20年前的1993年，中远集团催生出众多的房地产业务，并成立了中远房地产公司(远洋地产前身)以统筹管理企业的地产业务。但由于当时北京为了保障本地房地产行业的发展，对于像中远这样的在京“央企”及其所辖企业、外埠开发公司，一律不允许在北京“落户”。被“北京开发权”卡住“脖子”的中远地产，直到1995年才从集团手中接到了两个内部的联建项目——位于朝阳区广渠门和海淀区的双榆树小区，用来做职工福利房和来京借调人员的宿舍。1997年，李明进入中远房地产担任总经理，逐步开始了向市场化房地产开发企业的过渡。
“现在我还记得明确定位做房地产开发企业之后，企业还没有土地储备、没有开发权，甚至还不知道北京开发房地产的程序。”谈及远洋的过往，身为总裁的李明回忆说。
20年后的2013年，远洋地产已经声名远播，李明也完成了他人生规划中的“远洋地产三级跳”。如今的远洋地产究竟是何布局？企业发展重心是否发生了变化？在李明的心目中，未来的远洋地产还将如何提升与发展？
带着对远洋地产的诸多疑问，记者展开了此次与远洋地产董事局主席、总裁李明先生的对话。
记者：今年是远洋地产20年司庆，这20年除了完成远洋地产的股权改造和香港上市外，对于公司的现在的发展模式，您如何定义？
李明：在过去的20年，远洋地产初步完成了三级跳：住宅地产愈发壮大，商业地产、地产金融逐步收获，同时也在积极探索养老地产。未来我们的主要发展战略，依然将围绕这三个领域展开。
记者：按照三级跳的步骤，我们先来谈谈住宅地产。目前远洋地产北京在售的5个项目中，有4个是豪宅项目，这是否意味着未来远洋地产的住宅产品将以豪宅为主？
李明：远洋的住宅产品线主要是两个方向，就是高端和刚需。之所以目前在北京的项目基本上都是高端产品，是因为土地成本太高。我不愿意放弃对品质的要求，但如果坚持产品质量，以目前的地价，必然不可能做成刚需产品。可以说，远洋在北京做豪宅，在一定程度上是无奈之举。不过我相信，北京的地价有下降的可能。
记者：最近几年，远洋地产在商业地产领域也有很多产品，商业地产在未来远洋产品中所占的份额有多少？
李明：首先，我要肯定一点，就是持有型商业地产将成为远洋业务多元化的第一选择。因为这有利于对单一住宅开发蕴藏风险的屏蔽，同时，持有型商业物业的收益可以稳定远洋地产的收入来源，对稳定企业资金有一定的作用。截止2012年底，远洋的2300万平米的土地储备中，16%为商业物业用地，预计未来五年，远洋将会有近200万平方米，30个以上的持有商业投资物业项目，陆续在北京、天津、沈阳、大连、杭州、中山等城市投入市场。今年，远洋将有超过25万平方米的商业地产入市，对于远洋而言，高负债的时代已经过去。
记者：我们发现远洋许多商用物业项目都是与太古集团合作开发的，这是否会成为未来远洋商业地产开发的常态？
李明：远洋虽然此前有过开发商业地产的经验，但还是不够精准，因为过去我们更多地是专注于住宅地产。而太古则是成熟的商业地产开发商，同时他们也有进军内地的计划，只是不熟悉内地市场。我们两个企业间的合作，可以互相取长补短。这样的合作模式，在未来也会继续展开。
记者：据说，远洋地产有一个秘而不宣的养老地产项目——椿萱茂·凯健，对于国内许多地产开发商正在关注和积极尝试的养老地产，您有何看法？远洋地产对于这一领域的介入会是浅尝辄止吗？
李明：椿萱茂·凯健，在远洋天著内，建筑面积约6000平方米，床位约110张。这只是远洋地产在养老地产领域的一个尝试。对于养老地产，我认为国内没有几个成功的案例，大多还停留在概念阶段，主要是打着养老地产的旗号，继续发展地产的产业，所谓的养老地产，实际上只是地产。现在中国最有前景的是养老产业，而不是养老地产。
养老产业在国内的发展尚需时日，远洋也在为推动产业发展做着更多的研究与探索，现在谈养老业务还为时过早，但远洋地产进入养老业务领域的决心是非常坚定的，强大的市场需求指导着公司的战略发展方向，相信未来10年当中，远洋养老地产板块的发展规模将呈几何倍扩大。
记者：目前很多房企都面临资金链紧张的问题，对于多元化发展的远洋地产而言，资金的情况如何？
李明：目前企业的现金资源为161.47亿元，还有未使用的近330亿的授信额度，可以说，远洋地产现阶段财务稳健。
记者：您如何定义远洋地产未来的发展规划？
李明：我在远洋地产20岁生日时写了一篇《致员工的一封信》：房地产行业即将走过“满足基本居住”的阶段，客户对品质、功能、环境和舒适度的关注都在提高，对于住宅、商业、养老等多种物业类型的需求也更加丰富。我们要抓住这种市场需求的变化，通过多元化的综合型地产业务的发展方式，在行业转型中求得新的商业机会。这就是远洋地产未来的企业战略规划。
