说起基金，河山国际资本集团董事长兼总裁曹少山先生总有说不完的话，他认为现在的房地产基金是“雷声大，雨点小”，宣传很热，但实际总量很小。
他说：“现在国内融资不开放，房企就到海外去。但是，房企要考虑的是融资渠道的多元化。”因此，“境外融资是房企很好的尝试。”
此外，曹少山还认为，在目前经济环境下，人民币对美元有持续的强势升值。而这实际上是中国汇率控制的问题，国家有形的手在调节人民币的中间汇率，如果人民币再不升值，中国的经济资金就会出现大量的外逃等问题。
但是，“如果房企都很天真地认为，境外资金宽松又便宜，利差和人民币升值这两个东西同时会持续存在，那是做梦，是不可能的，哪有这样的好事情？！”
而对于中国房地产未来的发展，他认为，房地产将面临洗牌，并且将会是一个大的洗牌。“同样的，做投资的也会面临洗牌。现在投资者如果还用过去10年遍地黄金时代的思路和逻辑来思考，是很危险的。接下来的投资阶段，房地产投资将非常考验投资者的眼光和投资能力。”
此外，曹少山还谈到房地产的价值，他说“考验一个住宅、写字楼或者商铺的价值，最后只有一个标准--能不能产生比较健康的租金现流。”
对于习惯以散售模式开发商业地产的SOHO中国，曹少山说“潘石屹做的商业地产是没有价值的。”房企发展的一个阶段中会出现阶段性的繁荣，地产的长期价值要靠经营性的现金流来体现。
至于政策，曹少山一向有着自己独特的见解。他说：“政策调控会对房地产里面的商业影响很大。但对于住宅产业来说，金融控制是根本没有用的。”
以下为记者对河山国际资本集团董事长兼总裁曹少山先生的2013博鳌房地产论坛专访实录：
记者：河山资本也是做地产基金的公司，您认为地产基金未来该如何发展？
曹少山：现在的房地产基金是“雷声大，雨点小”，宣传很热，但实际总量很小。一方面，媒体报道很多；另一方面，个别基金为了自己创立品牌、造声势进行自我宣传。其实，真正通过与房地产基金合作受益的开发商很少。
2011年，地产基金大概是100亿左右，现在可能有几百亿，甚至已经接近1000亿。但是房地产全行业每年有三四万亿的投资。因此，房地产基金融资所占比例比较小，只能起到对传统的融资方式的补充作用。目前，房地产融资的最主要渠道是持牌的金融机构，诸如银行、信托等。其中，信托这几年的发展速度不比基金慢，而且规模也比较大。此外，在地产融资中，一直缺失了REITs。
所以，还是不要忘记这个大的格局：房地产基金仅仅只是传统渠道的补充。
记者：正如您所说，房地产信托与基金近年来都取得了长足发展，如何看信托和基金与房地产行业发展之间的相互作用？怎样建立信托基金促进房地产可持续发展的通道？
曹少山：总体来讲，房企未来的融资趋势是：银行融资在下降，信托加基金的融资份额上升，而短期内在国内市场通过融资、发债的方式会比较少。
在今后很长时间内，在中国房地产企业还是不受待见的企业。而资本市场要开口也只是一点点，受益面会很小。因此，整个房地产的融资渠道还是主要靠银行、信托和房地产基金。
但是，到现在为止，还有很多房地产公司没有用过信托和基金。毕竟，银行还是绝对独大。信托和基金这两个融资方式还是比较小，但其以后会越来越多。
由于信托的背景限制，其创新能力不太强，但其发行能力强。但私募基金创新能力较强，市场表现也比信托要好，这两者可以紧密结合。
而纯粹的像国外的私募房地产基金，在相当长的时间内不会形成主流。今后比较主流的东西可能是，有好眼光和创新能力的信托公司发行的私募基金。
记者：今年以来，已经有五洲国际、金轮天地等内地房企在香港上市，未来房企上市前景如何？
曹少山：在香港上市的中国房企越来越多。已经有第一个讲故事的人，再去讲同一个故事，有什么意思呢？估计香港的国际的机构投资人听这些故事早都已经听烦了。现在房企去香港发售股票肯定卖不出好价钱。
中国的房企是因为在国内的融资受到了很多的限制，房企被逼得无路可走了，就付点代价到海外上市。但长远来看，任何一个国家的地产的融资，绝大部分还是以当地的融资为主。
