在上海西藏中路凤阳路的路口，是雅居乐在上海的首个商业项目——雅居乐国际广场。这个共4层楼的广场内，每层均有不少于两家店面未能出租，而雅居乐国际广场已经投入运营一年。一向倚赖广东省内项目和海南清水湾支撑业绩的雅居乐，在上海市场似乎“水土不服”。
RET睿意德商业服务部董事陈丽琳认为，招商的定位失误是导致雅居乐广场人气不足的重要原因，而这也是不少房企在沪运营商业地产受困的问题所在。
不可忽视的是，雅居乐国际广场周边商业项目，也正经历与其类似的遭遇，人民广场商圈的风光已经不似往年。
雅居乐国际广场地处繁华的人民广场商圈
雅居乐国际广场运营一年来仍在招租
投入运营一年后出租率仍不高
上海人民广场每天车水马龙，这里也是不少商家青睐的宝地，街道边新世界、第一百货商店等商业大楼星罗棋布，雅居乐国际广场也在此定居。
与街上来往的人群相比，雅居乐国际广场里面却显得倍加冷清。记者现场探访发现，该商场出租率并不高，四层楼的广场，每层均有不少于两家店面未能出租，部分店面只有工作人员未见顾客。
靠近商场大门的是一家新开的饮料店，而就在前不久，这里是另外一家甜品店。店员告诉记者：“目前这里人气不高，有的没租出去，有的还在装修。”
据了解，雅居乐国际广场是雅居乐在上海的首个商业项目。 2007年3月，雅居乐以17.53亿元的价格收购该项目，并意图将其打造成为一个“高品位、中价位、配套齐”的生活购物中心。完成收购之后，雅居乐地产主席陈卓林曾表示，收购该项目，属于“价格合理、升值潜力巨大”，预计建成之后将可获得乐观固定收益，同时也标志着集团进军上海房地产市场迈出重要一步。如今看来，这一目标还未能完全实现。
上海商业地产 你未必懂
雅居乐国际广场目前入驻的商铺包括了服装、餐饮、齿科、美甲、文具等，其中，餐饮为主。
在陈丽琳看来，雅居乐国际广场目前的窘境，与其客群定位有着不可分割的关系。“雅居乐国际广场面积不大，适合小而精的招商策略，针对某一特定的客户群。而目前雅居乐还是用的大而全的策略，这肯定是有问题的。”陈丽琳说，“现在是能招商进来就进来，但这样的商业项目必须有鲜明的主题，才能够吸引客群。”
陈丽琳分析，在上海要做商业地产，首先投入非常大，房企不仅仅是要做好拿地环节，之后的运营环节也十分关键。更为重要的是，部分房企将在二三线城市商业地产的招商模式复制到上海，造成尴尬的局面。“上海是一个转型很快的城市，对当下流行的模式很敏感，与二三线城市商业项目的招商规划不完全一样，产品定位要做足。”
上海御锦轩酒店式公寓副崔康认为，部分实体的招商能力很强，但是运营能力未必强，包括对成本的控制。例如，针对近日刚刚运营的月星环球港，他有着自己的担忧：“月星的整体体量很大，白天的白领下班了就离开了，针对白领消费和普通居民是完全不一样的，而最终针对的人群是哪些人群，这点会支撑之后的购买力和现金流。恋爱式的招商已经做到了，接下来要看就是保姆式的服务是否到位。另外，最终现金流是硬道理。”
传统商圈人气减弱 亟待转型
雅居乐国际广场的运营困境，不仅与其产品定位有关，同时也折射出一个事实——人民广场商圈的光芒正在减弱。
一位自小住在附近的居民向记者表示：“这几年，这一带的商业广场人气也大不如从前，很多店开开就关掉了。”记者还发现，上海第一百货商店这样的老字号，也在最醒目的位置挂出了“旺铺招租”的广告。
陈丽琳道出了原因：“同质化造成竞争加剧。”在人民广场商圈，百货业就占据了主导地位，不同商场运营的内容也大同小异，造成人气不足。据陈丽琳介绍：“同样是著名的商业集中地，淮海路商圈近日进行了调整，不同的店面也有自己的特色，境况较人民广场好很多。”
此外，上海的商业副中心如雨后春笋冒出，也分流了相当一大部分客流量。“人民广场的商业现在依托旅游功能还能生存，但未来也一定会做出调整来适应市场。”
