作为曾经的全国单价地王，华侨城苏河湾项目在去年首次推出公寓单位后，楼面价过5万/平的住宅部分也即将于今年8月入市。曾经在推广计划内提及的30万最高单价，在最近的资料查询得知苏河湾住宅部分的预售均价近乎“腰斩”。
30万炒作最高单价
对于苏河湾在推广计划中提及的30万最高单价，上海相关业内人士明言，这纯属炒作，开发商无非是想在项目入市前期制作营销噱头，使市场聚焦点集中在该项目上，博得更多关注度。
事实上，据记者了解，苏河湾住宅单位入市推广计划的参照标的是新鸿基滨江凯旋门项目在2012的入市推广方案。
就此，上海业内人士直言，如果苏河湾住宅项目以滨江凯旋门为营销样本，那么最终的销售结果不会强于凯旋门，因为就区域而言，凯旋门所处的浦东陆家嘴滨江板块是上海最核心的地段，而苏河湾项目所处的闸北区域还是有一定差距，该区域目前的定价最高只在8万元/平米左右，如果超过 10万元/平米，市场认可度会降低。
该人士还提到，相比滨江凯旋门，苏河湾项目在目标客户群方面也存在劣势，因为新鸿基在富豪特别是海外富豪中认可度极高，其项目中有相当比例的客户群是跟随着投资的，这方面华侨城无疑存在差距。
华侨城蹉跎苏河湾
虽然苏河湾住宅单位部分的最终定价和销售前景还有待时间检验，但从拿地到去年公寓部分的入市，该项目一直都是外界关注的焦点。
而华侨城苏河湾之所以引人关注，正是由于其“破天荒”的高楼面价。
2010年2月，华侨城以70.2亿元夺得苏河湾1街坊地块，折合楼面价高达5.28万元/平米，一举创造了当时的全国单价地王。
当年7月23日，华侨城又以17.91亿元拿下了苏河湾41、42街坊地块，楼面价约1.45万元/平方米。至此，苏河湾项目成为华侨城成立以来投资最大的单体项目。
在随后经历一系列诸如资金紧绷、违规开工等波折后，苏河湾首期公寓产品于2012年9月正式入市。当时的销售情况是，开盘当日去化约5成，均价在5.6万/平米左右，实现销售额5个多亿。
事实上，当时5.6万元/平米的均价与入市之前宣传的6-8万元/平米的均价也相去甚远，而在整体去化方面，这批公寓产品也谈不上多好。
据苏河湾项目控股方华侨城亚洲今年初公布的数据显示，该项目2012年实现的合约销售面积和金额分别是1.3万平方米和7.11亿元。
另据上海市房地产交易中心的数据显示，该项目截至今年7月30日的已售套数为124套，已售面积为2.1万平方米，尚有可售套数和面积则分别为127套和2.2万平方米，去化也仅约5成。
如果按照2012年的结算均价计算，苏河湾项目的公寓产品截至目前的销售额仅约11.88亿元，这对整个项目而言，绝对算不上多么靓丽的业绩。
当然，作为华侨城重点打造的项目，苏河湾也并非无任何优势可言。
由于苏河湾41、42街坊是华侨城当时受政府邀请而招标，最终仅以17.91亿元摘得，更值得注意的是，这两宗地块的建筑面积与高价的1街坊相当，如果将这三宗地块合并计算，那么整个苏河湾项目的楼面价其实大约在3.4万元/平米。
若以这个楼板价去衡量，其实目前苏河湾在售公寓5.6万元/平米的均价并不便宜，再加上即将推出更高售价的住宅部分，苏河湾项目的整体盈利前景还是比较可观的。
另外，目前苏河湾住宅部分还有一个销售卖点，就是号称浦西住宅第一高度的两栋150米的超高层住宅，而这正是得益于华侨城的央企背景和良好政府关系协调而来，因为据称当时最初的规划高度仅是80米。
或许这独一无二的高度，才是华侨城苏河湾住宅项目想要高价入市的重要砝码，但最终结果如何，我们拭目以待。
