截至2013年6月30日止6个月内，我们出售的住宅单位远少于去年同期，因此营业额减少22%，至港币33.05亿元；股东应占纯利减少23%，至港币28.28元；每股盈利减少23%，至港币6角3仙。倘扣除重估收益影响，股东应占基本纯利及每股基本盈利均减少23%，分别降至港币19.33亿元及港币4角3仙。
董事局宣布派发中期股息每股港币1角7仙，金额与2012年中期股息相同，并将于2013年9月26日派发予于2013年9月12日名列股东名册之股东。
业务回顾
寒冬已经降临香港楼市及中国内地物业租赁市场。现时尚无迹象显示春天何时方至，但我们知道它早晚会重临。在此过渡时期，我们有大量应做的工作，好为下一轮美好时光作准备。我们定当悉力以赴，容本人稍后阐释。
如股东所知，我们自2001年起集中资源于中国内地，在香港几乎没有购置土地。由于当时香港政府的政策使然，土地供应付之阙如，导致楼价拾级而上。因此，我们亦趁机出售已落成的住宅物业，着眼于利润而非销量。
从2008年中起的每6个月期计算，我们仅两趟大量出售住宅物业，分别于2009年下半年及2012年初。边际利润持续攀升并非意料之外；尽管如此，本人一年前已明言，楼价升至如斯水平，我们乐意全数出售手头上的住宅单位。可惜环球经济情况欠佳，加上香港政府行政班子新旧交替，令物业销售更为困难。然而，以旗下物业之质素来看，我们对此并不过于忧心。几乎所有余下住宅单位均享有海景，这在任何一地都需求甚殷，尤其在人口稠密，又拥有美丽海港的香港。这些资产的价格应远较市场一众住宅物业来得稳固。
在过去六个月，我们出售的住宅单位甚少，此乃整体营业额和溢利下降的主因；另一原因是我们在2012年一次过出售了好几项持有多年的香港投资物业。
来自香港和内地的租金收入和溢利皆有增长，整体租金与溢利均上升9%。内地业务现占集团营业额之五成三及溢利之五成一，香港则分别占四成七及四成九。
倘扣除一年前出售香港投资物业的影响，香港租金收入同比增长逾11%，增幅足以抵销已售出物业的租金损失，整体租金收入上升2%。当中，商铺租金收入上升14%，办公楼租金收入上升11%，住宅及其他物业的租金收入保持平稳。商铺租出率上升三个基点至98%，办公楼租出率上升一个基点至96%。
十八个月前，当部分市场人士仍对市场抱乐观态度时，本人已指出内地零售额正在放缓。如今众人皆表悲观，本人依然持审慎态度，但亦欣然汇报，除一个特殊情况外，集团所有内地物业的租金收入均录得增长。
上海方面，恒隆广场和港汇恒隆广场的租金收入均上升7%。恒隆广场的购物商场租金收入增长8%，办公楼增长7%，整体租出率约为96%。至于本公司仅持有购物商场的港汇恒隆广场，其租出率达100%，租金收入增长7%。所有楼面的租金边际利润均保持稳定。
与一年前相比，上海的恒隆广场的零售额上升3%，港汇恒隆广场则上升5%。租户入驻成本并无显着改变，但营业租金则下降，这在高级购物商场尤甚。幸好，我们与许多购物商场的业主做法不同，在租约条款内对基本租金都有稳当安排。我们向来坚持这个做法，这亦有赖我们相对较强的议价能力。
济南的恒隆广场持续带来佳音。其租金收入上升6%，营业溢利上升15%，租金边际利润上升四个基点至57%。尽管租出率降至92%，零售额仍增长6%。租出率下降的原因，是由于经过两年营运后，无论自愿与否亦无可避免会有租户更易。
