南沙新区明珠湾区的建设启动仪式近日在南沙区灵山岛上举行，这标志着南沙新区的开发建设进入一个新的阶段，也为当地的商用物业带来更新的机会。“十年之后，南沙商业将是一个全新的面貌。”合富辉煌（中国）广州区域业务总监梁仲贤说。
新规划要让南沙成为珠三角CBD
广州的CBD在珠江新城，而南沙则有望成为珠三角的CBD。新规划显示，广州南沙明珠湾区地处蕉门水道、凫洲水道、龙穴水道交汇的核心地区，规划总面积约103平方公里，建成后将具备粤港澳合作服能和城市综合服务功能，拟吸引来自珠三角区域众多投资者的关注。
据悉，明珠湾区的起步区在其北部，规划总占地面积为33平方公里，包括灵山岛尖、横沥岛尖、蕉门河以西片区、慧谷片区。起步区将规划建设成为现代金融服务的集聚区、总部商务办公区及钻石水乡居住社区等功能区，拟打造成服务珠三角、面向世界的珠江口湾的中央商务区，重点发展航运金融、财富管理、融资租赁、总部经济、专业服务、科技创新、教育培训等基地。
新规划要让南沙“五年成规模”
最让人关注的是，南沙的新规划并不遥远。据此前公布的《广州南沙新区总体概念规划综合方案》显示，明珠湾区的起步区将依照“三年打基础、五年成规模、十年现新城”的原则，以打造“东方威尼斯、广东新加坡”为设计理念，建设全面的现代化滨海新城核心。
据了解，近期广州市将集中资源、集中力量开发明珠湾区起步区33平方公里范围内的建设，特别是加快开发灵山岛尖和横沥岛尖8平方公里区域。今年要完成规划设计、征地拆迁、土地收储等前期工作，铺开市政主干道路等基础设施建设，启动安置区及一批功能性楼宇的建设，同步策划功能性区域的招商工作，拟集聚一批金融、商务高端产业项目进驻。
大开发带来商业投资新机遇
梁仲贤告诉记者，去年南沙新区的规划方案就已浮出水面，今年更是有新的规划出台，可以看到，南沙如今是一个“大工地”，各种新建的房地产项目有很多，是20万左右的常住人口规模，未来，随着住宅项目的不断增多和入住率的增高，这些将会为南沙的商业项目带来机会。
“现在很多开发商都看好南沙的发展前景，拿地的积极性很高，其中很多新项目都是住宅性质。目前，南沙的外来人口还不多，但随着这些项目的兴建、落成和交付使用，南沙的常住人口会不断增加，区域就会慢慢旺起来，商铺也会产生更大的升值潜力。”中原地产商铺部副总监法永能说。
“要在南沙投资商用物业，要有守十年的决心。”法永能说：“现在南沙有不少住宅项目，楼也卖了不少，但很多人买房是投资性质的，我估计五年后这里住宅社区才会慢慢热闹起来，常住人口也会越来越多，十年后，这里的商业项目也会真正旺起来。”
法永能说，社区商业的守候期分两个阶段，第一阶段是建设期，居住人口尚未进驻；第二个阶段是积累期，因为小区人口刚入住的时候也没什么人气，投资者一定要守得住。现在南沙的房地产开发还比较零散，没有成片开发，区域也缺乏集中的商业中心，因此投资者要有守候更长时间的耐心。但政府这一轮的规划，会让整个区域有明显转好的趋势。现在，进来开发的商家多了，大家的心更齐了，区域自然就能旺起来。
地铁口不等于稳坐钓鱼台
如今，南沙在蕉门和金洲两个地铁口附近已陆续出现了一些大大小小的商铺，地铁就在铺门口，是否意味着一定稳坐钓鱼台？梁仲贤认为，地铁附近的商铺，在客流量方面肯定会有一些优势。
法永能却认为未必如此，因为人们在地铁出来之后，大多都会急匆匆回家或赶往目的地。“有两种商业形态比较容易做旺。一是大型商场，有大型电影院、百货和超市，而这些配套设施目前在南沙是比较缺乏的，这种业态比较容易产生吸引力；二是社区商业，因为这种物业的售价和租金都比较低，也方便居民就近购物消费，会有比较强的生存能力。”当然，地铁物业也并非一定不好，如果能和大型商业项目或者是社区商业结合起来，相信会有“1+1>2”的效果。
