地产报介绍，目前大都会还有二十几套依然在出售中，均价9.5万元/平方米，还有不足40年的产权。
从推向市场到现在，两年左右的时间内，还有近三分之一的房源未能售完。由于其产品的独特性，业内一直都有所质疑，觉得市场接受度不会很高。面对上述质疑，万科副总裁、北京公司总经理毛大庆认为，万科大都会目前并不突出的销售业绩，并不能说明问题。
不过，相较于万科大都会卓越的区位优势和发展现状，这一销售情况并不能令人满意。而这一项目接下来的成败，对万科的商业地产项目是否带来影响也不得而知。
四易其主
作为万科北京试水的商业地产项目，万科大都会在被万科收购以前，已经三易其主。
2001年，该项目由赢嘉置业发展有限公司建成，命名为“赢嘉中心B座”，因与中信嘉华银行有限公司发生纠纷，于2009年9月被查封并拍卖。项目经过三次易主之后，2009年被债主中信嘉华银行拍卖竞得，并最终转入中信地产名下。项目总面积约为4.27万平方米，其中地上面积为3.6万平方米。
2010年5月，万科以11.5亿元获得“赢嘉中心B座”项目100%的产权，并更名为万科大都会，成为该项目的第四任主人。由于该项目位于东长安街南侧，东三环国贸桥东南角，被看作是北京万科进入北京CBD的标志性建筑，万科也将其视为其在商业地产开发中的试验品。毛大庆曾对媒体表示：“万科希望在CBD区域做一个万科的标志性建筑。”2010年10月20日，万科与中信地产，就该项目签署了战略合作协议。
2011年3月，“赢嘉中心B座”的改造方案获北京市政府批准。由于万科大都会属于旧楼改造项目，改造成本一度引起人们的注意，据此前媒体报道，在2010年万科接手该项目时，毛大庆曾透露过粗略计算后的改造项目投资成本，至少在7000元/平方米。这样按照面积初步估算，改造工程投资将至少花费2.8亿元人民币。
随着万科大都会逐步向市场推出，该项目改造方案也浮出水面。改造后的万科大都会为商业综合体项目，其中1~4层为商业，5~24层为高端私人会所，5~16层为4个开间，16~23层为3个开间，顶层为两个开间，共计69套房源，主力户型为300~500平方米，最小面积160平方米，最大面积为557平方米，全部是销售型产品，万科并不自持。
两年半还剩近三成
2011年12月，万科大都会开始散售。至今，69套房源中有20多套仍在出售之中，这并不是一个值得骄傲的业绩。
“虽然位置好，但项目本身有一些先天的缺陷难以改变。”一个专门代理豪宅的经纪公司业内人士认为，该项目卖得慢也正常。从豪宅的角度来看，其价格和面积都是当前市场上消化速度最快的一种豪宅产品，但缺陷是这个项目不具备其他豪宅拥有的好的居住氛围。
这位业内人士分析认为，一个产品定位是否准确，要购房者自己来判断房子的用途，开发商能给的只是一个引导而已。作为企业会所，购房者应该是希望能看到产品的不同用途，如果产品上对用途有过多局限，也会影响销售的速度。
一位此前对项目有所接触的房企负责人说，万科大都会虽然进行了改造，但此前写字楼间距小以及楼高的问题是无法改变的，这使得改造很有难度。他向中国房地产报透露，“当初中信地产收这个项目时，是有一定政治任务的”。作为央企，中信地产为帮朝阳区解决问题才收购了这栋楼，“当时中信地产的人，就曾表示很难通过这个项目赚钱。”同时，他对“企业会所”这种产品的定位也存在质疑，“中国的企业是否有这种企业文化，还很难说”。
“这个项目特立独行，也应该是有其原因的。”上述房企负责人说，2010年，北京市场是“商住倒挂”的局面，高端公寓的销售价格是高于商铺和写字楼的，所以万科大都会如此定位也有道理。但最近两年，写字楼市场又好起来了，北五环沿线的写字楼产品都在以5万至6万元/平方米价格热销，CBD同区域根本没有出售型的写字楼产品，受欢迎程度远超过高端公寓，“这大概是万科没有预料到的”。
“当时的项目定位是商务中心区的功能补充。”7月18日，毛大庆对中国房地产报表示，这个产品的概念是个舶来品，加入北京有地方需求特色的元素，作为商务中心区的功能补充，“像纽约、东京都是出现在核心的位置才有这种产品，所以也不具备太强的可复制性。”毛大庆认为该项目的市场契合度还可以，因为属于特种产品，不是大众化的业态，所以销售速度不会很快。未来也可能再做这类产品，但是做这类产品的条件非常局限，只能是看机会是否合适。
业内人士分析，万科近些年在商业地产上一直在持续加码，但今年初才组建商业地产公司，管理层也渐渐开始正面面对万科进入商业地产领域的话题，这显示出万科进入商业地产的谨慎，而这种谨慎也使万科习惯延续过去的思路，影响了对商业地产市场的判断。
