江苏最大地产企业新城控股集团有限公司(下称“新城控股”)苦等11年，终于在2012年11月29日登陆港股，成为自恒大地产、龙湖地产之后登陆港股规模最大的内资地产企业。今年前7月，新城控股完成了88亿元的销售额，占全年销售目标200亿元的44%。2013博鳌房地产论坛上，新城控股高级副总裁欧阳捷就未来的发展规划和企业的战略布局、商业地产的发展思路等问题接受了记者的专访。
逐步加大商业地产的持有
记者：去年，新城控股赶上了港股上市的末班车，今年也是贵司上市后的第一年，有没有对未来具体的规划？
欧阳捷：大致从2003年开始，我们的复合增长率大概在30%-35%之间，这个在地产百强企业中还是属于快的，不过与地产前20强企业相比，我们的发展速度还算偏慢的，其实从去年到今年，我们已经慢了下来，在慢的过程中，其实就是在调整和进行内部优化。
目前来讲，还是希望以规模发展为主，因为我们认为地产行业未来十年还是以规模发展的阶段，十年后偏向以质取胜。我们也希望趁着这白银十年的光景，把企业的实力和规模做大，至于目标的达成上，我们也是希望能按照内部的目标和要求去做，至于对外公布的指标是多少，还没有确定。在规模做大后，我们也在考虑做均衡性，并不是一味追求规模。
记者：新城控股近年来也是往商业地产这块发展，目前在这块的发展现状怎样，对商业地产的未来发展如何考虑？
欧阳捷：关于商业地产，我们做的时间并不是很长，新城控股原来还是以住宅地产为主，近几年也看到了商业地产的前景，我们也做了一些尝试。
商业上，我们目前是有三个层面，第一个就是做生活广场，主要是围绕社区来做，这个体量不是很大，大概两三万平方米，主要是为社区进行配套服务。第二层面是城市广场，一般指的是我们城市的副中心，即城市综合体，这方面我们可以来讲有一个基本的成功模型，我们在上海的青浦和苏州的吴江，都有我们的城市广场系列项目。第三种模式是国际广场系列，做得比较高端，有国际品牌的支撑，这一定是在城市的最核心的区域，但相对来说是可遇不可求的，地块也不是随便能拿得到的。所以未来，我们还是以生活广场和城市广场为主要的发展模式。
目前商业的比例大概是20%左右，我们也在精挑细选商业项目，但我们希望逐步加大商业地产的持有。
“融资不成障碍”
记者：江浙今年出现了房企弃壳的首例，你如何看待这种现象？
欧阳捷：这种现象一定会出现得越来越多，在1997、1998年的时候，房地产企业有8万多家，现在是5万多家，可能用不了几年，就会变成3万多家。且目前的金融体系改革，还会加速这种分化的速度，利率市场化下，小企业难以为继，不但融资成本越来越高，就算能承受利息成本，可能也难筹钱，因为觉得风险太大，所以小企业会被淘汰出局，而唯一的办法就是将壳卖掉，不做了。而强者恒强，大企业越来越有钱，房地产融资开闸对大企业更有利。
记者：那贵司目前的融资现状怎样？
欧阳捷：H股上市后，我们的融资渠道已经打开了，融资本身已经不成为障碍。直接融资方面，海外的资金成本肯定要比国内的低很多，我们还是会考虑这方面的事情。对我们来讲，现在主要是看融资的窗口期是否合适，融资成本是不是强大，这还是要和我们的企业发展战略去匹配，如果企业需要，就必须要加大融资的力度。可能在不太恰当的窗口期，融资成本会略微高一点，反之就会低一点，所以我们会选择合适的窗口期。我们现在在海外还有20多亿元的融资，还没有进来，我们现在拿地完全可以靠这些钱去做。目前有些地也是通过海外融资来做的，当然也有些是通过国内的资金去匹配，所以未来的关键是怎样把钱用好，用在刀刃上。
记者：规模化发展之下，肯定也会拉高负债率，公司在这方面是怎么考虑的？
欧阳捷：因为新城前些年都没有融资，都是靠自有资金在滚动，所以我们的负债率相对来讲偏高。但可以从两个方面去看，一个就是在企业规模化前提下，同时企业模式又是高周转的模式，负债率适当高一些，是有利于去达成这样的目标。如果企业拿不到钱，又没有一定的负债率，又没有高杠杆去撬动的话，规模就做不上去，我们也在关注这个问题，就是看他的风险有多少，只要是在可控的风险范围内，我们就觉得是合适的。
记者：房地产市场也出现越来越多的竞合现象，贵司以后发展会不会采取合作的方式？
欧阳捷：我们以前做过，我们上海的一个项目和万科合作，合作过程中，交换了一些信息和经验，我们也学到了很多东西，这种方式对双方来说都是有益的，但这个项目规模比较小，真正的价值和效益体现得还不是很充分。我们也不排除以后再有机会去做一些合作的项目。
当年拿地当年就销售
记者：贵司目前也是高周转？项目去化程度怎样？
欧阳捷：一般来讲，当年拿地，就一定要求当年销售。上半年拿地的项目，基本上下半年都要销售。比如我们的吴江项目，今年5月份拿的地，今年11月份就要销售。去化程度要看区域，总的来讲，长三角这块我们的去化速度还是比较快的。
记者：贵司也一直专注于长三角的运营，有没有走出长三角发展的规划？
欧阳捷：我们现在定的战略是“泛长三角”，就是除了长三角之外，我们还会向山东以及长江中游地区比如武汉、长沙、南昌、合肥发展，这些区域都是会去的。
记者：有没有意向项目？会不会往三、四线城市发展？
欧阳捷：我们现在在杭州拿了项目，正在洽谈的项目很多，武汉、长沙我们都有开发的项目，也在继续寻找新项目，同时在济南、青岛、宁波都在看项目，主要都是二线为主。我们看中的就是东部城市群下的城市以及中西部的一些省会城市。对于三、四线我们是这样理解的，在东部的城市群里，他们是有机会的。就如我在论坛上讲到的苏州，它是“在上海的大树下，种苏州自己的碧螺春”。但是其他地方就不一定，比如中西部地区，只有省会城市才有机会，这些省会城市也在发挥抽水机效应，就是把省内下面的三、四线城市的人口资源等都吸引过来，导致下面的三、四线城市很难有发展机会，所以我们也很难考虑进入这些区域的三、四线城市。
