因位于上海徐家汇区核心地带，“徐家汇中心项目”地块一直被称为是“上海市中心面积最大的一块黄金宝地”。但就是这样一块炙手可热的焦点地块，却在首次面市至今的18年时间里深陷“地王魔咒”，数度易主却迄今仍是空地一块。如今，地王命运出现逆转。
在历经半小时、208轮密集举牌厮杀后，香港新鸿基地产发展有限公司（以下简称“新鸿基”）日前以2000万元价差险胜香港九龙仓-恒基联合体，最终将这一地块纳入囊中。而地块高达217.7亿元的成交总价，迅速刷新外滩8-1地块曾创下的92亿元地王纪录，登顶成为上海新的总价地王，并仅次于2009年广州亚运城地块255亿元的纪录，成为全国土地拍卖史上第二高价地。
但值得注意的是，新鸿基此次高价拿下徐家汇中心地块，仍面临较大压力，其中资金是一大难题。根据中房信研究总监薛建雄的预计，“配合地下的工程，可能需要投入超过400亿元，单是收回成本可能就需要20年。”
新鸿基方面并未过多解释资金问题，仅在新闻稿及随后的公司公告中称，本次拿地成交价格合理，符合公司及股东的整体利益。拍地款会以内部资源及外部资源，包括如适当银行借款缴付。
问鼎上海总价地王
9月5日上午9点半，“徐家汇中心项目”地块竞拍大赛启幕。跟市场预料一样，港资大鳄新鸿基、九龙仓-恒基联合体等两家团队如约出现，其中新鸿基主席兼董事总经理郭炳江更是领军上阵，亲自督师。
记者在拍卖现场看到，由于在现场竞价开始之前，“徐家汇中心项目”地块已经经历３轮挂牌报价，最高挂牌报价为175.3611亿元，而本次现场竞价加价500万元从175.4111亿元开始，九龙仓-恒基联合体率先承价。
随后，双方咬价步步紧逼，仅18轮后，每口叫价幅度就由最初500万元迅速加至5000万元。而前后仅约半小时的竞拍过程，双方总计出价就高达208次，相当于平均每9秒出一口价，节奏相当快。
直至新鸿基报出217.7亿元后，九龙仓-恒基联合体才放弃跟进。最终，新鸿基以2000万元的价差险胜九龙仓-恒基联合体，揽下“徐家汇中心项目”地块，折合楼板价37264.6元/平方米，溢价率为24.2%。
以9月5日当日收市时，新鸿基市值约2738亿元计，徐家汇项目地价已相当于其约1/10市值。而没有意外，217.7亿元的成交总价，也让“徐家汇中心项目”地块问鼎上海新的总价地王，超越了2010年2月1日证大置业92.2亿元对外滩8-1地块的竞拍价。
竞拍结束后，香港九龙仓-恒基联合体团队早一步出来，对媒体抛出的“为何不继续跟价”等问题，都摇头不回应。郭炳江同样没有过多回应媒体提问，只随后透过新闻稿对外表示:“徐家汇地块位置优越，极具发展潜力，我们对投得项目感到非常高兴，成交价格合理，符合公司及股东的整体利益。” 按照他的预期，继上海国金中心（上海IFC）及上海环贸广场（上海ICC）后，徐家汇中心项目要被新鸿基打造成为上海崭新瞩目的新地标。
“单就不到3.8万元／平方米的楼板价而言，新鸿基这次拿的地块其实并不算贵。” 上海中原物业顾问研究咨询部总监宋会雍对时代周报记者介绍称，今年以来，有２幅世博园区地块的楼板价就超过徐家汇中心地块，达到4万元／平方米左右。而目前上海土地单价最高纪录是华侨城苏河湾项目，楼板价高达5.2万元／平方米。只不过，徐家汇中心项目地块的总价太过惊人，在此之前，上海土地市场还从未有过单幅地块总价超过100亿元的地块。
巨量开发资金成大考？
按照新鸿基的计划，徐家汇项目占地超过9.9万平方米，地上总建筑面积约58.4万平方米，集写字楼、商场及酒店于一身，初步用途比例分别为写字楼约占70%，商场及酒店约占30%，“这也将是新鸿基在内地打造的最大的商业综合体项目。”
“由于该地块总价超200亿元，不含住宅用途，且要求60%以上面积持有10年以上，这意味着项目回报期长，且前期投入巨大，对开发商的财力和项目运营能力要求非常高。”世邦魏理仕上海研究部董事谢晨如此认为。
加上地下面积，新鸿基徐家汇项目总体量已接近80万平方米。中房信研究总监薛建雄预计，“配合地下的工程，可能需要投入超过400亿元，单是收回成本可能就需要20年。”
“对于企业来讲，如果后续没有充裕的现金流或融资渠道支持这个项目的发展，有可能会导致这个项目的开发周期拉长，项目开发、建设进度受阻。” 同策咨询研究部总监张宏伟说。
