目前京津新城三千多栋别墅中有两千多栋已经售出，不过其中的常住户不到10%，而十年间房价上涨仅约一倍，远落后于燕郊等邻近北京的城市。
从北京四惠出发，沿着京沈高速行驶，宝坻北出口转津蓟高速公路行驶约一个半小时，就来到了京津新城。这个被外界贴上“鬼城”标签的“亚洲最大别墅区”。
刚下高速，就可以看到如同凯旋门一般的京津新城大门，如同城堡一般的凯越酒店，以及鳞次栉比的欧式别墅，不过与庞大的建筑群形成鲜明反差的是这里较低的人口密度。
21世纪网了解到，目前京津新城三千多栋别墅中有两千多栋已经售出，不过其中的常住户不到10%。
以京津新城建设最早建成的桃园一区为例，临近马路的几栋别墅外观显得颇为陈旧，屋上横梁已有倾斜的趋势，别墅院子里的野草已一人高。据介绍，桃园一区有七十多栋别墅，目前真正常住的仅有3户。而当地的地产中介介绍，目前京津新城房屋常住率大约1成，有3成二手房有出售意向。
由此看来，“鬼城”或者“空城”之说，也并非完全毫无根据。
由于常住户非常少，京津新城里商业配套很不健全，大多数底商经营难以为继，纷纷选择关门。仅存的几家超市和小饭馆，最常见的客人是园区内的保安以及周边工作的建筑工人。
此外，在过去的地产黄金十年里，整个国家的房价以几何级速度增长时；不过京津新城没能随着中国楼市的一路走强，十年里，京津新城的房价上涨约一倍，远落后于燕郊等邻近北京的城市。
京津新城营销不理想，也直接影响了开发商合生创展的业绩。有媒体报道称：其在京津新城累计投入200多亿元，得到的产出却仅仅只有不到100亿元。
而根据合生创展集团在港交披露的半年报显示，合生创展上半年销售及预售合约出售的物业总额为人民币55.64亿元，较去年同期减少4.40%。
而根据中国房地产信息集团发布的国内房企50强的榜单中，已有30家房地产企业在上半年销售额突破100亿元。其中，万科销售额突破800亿人民币，同比提升34%，将近合生创展业绩的13倍；排在50强之末的建业地产在上半年的销售额也已达56亿元。
对此，业界有观点认为，合生创展从2003年成为国内房地产龙头到现在失去“领跑”地位，这与京津新城开发的拖累不无关系。
商业荒凉配套残缺
京津新城距离北京一个半小时车程，距离天津市内50分钟车程，这片位于天津宝坻的别墅区，2005年由合生创展与珠江投资两大地产商联手开发，投资过百亿，占地2.5万亩。
2.5万亩是怎样的概念？回答是：相当于33个天安门广场、5个颐和园。
在合生创展董事局主席朱孟依的规划里，利用京津沿线的地理位置，这里将屹立起8000栋别墅、数个超大型五星级酒店、亚洲最大的温泉城和中英文学校，50万人将生活在地中海抑或北美风格的别墅内。
然而，京津新城并未随着中国房地产市场的兴起而火爆，而是呈现出一副“住户难觅、价格难涨”的情景。
驶入京津新城的大门，是类似于凯旋门的设计，向南行驶，便到达新城最早建设的项目——凯悦酒店，这间拥有900个房间、投资6亿的酒店外观如城堡，门口停着零星的轿车与酒店的占地显得不成正比。向远眺望，京津新城内还有类似英国大本钟的建筑。
尽管处处透露出“洋气”，然而如中国许多楼盘的模仿一样，这种“刻意为之”始终被自然流露出的“土生土长”所打败。沿着京津新城的路一直行驶，道路两旁杂草丛生，有的地方已经种上了庄家，道路两旁成为了晒谷场。而新城内的篮球场看样子已经许久没人光顾，很多护栏已经坍塌。
桃园一区是京津新城所建的最早的别墅，靠近马路的别墅看上去已经许久没有人居住了，房子外观颇为陈旧，屋上横梁也有倾斜的趋势，别墅院子里的野草已经长到了一人高。
21世纪网在桃园一区蹲守半个小时，仅有三四个行人与一辆车经过大门，查看保安的记录本，9月12日全天有9辆车进入小区的记录。
京津新城给人“萧条感”的还有这里纷纷关闭着的商户。
园区内众底商多数都大门紧锁，只有饱经风雨的招牌孤零零的挂在门上，从玻璃门往里张望，屋内一堆堆的建筑材料()，似乎控诉着岁月的无情以及独处的荒凉。