至于渖阳两个购物商场，较高档次的市府恒隆广场开业仅略逾九个月，其表现尚可；回顾期内，其零售额已超越四星级的皇城恒隆广场，并已全部租出，租金边际利润达61%，比较早开业的济南恒隆广场更高，原因为市府恒隆广场的租户大多是顶级时尚品牌，所支付的单位租金自然较高。然而，一如任何新商场，其亦面对重重挑战，尤其当市场进入零售额增长放缓期，此对高档产品的影响特别严重。加上毗邻的首座办公楼项目正在施工，令商场附近一带变成工地，这个不理想的情况还会持续一段时间。
皇城恒隆广场方面，本人相信最恶劣的情况快将过去。其周遭的道路工程仍在进行，但随着第十二届全运会将于8月31日在渖阳开幕，这些工程料将近完成。
如以往所述，我们已大规模重整该商场的租户组合及为其重新定位。此举无可避免地导致其租出率下降至百分之87%，而租金收入亦暂降；但到年底时，租出率应可回升至92%或以上。由于租金收入减少，其边际利润下降至23%，但本人预计边际利润行将回升。令人鼓舞的是，尽管困难重重，该项目的零售总额实际上仍有所增长。
集团整体租赁表现令市场颇为意外，回顾期内之溢利高于大部分甚或全部的市场预测。让本人提供一些合理的解释，这对我的忠实读者而言当非新论。
首先，正如本人以往所述，商场并非可替代的资产。从地点、规模、设计以至客户服务一体着眼，仅极少数商场能称得上成功，余下的为陪跑者或死气沉沉之流。坦白说，大多数内地物业均属于后者，这跟本人提过的“胜者为王”现象接近。引申而言，在类似今天的艰困市况里，强者拥有较佳的抗逆能力。
其次，优质的购物商场拥有远远较高的议价能力来吸引其属意的租户。对店主来说，其所支付的租金水平，无论是基本租金或与销售相关的租金，均非其首要关注之事，关键在于购物商场可带来的营业额。此乃为何顶级品牌纵然可获劣质物业提供现金装修津贴及其他优惠，彼等仍多会选择在优质购物商场落户，皆因前者大多表现欠佳，而后者往往表现出色。事实上，对重视品牌资产的奢侈品牌而言，彼等大部分均不接受“开店有钱收”这些噱头，即使同意进驻者亦只会视这些“免租”店为市场推广手段而已。
那么该等物业业主该如何自处？！彼等不能怪责任何人，只能怪自己在地段差的地方兴建劣质物业。正如本人曾经解释，地点、规模和设计是商场的“基因”，商场一旦落成便不能改变。漠视这些元素的发展商于其商场尚未开业已注定失败。
第三，优质的设计和施工加上适当的物业管理，可带来高于一般的租金边际利润。新物业的租金边际利润无可避免会较低，但长远而言，富经验的发展商兼物业管理者之表现应胜人一筹。大部分分析员也许没有料到，我们的内地物业组合纵包括许多新开业商场，仍录得79%的租金边际利润，而市场的平均数也许只是66%至67%。因此，从每一块钱的租金收入，我们多赚的溢利达12至13仙，这个差别确实非同小可。
总括而言，连同香港物业租金边际利润上升两个基点至86%在内，集团整体物业的租金边际利润达百分之82%。
于熊市时，实在有许多可做和应做的事，本人在此略举一例：当卖家需要现金，便是购置土地之时，而这正是我们于2月作出的举措。多年来，我们一直在武汉物色土地，这是个从事零售的上佳城市。我们在武汉购入的地块位于市内最佳购物区，并已基本上完成工地清理工作。
该地块的面积及可建面积均稍大于我们已购入的昆明地块，但土地成本却较便宜。地块面积为8.26公顷，扣除停车场的可建面积达490万平方尺，计入停车场的总楼面面积约达700万平方尺，购入价为人民币33亿元。与之相比，昆明地块面积为5.6公顷，扣除及计入停车场的可建面积分别为460万平方尺及650万平方尺，购入价为人民币35亿元。两个项目同样包括一座购物商场、一座办公楼，以及可供出售的服务式寓所。总括而言，我们对此项购置颇为满意。
