■东莞三年推14个综合体覆盖多镇街
■多项目入驻城区为核心区扩容
近日，厚街镇推出一宗占地接近14万平方米、容积率接近3.5的商住混合用地，其面向大企业定向挂牌，这意味着又一个大型城市综合体项目将破土而出。
在席卷全国的城市综合体热潮中，东莞的表现也相当突出。据记者不完全统计，抛开第一国际等原有的大型综合体和一些小规模的复合地产项目，最近三年，东莞出现的或计划中的大型城市综合体项目多达14个，覆盖东城、南城、长安、虎门、厚街、樟木头、塘厦、黄江、松山湖等重点区域。此外，新规划的南城总部基地、南城国际商务区还规划了大量的商用物业。
分析人士称，向着产业转型和城市升级的目标，东莞政府联合大企业掀起了新一轮造城运动，这将深刻地改变东莞的城市格局。但是，由于大项目扎堆入市，当前已经出现了市场消化问题，目前有部分项目遇到了销售偏慢的难题，这说明造城运动的节奏还需要斟酌。
苛刻的竞买条件
近日，厚街镇一宗土地引起了业界的热议。这宗土地规定了苛刻的竞买条件，这些条件使得该土地对中小开发商紧紧地关上了大门，说明政府希望有实力的商业地产开发商前来接盘。
厚街镇引起业界热议的地块编号为2013WG039，位于厚街镇珊美村、宝屯村，面积大、容积率高，占地高达139778平方米，其中地块一占地68728平方米，为普通商品住房、商服用地，容积率上限达到3.476，地块二占地71050平方米，为商业金融用地，容积率上限高达3.477。该土地将在8月28日开始挂牌，在9月11日进入最终交易环节。
按照这些指标来计算，该宗土地的计容积率面积最高可达48.6万平方米。从其用地性质来看，这块土地上将崛起一个集商业、办公、居住等为一体的大型城市综合体项目。因体量庞大，所以土地的出让起始价也高达13.268亿元，折合楼面地价约2730元/平方米，从全市综合体土地来看，这一楼面地价处于中等偏低的水平。
更让业界关注的是，这宗土地规定了苛刻的竞买条件。第一，竞买保证金高达5亿元(保证金应属于竞买人自有资金)。第二，竞买人须满足以下竞买条件：竞买企业注册资本金至少在20亿以上;竞买人在国内已建成开业且持有不少于1个大型商业中心，且商业中心建筑面积不少于20万平方米;竞买人需就该地块取得并提供IMAX公司出具的入驻意向函。
这些条件使得该土地对中小开发商紧紧地关上了大门，说明政府希望有实力的商业地产开发商前来接盘。
当然，面向大企业定向出让的事情，在东莞并非首次，尤其是一些重点土地。
比如，2011年7月出让的2011G042号长安镇宵边社区普通商品住房和商服用地，占地88540平方米，容积率上限为3.0，计容建筑面积高达26.6万平方米，起始价6.777亿元。当时，这块地出让时也设定了高门槛。其一，竞买保证金设定为3亿元。其二，项目建成后，其中不少于9万平方米的地上商业物业不得分割出售。其三，竞得方竞得地块后，须在交地后24个月内竣工并开业，因竞得方原因在此期限内未能竣工并开业的须另支付违约金1亿元。其四，竞买方企业注册资本金在30亿元以上;竞买方在国内持有商业物业不少于100万平方米;竞买方在国内已建成且持有不少于2个大型商业物业，且每个商业物业建筑面积不少于20万平方米。
再如，去年5月出让的2012WG017号东城区主山社区普通商品房住宅和商服用地，占地123905平方米，容积率上限高达3.232，计容建筑面积高达40.0万平方米，起始价13.8亿元。当时，土地出让公告规定，竞买保证金为5亿元。其次，竞得人竞得后需提交东城区盖章认可的建设速度承诺函，确保在四证办理完毕24个月内A地块大商业中心建成开业，四证办理完毕28个月内B地块五星级酒店建成开业。再次，项目建成后至少有8万平方米的地上商业面积需统一自持经营，不得分割销售。然后，竞得人需在该地块配建一座含世界先进电影放映技术IMAX厅的大型影院。最后，竞买企业注册资本金至少在20亿元人民币以上;竞买人在国内已建成开业且持有不少于1个大型商业中心，且商业中心建筑面积不少于20万平方米;持有并经营开业的五星级酒店不少于3家。
长安与东城土地最后均被商业地产龙头企业万达拿下，用于建设万达广场这一大型城市综合体。其中，长安万达广场在今年7月已经开业，东城万达广场正在建设之中，预计明年9月开业。
