江门万达广场商铺热销，整体均价接近4万元/平方米，最高单价达7万元/平方米，在江门迅速引发关注商铺投资的热潮。而除了江门万达广场、汇悦城、益丞国际广场与保利项目等大型商业综合体外，江门还有大量的临街商铺分布在城市各主要街道，也逐渐受到了投资者的关注。
商业街区曾是江门商业发展的主要模式，近10年商铺价格也是普遍上涨三倍，备受投资者青睐。但商业街区也受到了原规划落后与城市发展需要，停车位问题严重不足等因素的制约。在众多城市商业综合体的轮番冲击下，商业街区未来将何去何从?
铺价10年普遍暴涨超三倍
“10年间，江门各地临街商铺的价格都普遍暴涨超过了3倍，部分专业商业街区的旺铺更是暴涨超过6倍。”据东鹏地产二手楼部经理何梅珠介绍，2003年，东华路一带的临街商铺普遍为1万元/平方米，但现在已经普遍上涨至三四万元/平方米，部分靠近购书中心的临街旺铺的售价更是已经超过6万元/平方米。
此外，社区商铺的售价也是一路走高，以育德社区的临街商铺为例，开发之初的售价普遍都在5000元/平方米左右，但现在只要是临街商铺，即便位置非常偏僻，售价也要两三万元/平方米，而育德街等主要道路的临街商铺的售价都普遍在四万元/平方米左右，部分旺铺的价格甚至去到5万元/平方米。
价格的一路走高，让江门的临街商铺成为了炙手可热的房地产投资产品，特别是近两三年来，江门临街商铺的买卖持续火爆。据何梅珠介绍，商铺投资者不仅在商铺不断升值中获利，商铺售价的提升还让商铺租赁价格也水涨船高，商铺稳定的租金收入也获得了不少商铺投资者所青睐。
发展受制约 商业街区将被弃?
此前一直占据江门商业主导位置的商业街区，自身却存在众多缺陷。由于此前的规划并没有太多超前性，商业街大多没有设置专门的大型停车场所，只是在临街商铺外划分摩托车场地及数量较少的汽车车位，停车难问题大大制约了商业街区的持续发展。
此外，江门成型的商业街区都有自身定位，如江华路为电器街，白石大道是食街，东华路为衣服街，蓬莱路是手机街等。这些专业的商业街区出现解决了市民集中选购单一类商品的需求，但目前商业的发展正在向休闲商业方向发展，分散城区各地的专业商业街区却无法满足消费者综合类的休闲消费需求。
随着江门城市发展的推进，江门万达率先于今年在城区建设推出成熟的城市商业综合体项目的产品，而在未来的几年间，江门将有不少于四个商业综合体项目推出商铺的产品，形成四大业态丰富，经营场所集中的商业圈。这些商圈的形成，可以满足消费者各种休闲和消费需求，势必改变江门商业格局，大批的商业和消费者将往这些商圈集中。
有不少专家指出，江门商业未来将向城市综合体集中，商业街区将沦为补充者的角色，一些过去曾经有过辉煌的商业街区将风光不再。
转变模式寻找出路
“大型商业体可凭借停车位等吸引稍远的消费人群，通过成熟的商业运营培养消费者的消费忠诚度。”江门怡福地产谭华驹表示，江门商业消费能力有限，城市综合体的大量出现，凭借其可以满足消费者休闲需要的丰富经营业态和优越消费环境，的确会对江门传统的商业街区造成巨大冲击，甚至是毁灭性的打击。
“消费者真的就愿意什么消费都往城市综合体赶?”谭华驹认为，商业街区具备周边消费群的基础，和综合体的商铺相比，关系更为亲密。在城市生活节奏越来越快的今天，如果不是有充裕的时间，消费者更多的还是会选择就近消费。因此，周边消费群基础较差的商业街区或首先面临来自城市商业综合体的冲击，而一些周边消费群基础较好的商业街区如果能进行商业模式差异化调整，从服务全市的单一性商业街区变成主要服务周边消费群的商业街区，仍将保持其旺盛的生命力。
谭华驹认为，城市综合体虽然是未来城市商业的主要模式，但分布在各社区的商业街区也仍是城市商业的最主要组成部分。特别是在一些新楼盘环绕的商业街区，新的具有较强消费能力的城市人口的聚集，将成为城市商业发展的新亮点。
