由郁亮主导的万科商业地产模式似乎以步入漫漫歧途。
包括定位社区商业的万科红生活广场，以及位于盐田区最核心地段的35万平米城市综合体项目万科壹海城等多个商业项目，都采用的是“分拆销售+售后返租”的粗放模式。
事实上，深圳商业地产史上的众多失败案例早已一再证明：这种“分拆销售+售后返租”的商业地产开发模式蕴藏着巨大的经营风险，往往以彻底失败而告终，众多小业主们可能会陷入经营惨淡的绝境。这种几乎被市场抛弃的运营模式，正被万科这家龙头房企所大量采用。
壹海城这一总面积高达35万平方米的盐田地标项目，竟然也会以这种模式拆散销售。如果说这就是郁亮所主导的万科商业地产之路的话，我们不得不说这是一种隐患重重的“伪商业地产开发模式”。
我们注意到，早在2009年，万科新掌门郁亮就试图打破精神领袖王石“只做住宅”的桎梏，开始计划进军商业地产。
2010年，万科先后在北京、深圳、上海、佛山等地成立商用物业管理有限公司，宣告正式进军商业动产。而商业地产运营的成败得失，似乎也成了业界判断郁亮成否超越王石摸索出一条发展新路的重要标准。
然而几年后的今天，北京万科大都会分拆后销售遇冷，深圳万科红经营惨淡陷入窘境，计划自持经营的龙岗万科广场开业时间也一再推迟，万科在全国至今依然没有一个稍显成功的商业地产运营样板，意味着当年由郁亮推动的万科商业地产之路正遭遇重大挫折。而在不久前的年中业绩发布会上，郁亮表示万科不看好商业地产，未来不会再增加商业地产的比重，也从侧面预示着万科商业地产之路已陷入前途渺茫的重重困境。或许郁亮时代的万科依然只能遵循王石“只做住宅”的老路，而没有能力进行突破和创新。
有消息指，万科内部讨论时曾认为持有商业项目会降低万科的资产回报率，并进而影响万科股票市值。然而资本市场上的诸多案例早已证明，持有商业会影响股票市值的观点站不住。放眼当今香港股市，新鸿基、九龙仓、太古地产、恒隆地产等大量持有商用物业的发展商市值一直位列股市前茅，而且其净利润、资产收益率、市值表现一直也极为稳定。近年来，由于华润置地在以万象城为代表的城市综合体开发上的辉煌战绩，其股票市值也已稳步攀升至约1300亿港币，与万科市值不相上下。
至于商业地产会影响资产回报率的观点更显得片面。根据2012年度上市公司年报，持有海港城等优质商业物业的九龙仓2012年股东应占盈利高达470亿港币，远远超越万科125.5亿元人民币的净利润。其中仅海港城租金收入就高达75.08亿港币，营业盈利57.57亿港币。无独有偶，陈启宗旗下恒隆地产2012年在香港和内地的物业租赁总收入也已高达60.98亿港币，租赁溢利高达48.96亿港元，与2011年相比出现了巨幅增长。
恒隆地产董事会主席陈启宗先生在年报中更再度阐述了其对商业地产的理解，一针见血地质疑和批评分拆销售商业模式。他说：“人们对于中国内地的购物商场业务，普遍存在着一个误解，值得商榷。惯常的说法是：市场竞争异常激烈，日益拥挤的市场将更难应付。即使最历练的机构投资者亦信服于这个谬误，反映了人们对市场和业界运作缺乏常识。事实上，约九成半稍具规模的商场都拥有多重业权。主要碍于资金不足，几乎所有发展商都把商场拆分成为小型商铺出售，有时甚至在商场落成前已经这样做。此等商场因而变的难以管理，质量亦无可避免地劣化。没有人可以控制邻家商铺卖什么商品，项目几乎从开业首天起便每况愈下，更何况其设计往往乏善可陈，兼且施工仓促及地段普通。若有人把此等物业与拥有黄金地段、单一业权并且设计完善的购物商场相提并论，并视之为竞争对手，坦白说实在是荒谬绝伦。”
或许最令万科难以漠视的是华润置业近年来在中国楼市的突飞猛进。中国地产界的资深人士们大多知道，最终令华润置业一战成名并开创全新城市综合体扩张模式的深圳万象城，是一块曾经被万科拒绝的土地。截至2012年底，华润已开业万象城共5个，已运营的持有投资物业总建筑面积达220.83万平方米，其中深圳华润中心平均出租率高达99.5%，租赁营业额高达11.11亿元，而杭州万象城、沈阳华润中心等租金收入也出现了巨额增长。更为重要的是，万象城商业运营的巨大成功极大增强了华润在中国一二线中心城市核心的地段获取项目的能力，从而也推动了华润置地销售业绩的迅猛飙升。而在万科的起家之地深圳，华润已在前海、后海、大冲、湖贝、银湖等核心地段布下了一局好棋，而因为商业运营上的乏力，万科隐约有被边缘化的危机。
自2009年首度提出进军商业地产以来，郁亮时代的万科已在商业地产领域摸爬滚打了近四年之久。然而我们遗憾的看到，从北京到深圳，从万科红这种社区商业到壹海城这种大型城市综合体，万科的商业运营模式竟然停留在“分拆返租”的粗放水平。或许，以郁亮为首的万科现管理团队仍不具备做好商业地产的先进理念的能力；或许，郁亮时代的万科依然只敢呆在王石画好的圈圈里固步自封，眼睁睁看着华润、中粮、万达、凯德、卓越、九龙仓等企业借着商业地产的“东风”，巧妙实现弯道超车。
纽约、香港、东京等城市的发展史已一再表明，当一座城市已进入深度城市化发展阶段时，其对于高端商业、城市综合体等物业形态的需求也将随之爆发。新鸿基、恒隆、太古、九龙仓等香港名企当年正是由于巧妙把握住了这一契机，顺利实现了由住宅开发向城市综合体运营的转变，才成就了今日之超卓领袖地位。可以预见的是，未来一段时间里，北京、上海、深圳、广州、杭州、武汉、重庆等核心城市都将相继进入以城市综合体开发运营为主的全新时代，万科如果不能尽早探索出一条可持续的商业地产运营之路，很可能只能在上述城市开发中，充当无奈的“看客”。
当中海、保利、恒大、万达、华润等企业都在向着万科“地产龙头”的地位发起强劲冲击时，已对住宅开发形成路径依赖的万科，在郁亮时代能否保住龙头宝座，且让我们拭目以待。
