渝派名企金科地产集团股份有限公司(以下简称“金科”)，自1998年成立以来，深耕重庆市场，一方面，得益于在“大重庆”的城镇化布局，迅速崛起。
金科之前推出了“622”战略和“1030”战略，“622战略”即是指金科在以重庆为中心的中西部的投入比重提高到60%，长三角和环渤海地区分别占20%；“1030战略”，也就是用10年时间，进入重庆辖区的30个城市发展。不过，由于在2011年借壳上市后未能实现融资，又贯彻规模化的发展模式，金科的负债水平一直处于偏高水平，截至2012年末，金科资产负债率为84.7%，今年1季度末，公司的资产负债率达到了84.9%。
不过近日，金科拟再融资纾困，公布了非公开发行股票预案：向不超过10名特定投资者定向发行不超过4亿股股票，募集资金总额不超过43.24亿元。募集的43亿元资金将投向3个住宅项目（共22.5亿元）及补充流动资金（12.74亿元），3个项目均与新型城镇化相关。
金科副总裁李战洪在参加博鳌房地产论坛时接受了记者的专访，他表示，金科的定位是城镇化建设服务商，负债率偏高与金科进行第二轮城镇化布局有关。
负债率在合理承受范围内
记者：十几年来，金科深耕重庆取得了迅速发展，但是负债率也长期处于较高水平，未来贵司计划将负债率维持在怎样的范围内？
李战洪：金科的负债率与我们在新型城镇化过程中的全面布局相关，金科已在29个城市发展有43个房地产项目，这都为下一个阶段的可持续发展打好基础。我们公司的战略是追求绩优稳定下的规模，这个负债率还是在企业的合理承受范围内。
记者：贵司近日也发布了43亿元的再融资案，也是因为资金链的原因？再融资会对公司降低负债率有帮助吗？如何看待目前的再融资环境？
李战洪：（43亿融资）比较敏感，不好说。房地产企业融资渠道的多元化肯定是未来发展的趋势。以前是地产金融，现在是金融地产。
记者：部分房地产企业都转向做金融地产，您如何看待？贵司会不会有这方面的转型？
李战洪：我们还是突出主业，未来的竞争还是专业化的竞争。我在理事沙龙讲过，未来房地产有三个明显变化，开发商要适应：第一个是从房地产市场黄金十年到青铜十年的变化，指的是房地产未来就是要精雕细琢，产品细化；第二个是“情人”到“夫人”的变化，指的是房地产企业要坚守自己的模式，房企遍地开花还不如根深叶茂，指的是要深耕。第三个是由资金到资产的变化，在过去，开发商的模式大都以低成本、高周转、以现金流为导向的轻资产模式，下一个阶段就是要从以现金流为导向向以利润率为导向的转变、从资金到资产的转变。拼的就是资产的质量、资产的优化能力。金科现在也是在往这三个方向转。
重点布局二、三线城市
记者：总体上看，金科的发展还是要坚持城镇化布局？
李战洪：我们的定位是城镇建设服务商，3年前，我们定的是1030战略，现在上升为1060战略，就是用十年的时间进入到60个城市，这也是在为下一波的城镇化做布局。我们就做服务商，深耕城镇化。我们做的实则也是城镇化建设产业链的一个环节，所做的都和我们企业“城镇建设服务商”这个定位有关的。我们获了几个奖，我们企业是中国城镇化建设特别贡献企业，我们董事会主席黄红云也是中国城镇化建设特别贡献人物，我们更在乎的是对城镇化的贡献。
记者：贵司拿地方面一直较为积极，如今有什么变化？以后的拿地区域会不会有所调整？
李战洪：金科现在进行第二轮城镇化布局，我们是赢在三年后。现在我们拿地的楼面均价才1000多元/平方米，成本比以前还低了很多，拿地区域还是以中西部为主。
记者：金科的布局都以三、四线城市为主，而现在多数房企回归一、二线城市，贵司会不会往一、二线城市调整？
李战洪：以前大家觉得北、上、广不好，都逃离一线城市。现在北、上、广好了一点了又回归一线，再过几年可能又要逃离北、上、广，我觉得企业还是要坚持自己的发展路线。
房地产有三个阶段：第一个是依靠机会制胜，就是哪里有机会便奔向哪里，谁把握了机会就能实现快速发展，第二个是依靠资源制胜的阶段，依托土地资源、政策资源、政府资源、资金资源，市场资源、客户资源，以及各种整合资源的能力等等，而随着市场的规范化发展，这种依靠关系和资源等的阶段也过了，下一个阶段我认为是依靠专业能力制胜，比的就是企业的系统能力，在这个阶段，只有坚守了符合自己的发展路线，才能做强做大。过分地关注机会，对政策过于敏感，都是企业自身能力和信心不足的表现。
对金科来讲，机会导向型是不可取的，就如我前面说的“从情人到夫人”的转变，自己的模式才是夫人。所以金科的布局是一、二、三、四线城市协调发展，我们是“以二、三线城市为主，一、四线城市为辅”，如此协调发展，才能平衡风险，企业发展也更为稳健。
