经历多年反复，开元旅业集团旗下部分酒店资产今年7月在香港联合交易所主板上市。作为全球第一个酒店REIT（Real Estate Investment Trusts，即房地产投资信托基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理），此次公开发售加上以渣打银行为首的银团贷款授信，共集资18.2亿港元。上市过后，开元旅业集团董事长陈妙林和我谈了谈他中国酒店业及房地产市场未来走向的看法，整理如下：
我经常说，我一路走来都比较顺畅，唯一就是上市的事情，一直没有顺畅过。跟凯雷合作以前，我们原来自己也想上市，没有走通。2007年，凯雷入股我们。2010年启动上市，2011年审批通过了没有上。2012年，审批通过又没有上。现在市场行情又不是太好。在香港路演时，我自己开玩笑说：看来谋事在人，成事在天，天不助我也。
但不管怎么说。这次上市，第一，至少打通了一个融资渠道。第二，我们的手段比较灵活。1年以后，其他相对盈利能力比较强的酒店还可以装进去。这样的酒店已经有3家，包括上海松江、江苏衢州、河南开封的酒店。
一般公司上市，第一次募集的钱，母公司可以拿来用。以后增发的钱，母公司拿不走，必须放在上市公司里，也就是说必须有了新项目，才能用这个钱。REZI的话就比较灵活，我愿意投什么项目就投什么项目。因为做旅游也好，做酒店也好，最大的特点是需要培育。不像其他工业企业，投产第一年第二年就能见效。酒店的培育期是3年到5年，因为要慢慢做。以后我装进去的都是成熟资产，这会推动股价上涨。
我认为中国的房地产市场，10年内没有大问题。但要区分做什么房地产。刚性需求的房产，10年内都没有问题。高端房产，现在都有问题。像卖别墅，即使取消限购，将来也是有问题的。因为如果取消限购，房产税肯定要跟上去。买别墅就要交高额房产税，超面积这部分的税负，有可能是累进制往上增。
中国的城市化率是52%，发达国家这一数值为72%。估计10年以后，中国能到72%，这20%的增长空间就是刚性需求。但52%这一数字有很大水分。什么叫城市化？就是在城市里的人要有户口，要有房子住。现在的52%，起码15%既没有户口，也没有房子住。他们住着工棚，或者几个人几十个人拼一间。
开元70%是外地员工，有多少人能买得起房子？我们还算好的，大部分住2人一间，最多4人一间。很多工业企业的员工，几十个人住一间。这算城市化吗？但统计的时候把他们都统计进去了。等到这部分人慢慢有钱，就是刚性需求了。
因此早5年，我们最好卖的房子是180平米到250平米的。早3年，我们最好卖的房子是120平米到150平米，现在最好卖的房子是90平米的。所以高端房产现在有问题，以后更有问题。现在谁还敢做旅游房产？旅游房产通常位置比较偏僻，环境比较好，但往往是高端房产。
以后会有一个产业比较好，就是养老房产。我们对养老产业研究了很久，最近会去日本看一下。日本模式跟美国模式不一样，基本上以护理型为主，住在里面的都是真正的老人。美国的模式是居住型养老，位置比较偏僻，环境比较好，房子比较大，老人退休了就在那边买个房子度假。
中国这两种类型要结合起来，既有护理型，又要有居住型。我们打算在台州先做一个试点，开元在那里有一个房地产项目，其中3万平方米，当初政府就要我们建一个养老院。房子建起来了，养老院没有做，因为方向没有把握好。
这个试点是这样的，一个老人年纪大了，先交一笔钱（根据房产造价来确定）作为押金。中国的养老保险制度不健全，因此先要交一笔押金。以后老人的生活需要人护理，每月3000元到5000元的护理支出就从这里面来。一般从70到90岁，50万要能支撑所有的护理开支。我再拿这些钱投资其他养老院，中国融资成本比较高（6%到7%），50万押金的利息就是我的利润。
我认为中国的酒店产业现在已经到了最低点，不能再低了，再低整个行业全部都要亏损，行业总归还是要维持的。现在的问题是谁能够坚持下来。中国酒店行业面临洗牌是绝对的，再坚持一年，很多酒店会倒闭，这将是中国酒店业重生的一个痛苦过程。
政府消费这一块的低迷，以后会常态化。现在整个酒店业的供求关系不平衡，供应大大高于需求。旅游业每年增长19.5%，酒店需求增长20%，酒店供应量每年增长30%多。平均房价上不去，住宿率上不去。我认为，中国酒店业通过4年左右的调整，供求关系会平衡过来。
