数据显示，截至8月18日，上海今年土地出让金已突破千亿大关，达1110.16亿元，超过去年全年土地出让金总金额。而9月“准地王”徐家汇中心项目地块入市，175亿元的起始总价将进一步拉高今年上海土地出让金额。
业内人士指出，今年上半年土地市场呈现活跃状态，尤其是多个优质中心地区的商办地块高溢价成交，促使商办地块成为今年土地市场的热点。
另外，由于一线城市楼市需求旺盛，项目利润率较高，结合过去几年的运营经验，标杆房企已表明将战略重心重新移回一线城市的决心，一线城市土地市场依然是房企竞争的焦点。 业内表示，房企拿地毫不手软，流动资金相对宽裕是一方面决定因素，另一方面也说明房企对于后市走向持乐观态度，故拿地策略相对激进。
同比增长三倍有余
同策咨询研究中心统计数据显示，截至8月18日，上海土地出让金已突破千亿大关，达1110.16亿元，超过去年全年土地出让金总金额，前7月土地出让金额同比增长313.44%。溢价率方面，2013年前7月，土地成交平均溢价率为31.31%，远超去年16.69%的平均溢价率水平。
21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示，土地市场自3月起活跃，已连续5个月单月土地出让金破百亿元，更是在6月和7月破200亿元，8月仅前18日，土地出让金已达116.34亿元。他预测，未来几个月的出让情况将有所改变，随着房企拿地成本不断推高，市场供应和热度的调整，或许部分商办用地的竞争程度会出现回落，但因供求关系，纯宅地预计仍将保持较高的竞争性。
汉宇地产市场研究部分析师张颀指出，房企对于住宅地块关注热情居高不下，说明房企对于后市持乐观态度，此类地块将多以高溢价成交。
据21世纪不动产统计显示，从目前已公告的土地出让情况看，未来8-9月间（8月14日至9月24日）仍将有12幅纯宅地出让，其中9月份将出让9幅宅地，远远打破之前3-7月间每月仅有1-2幅居住用地推出的格局。
两家预申请“准地王”
尚未拍卖就已成为今年全国总价“准地王”——徐家汇中心项目地块出让公告于8月16日公布，上海市规划和国土资源管理局公告显示，此前预申请该地块的房企（包括联合体）已经从4家减少为2家。所以此次出让将采取无底价挂牌出让，设立起始总价175.2611亿元，将于9月5日进行现场竞价。
徐家汇中心地块涉及资金庞大，且对持有建筑面积在时间和占比上都要求严格，极大可能以房企联合拿地形式进行开发。此前多方猜测，预申请人以港资企业为主。
克而瑞价格中心分析师解思捷分析，本次“徐家汇中心项目”地块属于大面积整体出让且要求地下空间与轨道交通衔接，而这技术是港资企业所擅长，他们对于大体量持有型商业都有较多优秀案例，但也不排除还有其他黑马杀出的可能性。
中凯房地产开发管理有限公司董事长许仰东猜测，最终的价格可能会远远超过目前的总价，单价预计3万元-3.5万元。
德融地产总经理惠凯认为，175亿元的起始价本身已经较高，再加上后期开发对资金的需求，整体开发成本估计会突破300亿元。与此同时，2007年至今徐汇出让的23幅商办地块中，其中15幅零溢价成交，而政府政策倾斜的漕河泾地区出让面积更是超10万平方米，因此称得上徐汇政府“多年心病”的徐家汇中心，即便不出现零溢价，大概溢价率不会超过15%。
同策咨询研究中心总监张宏伟指出，高总价让该地块出现高溢价的可能性不高，但就3万元/平方米的起始楼板价计算，也不算太高。10%~30%的适当溢价才能体现这个地块在徐家汇城市副中心的价值。
锦和投资集团品牌及公共事务总监沙立松预计，该地块的成交总价不会超过200亿元。
商办用地唱主角
与往年商办用地溢价率普遍不及住宅用地有所不同的是，今年商办地块占据了土地市场的主角地位。
据德融地产监测数据显示，在2013年至今，上海出让的全部375幅土地中，纯住宅及住宅占主要权重的地块仅21幅，但与此同时，纯商办及商办占主要权重的地块达91幅。而上半年土地市场上高溢价成交的商办地块屡见不鲜，上半年土地市场溢价率TOP10中8块为商办用地，上半年度的总价地王青浦区徐泾镇会展中心3地块（02-01）及单价地王浦东新区上海世博会地区a09b-02地块也均为商办地块。商办用地占主角的原因可见一斑。
惠凯指出，土地市场中住宅地块与商办地块的不均衡配比，商办用地占据主导，而中心区域商办地块的存量本就大于住宅地块，因此优质商办地块的楼板价将继续超过住宅用地。未来这一现象还将逐步凸显。
高和投资董事长苏鑫指出，当城市发展到一定程度，城市居住区逐步外扩，而市中心区域的楼宇经济发展迅速，尤其是北京、上海这样的一线城市，这一现象非常明显。而市中心优质商办地块对于有实力的开发商而言具有较大的发展空间。以位于上海静安区核心地段的静安高和大厦为例，经过全面的外部改造和内部资产净装修后，资产价格得以迅速提升，半年时间内，租金从4.5元/平方米/天涨到了7.5元/平方米/天，并有不少老业主在租金上涨后选择续约。
房企转型拉高价格
中国指数研究院分析师徐满娇表示，连续的市场活跃使开发商资金充裕，同时，众多品牌开发商转型商业地产，加大了对商办用地的投入，加紧了对商业地产的土地储备。加上上海连续推出的市中心优质地块，吸引了众多的企业的关注，诱使一部分正在转型的商业地产企业加速获取商办地块。
同策咨询研究中心提供的数据显示，2011年至2013年，上海有近50个综合体，总面积约1360万平方米的商业项目建成并投入市场，年均新增建筑面积450万平方米。2012年上海有22个商业项目入市。其中2个项目位于内环内，6个项目在内外环间，其余14个则位于外环外区域。中心城区的商办用地稀缺也是导致优质地块成为众多大型品牌房企争夺热点的重要原因。
张宏伟认为，商办地块楼板价走高的重要原因是优质地块的集中推出。比较好的商办地块基本在市中心，如世博会A片区、黄浦江沿岸、古北、新华路、花木等。对于地方政府而言，一方面利用比较好的地块提振土地市场的信心，另外，商办地块长期经营的性质，可以带来中长期的税收和就业，利于财政收入的稳定及增长。
