4年前,百大集团携手绿城集团豪掷26.5亿元买下杭州市庆春广场附近的一处地块,涉足谋划已久的商业地产。
不过,在2012年7月,百大集团却意外地将40%的项目股权转让给竞争对手杭州大厦。更令人疑惑的是,转让价格是以项目公司的注册资本为依据,仅作价2.4亿元。根据记者的测算,项目40%股权的实际价值约为8.04亿元,差额达到5.64亿元之多。如此一来,百大集团在这寄予厚望的地产项目上只剩下30%股权,并失去了苦心经营4年的地产项目控制权。
对于这笔转让,不少投资者提出质疑,为何在项目运行至第3年时突然转让项目股权?股权转让的价格又为何远远低于市场价?为探求事实真相,记者就此开展了实地调查。
项目处于杭州繁华地带
紧邻庆春广场及江干区政府,左侧为银泰百货,与西湖距离相距约5公里,这就是杭州新地标——西子国际。一片繁荣,商机无限,这是《每日经济新闻》记者在西子国际项目现场的第一感觉。
虽然项目仍在建造,但是开发商的宣传用尽溢美之词,“规划5星级酒店、国际化5A级写字楼、国际名品广场等高端物业,是集居住、商业、娱乐、办公、购物等多功能复合的高品质城市综合体”。
记者以投资者身份来到项目所在地,注意到西子国际除了已开售的5A级写字楼以及精装酒店式公寓外,还规划有杭州大厦购物城。“在杭州,杭州大厦就是我们城市的标志,目前杭州大厦旗下的购物城,连续9年单体销售排在杭州所有购物中心第一,而西子国际将建第二座杭州大厦购物城,未来的繁荣自然不言而喻。”西子国际一销售人员向记者介绍。
西子国际销售经理俞涛表示,“西子国际就在地铁2号线上,且地下与钱江新城、庆春广场、银泰百货都是无缝对接,今年开盘以来,近三个月连续排在商业地产销售前三,目前可售的写字楼以及公寓已经不多了,销售情况非常好。”
地处繁荣地段、被誉为杭州市新地标建筑的西子国际,在杭州人眼里,未来是不可估量的,但就是这样一块“金子项目”,却被项目建设的发起者,原来的控股公司百大集团低价转让了部分股权。
记者经过实地调查和多方采访发现,西子项目资产的实际市场价值估算后可高达20亿元,如此巨大市场价值,其项目公司40%的股权却只卖了2.4亿元,这不是明目张胆贱卖吗?
以注册资本为转让依据
2012年7月7日,百大集团和杭州市另一大百货零售巨头杭州大厦签署 《投资合作暨股东协议》,协议约定,百大集团将其持有的西子项目40%的股权转让给杭州大厦,转让价格为对应的注册资本额加上期间利息,而当时西子项目的注册资本金为5.3亿元,因此,最终转让价格为2.4亿元。
与此同时,评估机构坤元评估为标的资产——西子项目出具了评估报告。报告显示,评估基准日为2012年5月31日,西子项目的股东全部权益账面价值为5.2亿元,评估价值为6.1亿元,增值率为16.37%。
投资者不禁好奇,为何百大集团在转让股权时选择以注册资本定价,而不以当时的评估价值?
深圳一地产公司注册房地产估价师程利伟对此认为:“交易一方为上市公司,交易价格是否符合投资者的利益需要慎重考虑,一般来说,资产出具评估报告后有公允的评估价值,按常理都是以评估价值或者净资产来定价;再者,以注册资本计价相当于双方默认该资产的价值就值5.3亿元,而该项目公司的实际价值是否只值5.3亿元,值得怀疑。”
德佑地产高级研究经理陆骑麟也表示了疑惑:“在资产收购中,确实还没见过以注册资本来为资产定价的,百大这次转让有违常理。”
记者就此采访了相关律师。上海新望闻达律师事务所律师宋一欣认为,不以评估价格而以注册资本计价,从法律理解看可定义为“显失公平”,考虑到评估增值的幅度也不大,百大集团有可能存在贱卖股权,甚至是利益输送的可能。段和段律师事务所律师陈若剑则表示,以注册资本定价此前并未接触过,一般的收购定价都以评估报告为基础,才是公允合理的,不排除百大集团股权贱卖乃至内部利益输送的可能性。
对于这一疑问,记者曾以投资者身份询问过公司方面,公司证券部的工作人员未能给出合理解释。而坤元评估的潘经理表示,这是公司自身的商业行为,或许是双方协商的结果,不便过多评论。
