在万达将商业地产的扩张规模演绎到极致后，地处深圳的民营企业深圳市宝能投资集团有限公司(以下简称“宝能集团”)日前也抛出了自己的商业扩张计划。
9月初，宝能集团副总裁吴永刚对外宣布，随着商业竞争的加剧，商业地产未来的竞争必然是商业模式之争，为此，宝能集团将加速投入商业地产，并且尝试用“跨界商业”的新模式来进行全国布局。
所谓“跨界商业”，按照宝能集团自己的理解就是跨界、体验。即在宝能购物中，除传统的购物、餐饮、娱乐功能外还将融合海洋馆、演艺中心、养生保健、各类高端科技的体验等。
随着这种商业定位的确定，宝能集团的商业发展计划也随之而来：其将用5年时间，投资1200亿元，至2018年开发建设40座创新型购物中心，全部统一自持经营。5年1200亿元，平均每年的投资都将超过200亿元，并且全部统一自持经营，这对任何企业而言，发展如此体量的商业地产都将面临极大的资金压力，那么对于民营企业性质的宝能集团而言，钱从而来，无疑值得外界关注。
而且从目前来看，宝能集团共投资兴建15个商业地产项目，目前仅有2个项目运营，招商存在很大难题，目前空置率不小。这更让人为其商业地产的大冒进捏了一把汗。
钱从何来?
对于资金来源的疑问，宝能商业管理公司总经理张春昊在接受记者采访时表示，任何一个商业地产项目都无法靠租金维持，一定会有一定比例的销售，虽然宝能商业的核心购物中心全部自持，但其余配建部分会销售回款。
“其实在项目开发前期，宝能发展商业所需资金大部分还是来自宝能集团的支持。”张春昊称。
据悉，宝能集团旗下目前共有四大核心业务，包括综合物业开发、现代物流、文化旅游和金融，其中，综合物业开发为宝能集团的支柱产业之一。
然而，就宝能集团目前的规模能否支撑，其实在多数深圳业内人士看来，也是未知之数。
相关人士就对记者表示，5年建40个购物中心，平均每年要有8个在建，每个项目的平均投资额也将近30亿元，这对宝能集团的现金流、运营能力将是极大考验。
而从宝能集团的业务布局来看，其住宅开发规模相比深圳其他房企如卓越集团、星河集团来说还是太小，目前的销售规模和现金回笼对于商业地产开发而言绝对是杯水车薪。
另外，宝能集团目前的文化旅游产业不仅不能为其提供资金支持，反而和商业地产一样，还需大量资金投入。目前其正布局4个大型旅游综合体项目，分布在韶关、沈阳、惠州以及铜陵等地，且这些项目均处于前期投入阶段。
如此看来，宝能集团的内部支持将有绝大部分来自其金融板块，也就是于2012初才开业挂牌的前海人寿，该公司是由宝能集团的创始人姚振华牵头创立。
而据相关接近前海人寿的人士向记者透露，虽然开业时间不长，但前海人寿今年的寿险募资金额将达到100亿元，这部分资金来源或许才是今后宝能投资商业地产的主力资金。
但是，目前监管层对于险资进入地产行业也有严格要求，相关规定只能进入经营性物业，而商业地产方面只能涉及持有的商业部分，那么宝能集团在前期的商业地产投入方面，如何在不违规的情况下运用寿险资金，也将是一大考验。
另外，即使前海人寿能为宝能的商业项目提供资金支持，但考虑今后寿险的回报和时限要求，其必须保证所投商业项目有良好收益，这就对商业项目本身的运营提出了更高的要求。
而关于这方面，早前也有相关金融人士指出，在借用险资等类型的资金时，房企最怕遇到的问题其实不是成本的上升，而是投资项目周期与融资工具期限不匹配的问题。
