珠三角造MALL热的冷思考

早在2000年，有媒体曾对全国商业热门词汇做过统计，“ShoppingMall”(以主题乐园、游艺中心、百货中心、大型超市、专卖店、美食街、电影城、康体中心等多功能、多业态的复合型商业航母)名列榜首。时隔3年，如果对目前的房地产做一个评价的话，“ShoppingMall”无疑是最热门的业态而受到开发商的追捧。
　　MALL一旦开发成功，就可能获得房地产、资本运营和商业运营三重收益，在巨大利益驱使下，各种探险和拓荒者纷至沓来，从而使一场轰轰烈烈的造MALL运动在珠三角兴起。
　　作为地产大鳄和商业巨头玩的游戏，商业地产正成为珠三角地产市场一大新亮点。佛山有史以来最大的综合商业项目，东方广场高扬MALL经营模式大旗，加入珠三角的造MALL行例。佛山东建集团斥20亿元巨资，以旅游MALL为主题打造的东方广场，首期工程明珠城、红宝石书城于“五一”前竣工，目前好又多、吉之岛等已有意加盟成为主力店。
　　自去年5月，华南MALL在东莞宣称将斥资30亿元打造“中国第一MALL”。此后，深圳华润MALL、中信城市广场浮出水面，使华南地区的造MALL运动高潮迭起。“五一”前，广州正佳广场和光明广场也展开庞大的宣传攻势，这两个MALL不久将加入竞争激烈的广州商业圈。据不完全统计，未来3年，珠三角将诞生15个面积10万至60万平方米的MALL。
　　考验资本与耐力
　　对这股风起云涌的造MALL热潮，业内人士认为要冷静分析。造MALL最考验资本与耐力。那么造MALL需要什么条件？
　　就软件而言，一个城市必须具备以下条件才意味着其造MALL条件成熟：首先是经济基础，按国外的标准，当一个城市的人均GDP达到6000美元时，便具备出现MALL的商业基础，达到12000美元时，MALL才能真正旺盛。
　　其次，只有当一个城市呈现出多样化、个性化的消费特点时，才具备MALL出现的条件。
　　其三，投资者有充足资本。大型的MALL就像一架吞钱机，投资往往高达几十亿元，而且回报期为10年到20年，所以，资本少的发展商是玩不起这样的项目的。就拿去年5月在东莞出现的“华南MALL”来说，总投资高达30亿元；而前不久封顶的广州正佳广场之前也是因为正大集团再次注资才得以重新启动。而作为广东MALL界先行探路者的广州天河城，尽管处于绝佳的地理位置，但其在历经10年苦心经营后去年才开始盈利。
　　从珠三角当前的经济发展看，珠三角交通便捷为MALL落户广东创造了条件。与此同时，富裕的广东，居民私家车拥有率节节攀升，随之而来的便会出现消费习惯、消费行为的变化，驾车到MALL购物势必成为人们的生活习惯。从这一点看，珠三角已初步具备发展MALL的基础。
　　但是专家建议，在这股造MALL热潮中，投资商与零售商都要保持清醒的头脑，与其它的商业形态不同，MALL是泛商业、泛旅游、泛地产概念。如此宽泛的领域，以数以亿计的资本铺就，资金供应链条稍有差池，其投资体系的多米诺骨牌就可能应声而倒。
　　最近，“北京第一MALL”因资金问题出现停工，上海某知名MALL也曾因资金危机而一再推迟开业，引起了业界不小的恐慌。
　　在商业向MALL转型、房地产向MALL靠拢、资本对MALL青睐有加的造MALL运动中，投资者应该保持清醒的头脑。
　　走出造MALL误区
　　作为珠三角MALL界最早的实践和探寻者，广州天河城的成功令人眼热。但是，要想赚快钱，就不要投资MALL。这是原天贸集团副总裁欧小卫向后来者提出的忠告。
　　欧小卫认为，投资MALL虽可以赚钱，但若想赚快钱就千万别入此行。虽然天河城今天的成功令人瞩目，但在其慢热过程中，也曾出现过卖店铺以免除资金链断裂的时期。在MALL的经营中，租与售的确是一个两难的悖论。
　　针对当前这股造MALL热潮，专家认为，发展中国家市场消费并不很成熟，人们对生活的需求正处于变革阶段，所以对MALL模式的构思不可一味模仿与照搬，而是要发展符合人们消费心理，适度超前，具有地方特色，并保持此特色的不可替代性。造MALL热不能一哄而上。专家建议，政府要对商业容量有一个总体的规划，以避免重复建设，造成商业资源的浪费。
　　对此，在台湾、大陆两地MALL界摸爬滚打多年的广鼎投资开发咨询公司执行副总经理乔裕生说，要注意对MALL实行整体上的控制，警惕任意MALL化。事实上，海外对于MALL的控制一般较为严格，欧洲采取的方式是对旧有商圈进行改造，美国则选择郊区进行发展，在城市不进行大面积开发。
　　乔裕生说，MALL的规模不是越大越好，在实行总量控制的前提下，MALL的规模也要进行限制。据了解，美国拥有47000座购物中心，其中10万平方米以上的仅为1%左右，达500多家，一般而言，10万平方米以上的超大型MALL市场位置的选择、招商、财务与经营管理皆不容易，风险亦非常大。而5万平方米以下的MALL则要符合大部分都市社区，但也要考虑其辐射区域，以确定最终规模和产品构成。
　　有业内人士提醒，1993年国内曾经历百货超市投资热造成的供给过剩，在当今新一轮商业地产投资热潮中，应引以为鉴。