在房企融资渠道仍然受到多重管制的情况下，不少企业都会另辟蹊径寻找另类融资通道。近日，北京新华联披露的一笔11.5亿元的融资计划尤为引市场关注。这项融资计划的独特之处在于，这是国内开发商与公募基金的首度合作。新华联此举，可能将为遭遇融资难题的国内房企开辟一条新路。
据新华联披露的信息，新华联计划通过汇添富资本公开发行资管产品募集资金，再通过平安银行向其子公司发放委托贷款，整笔融资计划不超过11.5亿元。
北京新华联不动产股份有限公司董事会秘书杭冠宇告诉记者，新华联自去年上市之后在资本市场上没有赶上配资和再融资，一直在寻求新的融资渠道，今年上半年与汇添富的资产管理公司接触就一拍即合，在法规允许的情况下迅速展开了合作。
杭冠宇就此评论说：“这至少是给房地产公司的融资闯出了一条新路，大家不妨去效仿。在融资渠道没有放开的情况下，这是一条不错的渠道。”
基金子公司的地产融资业务刚刚起步，为冲规模往往会在收益水平和融资成本上让利，这将吸引更多的房地产企业在融资时选择基金通道。据新华联公布的信息，本项融资计划的委托贷款利率约8.94%。“目前来看，这个渠道的融资成本还算是比较低。对我们这种寻求低成本扩张的二线品牌开发商更是一个机会。”杭冠宇对说。
杭冠宇告诉记者，新华联不排除在今后的发展中进一步拓展融资渠道，“在最短时间内冲入一线开发商阵营”。
公募基金抢食房企融资市场
新华联此次融资计划的合作方是汇添富基金子公司汇添富资本，法律关系上属资产管理计划，每一资管计划均分为A类及B类份额。其中A份额的资产总规模不超过11.5亿元，向社会公开募集；B份额的资产规模不低于5.5亿元，由新华联认购。汇添富资本拟委托平安银行对上海新华联发放的委托贷款总计不超过16.5亿元（含新华联认购资管计划的资金5.5亿元），委托贷款利率约8.94%，贷款期限为两年。
“可以理解为新华联此笔融资的成本是8.94%。”嘉实基金管理有限公司深圳分公司一位熟悉此种产品的研究经理告诉记者，这一新业务、新产品目前尚未大规模推广，仅获得了部分大客户的认可，发行量不算太大，且受到此前房地产调控政策不明朗的影响，客户的认知和接受程度相对信托都不算太高。“不过，未来基金通道肯定是融资的趋势之一”。
杭冠宇对表示此项融资计划是“法规允许的”。而杭冠宇所称的“法规允许”依据是2012年11月1日施行的《证券投资基金管理公司子公司管理暂行规定》，这一规定意味着基金公司通过子公司，获得了投资于“未在证券交易所转让的股权、债权及其他财产权利”等专项资产管理计划的通道，使基金管理公司的投资领域从现有的上市证券类资产拓展到了非上市股权、债权、收益权等实体资产。
对于公募基金管理公司而言，这不但意味着专户投资的范围被极大拓宽了，而且意味着其子公司具备了母公司所不具备的很多优势，突出的就是非公开募集资产，或曰私募。“只是，当初尚不清楚可否用于向房地产的融资。”7月31日，莫尼塔投资地产分析师罗雨在接受记者采访时表示，新华联与汇添富的成功合作表明，基金子公司已成为房企融资的新渠道。
中国基金业协会最新公布的一项统计数据显示，截至今年6月末，基金公司非公开募集资产达到9683亿元，半年时间增长了2119亿元，超过了2012年全年增长额。“目前正式核准的基金子公司一共34家，虽然正式运行的时间只有半年多，但其中业务规模超百亿的子公司已达数家。这34家中已有17家在开展地产融资业务。”8月1日，深圳证监局一位要求匿名的处级官员向披露。恒福房地产开发有限公司开发的美澜园项目。
但在竞争对手看来，基金子公司不仅目前有价格优势，还有不少吸引投资者的地方。“首先，基金子公司背靠基金母公司，往往实力雄厚，兑付能力强，相比几十亿规模的信托公司来说，兜底的能力更强。”用益信托分析师岳婷8月1日接受采访时表示，基金子公司的产品认购额更灵活，有小额认购，但信托一般都要求大额，单笔至少在300万元以上。
不过，根据上述管理暂行规定，基金子公司在审批制度上的劣势也很明显。信托报备银监会一次，募集满即可成立，而基金子公司发行资管计划要向证监会报备两次，募集前报备一次，募集满后验资再报备一次，审批程序上，基金子公司发的资管计划要严格得多。
风险控制机制待完善
然而，在谨慎的监管者看来，基金子公司的风险控制机制尚不完善，类信托的风险控制问题更是有待完善。“相比信托，基金子公司的地产项目质量普遍不如信托公司好，没有信托公司的兜底机制，同时基金子公司普遍对中高层进行高激励机制，我对它的风险控制机制有很多疑问。”前述深圳证监局官员如此表示。
信托公司的兜底机制并不复杂，但经过多年发展已经非常稳固。而基金子公司一旦出现损失，其几千万元的注册资本根本没有办法进行代偿。因此，“基金子公司的赔付问题一直没有定论，也是其向机构发售困难的重要原因。”这位官员进一步分析道。
罗雨调查发现，一般信托公司要满足四证齐全、30%资本金、二级开发资质这三个条件，才能做房地产方面的融资，而基金子公司目前则没有这三大条件的限制。“事实上，据业内人士透露，基金子公司做的大部分房地产项目都是信托公司做不了转过来的。”这令风险之说在业内盛行。
新华联与汇添富资本的合作中制定并披露了具体的风控措施。汇添富资本拟将募集资金以5000万元受让新华联长基商业地产有限公司100%的股权，委托贷款期满后由新华联或其指定第三方以5000万元回购该部分股权。此外，新华联方面还与平安银行签署了土地使用权抵押和股权质押的协议，以确保委托贷款本息按时足额支付。
“相当于这一资管计划一方面用于新华联的上海项目，一方面它必须用自有资金5.5亿元购买这一资管计划，这在此前的地产类资管计划中是少有的。”前述嘉实基金研究经理告诉。查阅公开资料可以发现，今年1月，嘉实资本即与盛世神州房地产投资基金公司合作募集设立了“嘉实资本盛世美澜园专项资产管理计划”，投资于镇江
